20102010 年房地产行业及薪酬变动分析年房地产行业及薪酬变动分析一、2010 年房地产行业发展概述2010 年房地产行业面临“史上最严厉的宏观调控” ，但其市场投资额和销售却依旧保持较快的增长速度，无论全国房地产的销售金额，还是其销售面积，无一例外的创造着“史上最佳的神话” 。这种神话创造的前提一方面是取决于整个宏观经济良好发展态势；另一方面也取决于房地产企业对行业发展格局的精确把握。GDP 和房地产业根据国家统计局公布的数据显示,继 2009 年中国经济实现 9.2%的增速后，2010 年 GDP 又同比上年增长 10.3%,创下了应对国际金融危机以来的新高。在这其中，固定资产投资同比增长 23.8%，同比上年回落 6.2%；固定资产投资中的城镇投资为 241415 亿元，增长24.5%，同比上年回落 5.9%，相比固定资产投资的回落，房地产开发投资 48267 亿元，增长 33.2%，其绝对金额是近几年来增幅最高的一年，相比 2006 年为 23%，2007 年 30%；2008 年 21%，2009 年18%。从这简单的几组数据中我们不难发现，2010 年房地产开发投资是在全社会固定资产投资紧缩情况下的逆势增长，并且增长速度更是冠绝既往五年，这反映出房地产企业对于整个行业未来发展的良好预期。事实上，2010 年房地产全行业所创造的奇迹也证实了房地产精英们独到的眼光和决策。全年房地产销售面积 10.43 亿平方米，同比上年增长 10.1%；来全年的销售额 5.25 万亿元，同比增长18.3%。二者是继 09 年房地产行业巅峰基础上的辉煌再续。政策上的“空前调控”与房地产业的“量价齐涨”虽然整个国家层面上的经济环境相对宽松，但是当我们把目光聚焦房地产行业面临的政策法规环境时，分析人士更多会将行业的发展与“过冬”这类的形容词相联系的，而年终呈现的现实与“地产寒冬”恰恰相反，用“地产仲夏”来形容似乎更贴切。2010 年对于中国房地产业而言，可以说是一个贯穿全年、持续高压的政策调控年，从年初 1 月 19 日国务院办公厅颁布对二套房实施差别化信贷政策（对首套已用贷款的购房者二套房带首付要求提升，利率风险定价。 ）开始，到 2010 年 12 月 25 日提高银行贷款基准利率为止。政策调控面之广、针对性之强、打击力度之大，均为历年调控之最。虽然调控主要围绕在“扩大供给、调控需求”两大主题在进行，我们发现政策调控下房地产供给确实显著增加，但是需求也同时出现放量增长。从全年供给方面看，房地产企业房屋施工面积 40.55亿平方米，同比增长 26.6%；新施工面积 16.38 亿平方米，同比增长 40.7%，二者均为 2006 年以来各年份之首。与此对应需求的数据是，行业全年销售面积 10.43 亿平方米同比增长 10.1%；全年销售额实现了 5.25 万亿；同比增长 18.3%。销售面积和成交额均为历年之最。从以上的分析中我们不难发现宏观调控下的 2010 年房地产业事实上走出了一条优美的风景线。工、商业业地产房地产企业的“华丽转身”房地产企业尽管业绩出众，但是无一不在承受着强大的政策性压力，这使得众多曾经专注并领先于同行的住宅地产开发企业顺势转型城市综合体、产业园建设、养老、旅游、文化等功能性工、商业地产业务。如万科、远洋、保利等一批知名房地产企业纷纷下大力气加码以城市综合体、养老、文化等形式的商业性地产开发，以进一步抢占行业先机。工、商业地产的兴起也可以从房地产行业销售数据进一步分析中印证，在 2010 年同比增长 10.1%的房地产销售面积中，办公楼增长 21.9%，商业营业用房增长 29.9%；在同比增长18.3%的房地产销售额中，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和41.9%。工商业地产业务的发展对于房地产企业改善资产结构、发展新的利润增长点和创新投资模式，增强企业抵御政策调控风险的能力，保障地产行业的持续发展都产生了重要影响。二、2010 年房地产行业人才需求特征房地产行业的发展态势影响了行业人才供需格局的变动，2010年松紧交替的宏观调控，地产业务多元化的加速，使得这一年的房地产行业人才流动和热点职位呈现出独有的特征。人才流动分析不同性质的企业和企业中不同岗位的人才流动均存在差异，我们对调研资料分析和与以前年度的数据对比发现，大多数房地产企业全年的平均人才流动率均在 20%以上，由于国有企业在人才长期发展、行业资源获取和工作压力等方面的体制性优势，其人才流动水平低于民营和其他类型企业。从岗位层级上讲，高层管理岗位的流动率超过 16%，中层技术、营销类岗位流动率在 18%左右，其他岗位的流动率约在 26%左右，于以前年度处于较高值。分析原因主要源于两方面，一是全年施工工面积尤其是新开工面积相对以前年度增幅较大，项目的大幅增加导致大量的专业技术人员需求；另一方面是全年宏观调控导致项目营销策划方面的压力。在职时间分析从我们收集的数据资料来看，2010 年跳槽的员工占 23.43%，在同一家企业工作 1-2 年的占 18.6%；工作 2-3 年的占 25%；工作 3 年以上的员工约为 32.97%。由数据中可以发现，2010 年的流动率相对高于过去几年。人才流动地域分析随着中东部一线城市的宏观调控的全面展开，大量房地产企业转战东部三四线城市和中西部的二三线城市，人才的的跨区域性流动持续增强。从全年来看，海南、天津、江浙、广西（环北部湾） 、重庆、武汉、西安等区域人才需求特别旺盛，同时中小城市由于全国性的大地产商的进驻也使得地产行业人才的区域性争夺空前激烈，无序的区域性人才竞争使局部的薪酬水平进一步提升，并在某种程度上冲击了大型地产企业管理体系的科学性和规范性。人才流动的动机分析在对人员流动动机的相关数据分析我们发现，不同级别的人才流动在动机层面各有区别，总的来说，越到高级的岗位，越重视个人的成就取得，中层岗位相对比较重视薪酬的水平，而基层岗位员工则是将发展机会和薪酬水平置于同等重要的位置。根据调研资料数据，我们将人才流动动机分为个人成就、工作地点、薪酬福利、项目类型和企业性质规模五类。分析发现，薪酬福利并非是企业人才流动的首要因素，相对而言行业精英更加关注的是企业的性质规模。其次才是薪酬福利水平，其后是个人成就，工作地点和项目类型。热门职位分析受行业宏观调控、新施工面积的剧增、工商业地产业务兴起等因素影响，房地产企业在业务模块、各层级热门职位方面呈现出新的变化。为了保障调研数据的精准，更清晰反映房地产企业各岗位的人才需求情况，我们根据行业特征、岗位性质等因素，一如既往的将房地产企业各岗位归类为九个业务模块，各模块具体岗位详见薪酬调研说明。业务模块热度分析根据我们调研数据显示，2010 年房地产企业业务模块热度最高的为，综合管理、规划设计、工程建设类和市场营销类。具体到商业地产中为运营、招商、规划设计，土地拓展，融资。这些变化相对于 2009 年体现一定程度上的变化。综合管理模块（包括公司总经理（多个项目） 、项目公司总经理（单个项目全面管理）及监察审计经理等）一直作为行业的人才稀缺类岗位，由于综合管理模块在企业日常管理中的核心地位，使得其一直是企业决策者首位关注的，2010 年仍不例外。全年的宏观调控给地产企业的带来了空前的市场营销压力，这使得原有的“慢周转、高盈利”的盈利模式难以为继，一些如万科、恒大等企业开始通过加快周转，灵活营销的方式取得不菲的业绩，这个过程中使得工程建设类和市场营销类模块的需求热度得到了空前的提高。同时 2010 年工商业地产的火爆使得规划设计类、市场营销类中的招商、运营等岗位在本年度赚足业界的眼球。热门职位根据上述分析，我们发现 2010 年的行业热门职位分别为：高级岗位，项目总经理、CFO、营销总监、工程总监、人力资源总监等。中层岗位，融资经理、策划经理、法务经理、招商经理、采购招标经理、规划设计经理等；一般岗位，建筑设计师、景观设计工程师、造价/预算工程师、室内设计、机电工程师等工程技术人员等。三、2010 年房地产行业薪酬变化2010 年的房地产行业优异的行业业绩，热点职位需求的变化和相对较高人才流动现状等因素深刻影响着行业薪酬的变化。慧博研究院基于房地产行业薪酬市场的全面调研，对 2010 年全年行业薪酬特点进行了深度的分析和研究。行业薪酬水平房地产行业薪酬水平在后金融危机的 2009 年呈现出 2008 年增长率的两倍数的超额反弹性增长后，2010 年的整体薪酬水平在 2009年的基础上继续保持高速增长，增长比例为 24.71%。根据我们的调研发现，这种较高的增长率在主要源于房地产企业全国性扩张过程中二、三、四线城市房地产行业人才薪酬大幅度调整所致，相对而言，一线城市的房地产薪酬的增长则更为理性一些。尽管总量的增长一直是房地产行业薪酬不变的主题，但是对于不同性质的企业、企业中不同的业务模块、不同层级的热点职位和薪酬结构等方面，这种增长与以前年度均存在不同程度的差异性。各类企业薪酬变化从各类企业薪酬整体水平上看，其他类别企业薪酬水平仍然领先于过国有/集体类企业。大型上市公司薪酬水平和增长幅度继续保持在行业的上游水平，其中、高管薪酬水平增幅更是遥遥领先于市场。由于对地产行业未来发展的良好预期和较强的资金实力，国有/集体类企业中的央企在 2010 年显现出更为激进的发展策略，在一级土地市场上屡屡刷新各地“地价之王”的纪录。同时全年良好的业绩支撑，使得这类企业的薪酬增幅相对较高，与其他类别企业薪酬的差距较前一年度有所缩小。从职位层级的变动对上看，其他类型企业高、中端职位薪酬水平继续领先于国有/集体企业中的同类岗位，但趋势有所缩小。在一般岗位上，二者存在相对较少的差异。业务模块薪酬变化由于地产行业企业的发展在很大程度上受外部宏观经济政策的影响，以至于在不同的时期，行业企业的盈利模式和经营管理重点也是各有区别，于是就不可避免的体现在各业务模块的薪酬价值上。如下图所示，2010 年房地产企业各模块薪酬增幅中，综合管理模块价值延续前几年的升势未变，由于 2009 年销售旺盛，2010 年处于开工面积剧增的“补货”过程，同时调控之下向销售压力和地产多元化业务转型，使得规划设计、工程建设、市场营销等模块价值上升，较前一年度增幅明显。由于 2009 年房地产火爆的销售业绩，地产融资渠道多元化趋势进一步明显，使得大多数地产企业在资金融通的保障方面相对较为充分，使得资金管理模块类岗位在经历过前两年的高幅度增长后，其薪酬水平已经达到一定的价值点，薪酬增长在 2010 年出现小幅度的回落。热门职位薪酬变化业务模块价值的变化在岗位价值上也得到了体现。在企业不同岗位层级上呈现出与 2009 年度不同的热点职位，其薪酬价值变化如下所示：1、高层热点岗位公司总经理、项目公司总经理作为行业内的稀缺人才，近几年的薪酬水平居高不下。与 2009 年相比，工程总监、营销总监在企业业务规模扩张和销售业绩的影响下继续高幅度的增长，相比较而言CFO 的薪酬增幅经历过 09 年的暴涨之后略有回落。2、中层热点岗位薪酬变动受全年开工面积大量增长、政策宏观调控持续全年、地产多元化业务转型等因素影响，招商经理和规划设计岗位需求明显提升，销售的压力也带来策划经理岗位需求的增长；同时房地产企业在日益严峻的宏观环境下合理规避行政法规的意义不言而喻，这也在很大程度上提升法务经理的岗位价值。3、基层热点岗位薪酬变动2010 年房地产行业全国性的扩张，大量的开工面积进一步提升工程专业技术人员的岗位需求，同时受工、商业地产业务转型因素，进一步提升建筑设计、造价与工程预算、景观设计岗位薪酬的增幅。（五）薪酬结构方面变化1、固定薪酬和浮动薪酬整体比例变动与 2009 年相比，2010 年的薪酬结构中，浮动薪酬比例继续保持小幅上升的势头，与此相对的是固定薪酬比例的下降。在调研过程中我们发现，由于 2010 年初空前的宏观调控使得企业人力成本控制意图较为明显，给予浮动薪酬相对较高的增幅比例，而 2010 年年度优异的业绩带来绩效薪酬和奖金全额或