20102010 年房地产企业典型偷税案例及相关税收政策点评年房地产企业典型偷税案例及相关税收政策点评 第一节第一节 收入篇税收政策分析及偷税案例收入篇税收政策分析及偷税案例 一、预售收入和现售收入的会计处理、营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、一、预售收入和现售收入的会计处理、营业税、土地增值税、企业所得税、印花税、 发票处理发票处理 思考题：税务稽查局对财务电子资料的调取权限和方法？企业财务人员如何应对？ 思考题：税务稽查人员如何履行询问权限？企业财务人员如何应对？ 思考题：纳税人在享受企业所得税税收优惠期间被查出偷税行为，将被如何定性处理 思考题：税务代理机构未按规定履行代理职责造成国家税款流失的法律责任？ 思考题：房地产企业通过借款名义隐匿收入是否具有可行性？ 思考题：税务局如何履行协查权限，被协查对象不配合协查将承担何种法律责任？ 思考题：企业私立小金库将承担何种法律责任？ 思考题：企业未按照规定预缴土地增值税，如何定性？ 思考题：达到预售条件前，房地产企业先行与业主自行签定售房协议，达到预售条件 后，就同一标的再签定正式合同，上述行为是否需要缴纳两道印花税？ 二、价外费用的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、发票处理二、价外费用的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、发票处理 思考题：垃圾处置费和垃圾清运费的营业税税收待遇有何不同？ 三、分期收款方式销售开发产品的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印三、分期收款方式销售开发产品的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印 花税、契税、房产税、发票处理花税、契税、房产税、发票处理 四、代建收入的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、发票四、代建收入的会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、发票 处理处理 五、房地产企业视同销售和价格明显偏低销售的会计处理、营业税、企业所得税、个五、房地产企业视同销售和价格明显偏低销售的会计处理、营业税、企业所得税、个 人所得税、土地增值税、印花税、契税、发票处理人所得税、土地增值税、印花税、契税、发票处理 思考题：以地换房合同如何签定才能给企业带来最大利益？稽查局在计算土地增值税 时不允许企业按市场公允价值作为土地购置成本的决定是否正确？ 思考题：房地产企业低于成本价卖房给股东，股东是否应当缴纳个人所得税？ 思考题：销售房屋的同时赠送地下室是否需要视同销售？ 思考题：税务机关如何认定价格明显偏低且无正当理由？ 思考题：房地产企业如果低于销售价高于成本价销售房屋给员工，是否需要扣缴员工 个人所得税？ 思考题：税务稽查局在对纳税人以前年度申报企业所得税稽查时，能否改变纳税人查 账征收方式？税务稽查局核定结果能否定性为偷税。 六、房地产企业租金收入六、房地产企业租金收入 （一）一次性收取若干年租金的会计处理、营业税、企业所得税、印花税、房产税、 发票处理 （二）免租期会计处理、营业税、企业所得税、印花税、房产税、发票处理 思考题：房地产企业先租后售如何缴纳房产税和土地增值税？ 七、销售退回会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、发票处七、销售退回会计处理、营业税、企业所得税、土地增值税、印花税、契税、发票处 理理 思考题：房地产企业多缴纳印花税是否可以退税？ 八、融通资金利息收入的会计处理、营业税、企业所得税、印花税、发票处理八、融通资金利息收入的会计处理、营业税、企业所得税、印花税、发票处理 思考题：无偿提供关联企业使用资金，税收风险何在？ 思考题：什么叫做企业集团中的核心企业？ 九、收取挂靠开发收入的营业税、征收管理法、税务登记、企业所得税、印花税、发九、收取挂靠开发收入的营业税、征收管理法、税务登记、企业所得税、印花税、发 票处理票处理思考题：房地产企业挂靠建筑公司自建行如何申报建筑业营业税？是否需要自己向自己 开建筑业发票？第二节第二节 成本篇税收政策分析及偷税案例成本篇税收政策分析及偷税案例 一、成本对象确定原则的企业所得税和土地增值税区别一、成本对象确定原则的企业所得税和土地增值税区别 二、六个成本核算项目归属的企业所得税和土地增值税区别、契税和印花税处理二、六个成本核算项目归属的企业所得税和土地增值税区别、契税和印花税处理 思考题：就地拆迁安置的企业所得税和土地增值税处理。 思考题：土地闲置费的企业所得税和土地增值税不同扣除待遇。 思考题：不同项目营销设施的财税处理方法。 思考题：土地征用环节营业税处理、异地公司进行勘察设计和可行性研究，其票据开 具地点是劳务发生地还是机构所在地？思考题：营业税条例和细则修改前后建筑安装业营业税计税依据政策的变化之处有哪 些？ 思考题：发票开具种类通用原则？甲供材的发票开具方法和会计核算？具有生产和建 筑双重资格的生产厂家发票开具方法？塑钢经销商销售塑钢门窗同时提供安装劳务发票开 具方法？如何准确把握“发票开具金额、帐面收入金额、计税依据”关系？ 思考题：如何有效避免取得 “大头小尾”的广告业、服务业发票？ 思考题：税务局进行发票协查，如果进行发票真伪鉴定？ 思考题：企业收受假发票和不合格发票（取得虚开假发票、虚开真发票、恶意自行到 地税局骗取虚开真发票、善意取得假发票或者大头小尾发票、取得出借发票、取得收据） 将面临何种税务处罚？ 思考题：房地产企业拆迁费的合法票据是什么？ 思考题：电子信息能否作为税务稽查办案证据使用？ 思考题：房地产企业怎样避免以负担土地转让方税款方式购置土地合同的税收风险？ 思考题：建筑合同中标价与实际计算价格不一致，税务机关责成企业补缴建筑合同印 花税决定是否正确？对企业少缴印花税行为一般如何定性处理？ 三、成本分配方法的土地增值税和企业所得税的异同三、成本分配方法的土地增值税和企业所得税的异同 四、预提成本的企业所得税和土地增值税的不同待遇四、预提成本的企业所得税和土地增值税的不同待遇 思考题：如何把握工程建筑成本预提比例和预提依据、园林绿化成本是否可以预提？ 思考题：企业所得税如何判定项目开发成本终止日？ 五、土地评估增值的会计处理、土地增值税和企业所得税能否扣除、是否需要补贴印五、土地评估增值的会计处理、土地增值税和企业所得税能否扣除、是否需要补贴印 花税、是否需要补缴契税。花税、是否需要补缴契税。 六、销售成本的土地增值税和企业所得税异同六、销售成本的土地增值税和企业所得税异同 思考题：销售面积指标和单位销售成本如何计算？ 思考题：税务机关如何认定纳税人少缴税款是因计算错误造成？ 七、借款费用的会计处理、所得税处理、土地增值税处理、个人所得税和印花税处理七、借款费用的会计处理、所得税处理、土地增值税处理、个人所得税和印花税处理 思考题：利息支出资本化的起始和截止时间、银行财务顾问费的财税处理、利息支出资 本化方法的选择。 第三节第三节 费用篇税收政策分析及偷税案例费用篇税收政策分析及偷税案例 一、销售佣金（境内代销手续费和境外代销手续费）的所得税、营业税、土地增值税一、销售佣金（境内代销手续费和境外代销手续费）的所得税、营业税、土地增值税 和会计处理。和会计处理。 二、业务招待费和广告费的的计提依据和比例及超标结转的不同待遇。二、业务招待费和广告费的的计提依据和比例及超标结转的不同待遇。 三、与收入无关支出三、与收入无关支出 思考题：高管个人消费支出和招待支出的企业所得税和个人所得税处理？ 思考题：房地产公司如何合法列支集团公司派遣人员工资和前期物业管理公司人员费用？ 四、售楼部经营性租赁支出的会计核算和所得税处理四、售楼部经营性租赁支出的会计核算和所得税处理 五、跨年度票据列支问题五、跨年度票据列支问题 第四节第四节 税金篇税收政策分析及偷税案例税金篇税收政策分析及偷税案例 一、房地产企业自行欠缴的营业税金及附加如何扣除一、房地产企业自行欠缴的营业税金及附加如何扣除 思考题：已经履行缓缴手续和未履行缓缴手续的营业税金及附加税前扣除待遇不同的 原因? 二、税务机关查补的营业税金及附加如何扣除二、税务机关查补的营业税金及附加如何扣除 三、外资房地产企业两法合并前后衔接时的营业税金及附加的扣除三、外资房地产企业两法合并前后衔接时的营业税金及附加的扣除 思考题：税务稽查人员允许外资房地产企业进行两法合并前发生的开发项目期间费用 和税金及附加的补扣 8%决定是否正确？ 第五节第五节 地方税篇税收政策分析及偷税案例地方税篇税收政策分析及偷税案例 一、个人所得税一、个人所得税 1.支付退房户违约金、送客户礼品、非本公司人员福利教育补助、支付退房户利息、 送给政府部门官员购物卡是否都要扣缴个人所得税？ 思考题：房地产企业无偿向潜在客户赠送礼品、销售商品房同时赠送真正客户商品，个 人所得税待遇有何不同？ 2.股东如何借助企业借款不被征收个人所得税？ 3.房地企业收购项目公司股权，股东股权转让所得的纳税义务发生时间、计税依据的 计算及核定、主管税务机关？ 二、房产税二、房产税 思考题：自用开发产品、售楼部、样板房如何征收房产税？ 三、土地增值税三、土地增值税 思考题：转让旧房如何征收房产税？ 思考题：纳税人在检查之前早已达到土地增值税清算标准，仍未进行清算，税务机关 如何定性处理？上述讲座中，老师将穿插点评如下 58 个 2010 年度全国国、地税稽查局房地产业税收 专项检查的典型案例，以帮助学员消化吸收，防范税务稽查风险。 （一）收入类偷税案例 银行贷款无偿交付关联企业使用、从集团公司贷款后再转贷给关联企业未按规定申报 缴纳营业税、与村委会合作建房、以收取固定收益方式合作开发转让土地、代建棚户区改 造项目、销售价格明显偏低、按揭保证金未按规定时限申报纳税、未按规定确认、分期收 款方式收入、利用时间差和税率差推迟确认收入、利用税收优惠政策提前确认收入、售房 诚意金未按规定申报纳税、以收取个人借款名义隐匿售房收入、其他应付款科目隐匿拆迁 置换收入、以房抵债、隐匿架空层、隐匿车库销售收入和收受开发挂靠管理费、隐匿出租 收入挂靠建筑公司自建自身开发项目少缴建筑业营业税案例、账外账隐匿收入、未按规定 计预计毛利和确认完工收入、代收费用少缴营业税案例。 （二）成本费用类偷税案例 辽宁虚开各类发票 2.5 亿元、收受虚假发票、收售假建筑业发票、虚增甲供材、虚列 绿化成本、偷梁换柱巧立名目虚列成本、预计毛利纳税调整有误、非法列支转让土地方税 款、混淆成本核算对象、公共配套设施成本核算错误、成本分配方法不当、未按规定预提 建筑成本、销售面积严重计算错误、未按规定支付销售佣金、深圳某地产公司地下车位税 前扣除行政复议深圳国税案例。 （三）其他类偷税案例异常甲供料方式导致少缴增值税、售楼部未按规定缴纳房产税、未按规定申报开发宗 地土地使用税、售房合同和建筑合同未按规定申报缴纳印花税、未区分房屋类型而错用税 率导致少缴预缴环节土地增值税、转让旧房少缴土地增值税、少缴清算环节土地增值税、 动迁补偿费和配套费未按规定申报缴纳契税、发放给外单位相关人员购物卡未按规定扣缴 个人所得税、未按规定代扣股权收购个人所得税。