某住宅小区结算审核的案例分析某住宅小区结算审核的案例分析【案例背景】某拆迁安置区工程（以下简称该项目）规划建筑面积为 20 万 m2，建设内容包括多层 7 栋，小高层住宅 24 栋、办公楼 1 栋、商业楼 2 栋、地下人防 2 座等以及附属的公共配套设施工程、公共基础设施工程，工程建设预算总投资 38400 万元。本项目由某政府（以下简称委托人）委托 Y 市某房地产公司代建（以下简称代建人），项目于 2010 年 3 月 1 日开工，目前已竣工交付使用。工程建设过程中，委托人委托某工程造价咨询有限公司（以下简称咨询单位）对工程的施工阶段实施全过程造价控制，2012 年 6月工程竣工交付委托人。2012 年 9 月份代建人向委托人报送了本项目结算。委托人收到代建人报送的本项目结算书后委托咨询单位进行审核。咨询单位在跟踪审计过程中按照相关法律法规、规范规程的要求实施了工程施工方案价格测算、变更签证的单价审核、工程工程进度款审核、工程投资计划预测等工程造价控制手段；在收到委托人的该工程结算审核委托后，按照相关法规、咨询作业操作规程、咨询合同的规定和要求组织专业人员对提供的结算资料进行审核，并于 2012 年 11 月 22 日向委托人报送了该项目结算的初步审核意见。【主要分歧】1. 代建人与咨询单位就钻孔灌注桩泥浆制作与泥浆运输的计价产生分歧。2. 代建人与咨询单位就钻孔灌注桩成桩过程中抽取地下水作为施工用水的计价产生分歧。3. 代建人与咨询单位就委托代建合同中关于“材料价格上涨风险”发生的相关费用是否调整产生理解分歧。4. 代建人与咨询单位就施工过程中发生的井点回灌发生的相关费用是否调整产生理解分歧。5. 代建人与咨询单位就多层建筑中两栋楼共用一台塔式起重机的结算价如何计算产生理解分歧。【问题分析】1. 咨询单位在审核钻孔灌注桩招标控制价时与代建人就该项目钻孔灌注桩泥浆制作与泥浆运输的计价产生分歧。代建人认为钻孔灌注桩泥浆制作与泥浆运输应当按照江苏省现行定额的计算规则泥浆外运的体积等于钻孔的体积以立方米计算来计量并套用相应的计价表子目计价。咨询单位认为工程项目的招标控制价的编制与审核应当在综合考虑工程建设场地的实际状况和工程所在地当时常规的合理可行的施工方案的基础上按照法律法规、规范规程的要求进行工程计量计价。钻孔灌注桩按成孔工艺和成孔机械的不同,可分为多种方法施工 ,泥浆护壁是指泥浆在桩孔内吸咐在孔壁上,将孔壁上的空隙填塞密实,防止漏水,保持孔内的水压,从而稳固土壁,保护孔壁免于坍塌。而该项目地质勘察报告显示场地的主要土层为黄粘土，采用机械钻孔时，成孔质量好，不易塌孔，可以采用干作业法施工或采用干作业伴以较少量的泥浆护壁施工，而且通过实例调查该项目的前一期在施工时便是采用干作业伴以较少量的泥浆护壁施工的。委托人、代建人和咨询单位就该争议咨询了工程造价管理机构专家，工程造价管理机构专家认为招标控制价的编制与审核应当以常规的合理可行的施工方案为基础进行计量计价。2. 代建人委托的灌注桩施工单位在施工中为使用已提供至现场范围内的自来水，而是利用轻型井点抽取地下水用于施工，咨询单位在灌注桩施工期间就此事向委托人、代建人、灌注桩施工单位提起关注，要求代建人敦促灌注桩施工单位不要钻政策的空子，违规采取地下水，因之所“节约”的工程成本将在结算时予以核减。但灌注桩施工单位未对该项跟踪审计意见予以重视，直至灌注桩工程竣工都是抽取地下水用于的施工。结算审核时咨询单位依据跟踪审计过程的现场记录资料及该事项的跟踪审计建议对该项费用按照其使用井点的实际数量及抽水的实际台班核算了其实际的使用成本对灌注桩基础的水费进行了调整。代建人认为应当按照相应的工程定额的材料含量计算其工程成本，不应扣减其水费。咨询单位认为工程成本是承包人为实施合同工程并达到质量标准，必须消耗或使用的人工、材料、工程设备、施工机械台班及其管理等方面发生的费用和按规定缴纳的规费和税金，而这里的施工用水不是施工单位通过正常合法的途径取得的，施工单位除了其抽水设备的投入和运行成本外没有对水资源予以付费，其差价属于不当得利，水资源的费用应当属资源所用人拥有，而该项目为政府投资项目，扣减水费的差价正是减少了政府投资。委托人针对该项争议召开了专题会议，提出水费差价代建人与委托人各得 50%的意见，代建人同意了委托人的意见。3. 该项目委托代建合同中对于材料的风险约定为“施工期内除钢材价格上涨按照江苏省建设厅文件苏建价(2008)67 号执行，其他材料均不调整”。咨询单位认为按照该条款约定，就代建人报送的结算送审资料而言，其据 Y 市建材行业协会的“关于调整商品混凝土价格的通知”以及监理工程师对于涨价事实的确认便要求调整商品混凝土价差的依据是不充分的。建材行业协会的材料调价通知只是材料供应商与采购人之间就材料价格变化按照其双方所签订的材料采购合同的相关约定来确定是否调整供货价或采购价，材料采购合同的当事人与委托代建合同的当事人没有直接的联系，代建人对于材料的采购行为是委托代建合同所赋予的自主权。监理工程师对于砼调整后价格的确认只是对涨价事实的认定，而是否调整该差价需要按照合同的约定执行。对于咨询单位的解释意见，代建人表示接受，但同时又提出之所以出现涨价是因为委托人在签订委托协议后未能在合同约定的时间向代建人提交场地使得工程延期开工所致。咨询单位了解这一情况后认为，如果材料涨价是委托人原因造成的，则涨价材料的价差调整依然不适用委托代建合同中该项材料价格调差的约定，而属于工程索赔的范畴，代建人应当依据代建合同的相关约定按照索赔的程序提出索赔报告并出示索赔的证据及索赔的金额和价格的计算依据，由委托人与代建人本着实事求是的原则就该事件的原委进行了回顾和澄清，协商确定了该事项所造成的合同当事人一方损失的调整办法。4. 关于施工过程中发生的井点回灌问题，代建人认为其在该项目的地下人防工程基础开挖时单独进行了基坑支护设计，基坑支护方案中对基坑边相邻的原有建筑物周边采取井点回灌措施，委托人代表及监理工程师对代建人的基坑支护设计方案进行了技术审核并予以确认同时对回灌的井点实际数量现场进行了签认。代建人据此要求调整其投标价中井点降水的措施费用。咨询单位认为该项目招标文件明确要求：“投标人到现场实地勘踏，应充分了解工地的位置，场地地形地貌、情况、道路、储存空间、装卸限制、公用事业工程管线接入排出条件及任何其他足以影响承包价的情况，任何忽视或误解建设项目情况而导致的工程变更、索赔或工期延长等将不获得批准。 ”，施工降水不属于工程实体项目，代建人应当认真踏勘现场，充分考虑可能影响工程建设的各种因素及风险并自主报价，委托人或监理工程师对工程施工方案的技术认定并不产生此项费用应由委托人支付的必然结果，委托人代表对此事件的签证是对该事件的真实记录，并不必然表示对支付费用的承诺，相关费用的计算应当按照合同的约定执行。5. 该项目多层建筑中相邻的两栋楼共用了一台塔式起重机，咨询单位依据委托代建合同的约定及施工过程中的垂直运输方案优化和相关会商意见调整了送审结算中关于该项费用的造价。代建人认为其投标书中多层建筑是按照每栋楼一台塔式起重机报价的，咨询单位按照实际施工时的塔吊台数扣减其垂直运输费用是不符合委托代建合同关于合同结算价的约定的，咨询单位在跟踪审计过程中向委托人提出的对多层建筑垂直运输方案优化的建议为委托人和代建人接受，但不改变合同关于该项费用的结算方式。咨询单位与与委托人及代建人就该争议咨询了工程造价管理机构的专家，工程造价管理机构的专家认为如果垂直运输的方案在施工时与投标时相比发生了变更且合同双方就该费用的调整达成一致意见并约定了计算的方法，则结算时应当按照重新约定的方法计算该项费用，不然按照原投标价格执行。按照工程造价管理机构的专家的意见，咨询单位仔细研究了该垂直运输方案变更时的会商意见，发现会商意见中委托人、代建人代表只是对方案的变更进行了确认，并未对价格的调整重新约定计算方法。咨询单位合同委托人、代建人就该项费用的结算重新进行会商，委托人、代建人最终同意塔式起重机的基础按照现场实际调整，每栋楼的垂直运输费用按照投标价执行，以体现工程施工方案优化后成本降低合同主体各方共同受益的原则。【结论和启示】招标控制价是招标人根据国家或省级、行业建设主管部门颁发的有关计价依据和办法，按设计施工图纸计算的，对招标工程限定的最高工程造价，招标控制价是招标人的投资预测和预算控制价。招标控制价的合理编审对于工程前期的成本控制起着较为重要的作用。现行的清单规范罗列的招标控制价编审依据为工程量清单规范，国家或省级、行业建设主管部门颁发的计价定额和计价办法，建设工程设计文件及相关资料，招标文件中的工程量清单及有关要求，与建设项目相关的标准、规范、技术资料，工程造价管理机构发布的工程造价信息（工程造价信息没有发布的材料参照市场价）， 其他的相关资料等，而没有列举常规的合理可行的施工方案。其实通过该案例的分析及其他大量的工程项目招标控制价的编审实践可以发现事先拟定常规的合理可行的施工方案是编审出高质量、高水平的招标控制价的必备基础工作之一。工程施工过程中会经常遇到工程施工方案的优化，通过案例分析应当知道在合同签订时就约定好关于工程施工方案优化所产生的投资成本降低的共同受益原则并约定具体的收益分配比例。当工程施工方案的优化涉及工程造价的变化时应当及时进行会商、清晰的约定工程造价调整的计算原则和方法，以避免争议的发生。对于工程建设过程中一些政策或措施疏漏的地方，如工程施工中关于地下水资源保护的问题，政府有关部门应当对工程建设过程中采用或利用地下室施工以及基础施工时的施工降水进行专项研究并制定相应的法规或规范以禁止地下水乱采，同时对于施工降水要求适当回灌以保持地下水的平衡。