八大海外的房地产基金之中国投资篇发布时间： 2006-12 DTZ 投资研究部基金名称资本背景主要项目Morgan Stanley RealEstate Fund MSREF 摩根士丹利房地产基金摩根士丹利财团是老牌的美国财阀，其业务分布极广。旗下摩根士丹利投资银行作为顶级投行参与国际资本市场运作和投资咨询，享有极高的声誉。2003 年 7 月，上海“锦麟天地雅苑” ，一栋价值 5 亿的酒店式公寓。地段毗邻淮海路，紧依新天地，是上海最繁华的商业娱乐地带。摩根士丹利也是这段物业的开发投资方之一。2004 年 1 月，与复地合作共同投资5000 万美元开发“复地雅园” （市中心黄埔区高档楼盘）。2004 年 4 月，与天津最大房地产开发商顺驰中国控股，签订战略合作投资意向书，在天津共同进行房地产开发投资。2004 年 6 月，与上海盛融投资有限公司穴上海市政府于2003 年成立的综合性投资公司，专注于国有资产的重组改革雪成功投得中国建设银行不良资产拍卖中的2 个资产包，账面总值285 亿元。2005 年 2 月 4 亿人民币（其中摩根士丹利占56）整体购买北京富利（甲级写字楼）。Macquarie Global Proberty AdvisorLtd MGPA 麦格理全球房地产咨询公司澳洲麦格理集团旗下基金公司，成立于2004 年 2 月，总部在百慕大，目前管理约165 亿的资产。2005 年 1 月，上海“新茂大厦” ，交易金额达9800万美元。该物业位于淮海路商业街，毗邻新天地，为一栋楼高20层的甲级写字楼项目， 地上总面积32，200 平方米， 地下总面积11174 平方米， 预计于 2005年底竣工。ING Real Estate荷 兰国际集团房地产基金荷兰国际房地产基金目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31 只基金，资产额近400 亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一，其主要业务包括开发、投资管理1996 年，在北京成立其亚洲地区的第一个代表处。1997 年，与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业，在“望京新城”开发了5 万平方米的普通商品住宅“信荷城”；在该项目2402 万美元的总投资中，ING 占 50。1998 年，在上海闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓” 。与融资等。荷兰国际房地产基金通常与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。2002 年，成立“中国房地产开发基金”。2004 年，收购同为ING 旗下的霸菱直接投资穴Baring Capital Partners 雪的部分中国业务，接手了“ING 北京基金”及“中国房地产开发基金”，从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6 亿美元。2004 年 4 月，收购了总部位于荷兰的罗丹克亚洲穴 Rodamco Asia N V雪所有已发行流通股，最终持股比例达953。通过此项交易，ING 拥有了罗丹克亚洲在北京和上海的收租型房产项目香江花园别墅区枫叶园60的股份和盛捷高级服务公寓100的股权。First China Property Group ， FC PG 第一中国房地产发展集团麦格理银行集团和英国施罗 德 亚 洲 物 业 集 团 穴Schroders Asian Properties雪的合资企业。其为规模3 亿8 百万美元的物业基金，负责亚洲投资业务。2003 年，上海澳丽花苑开发项目722 套公寓。 2004年，上海东外滩改造。开发区域面积为117 平方公里，其中包括3 5 平方公里的滨江区域。Merrill Lynch美 林集团世界顶级金融集团，投资银行业务和咨询业务首屈一指。运作客户资产达13000亿美元2005 年 2 月，宣布投资 3000 万美元入股北京银泰中心，这是美林集团在中国地产业的首笔投资。Lehman Brothers雷曼兄弟投资银行在国际投资银行排名前五。公司有 150 年历史，是华尔街最老的公司之一。在中国资本市场表现活跃，曾帮助大型国有企业海外上市或帮助国有银行海外发行金融债券等。携手摩根士丹利，各入股25上海永业集团发展的上海永业公寓二期，涉资达2 亿元人民币。凯 德 置 地凯德置地2003 年出资 12北京“上元”20的股份、上海“天山河畔花园”“中国住宅发展基金”亿美元成立，该基金关注价位在 500020000 元平方米的不同档次的商品房投资，并将首先投向上海、北京和广州等城市。1455的股权及上海奥顺置业公司20的权益。2004 年 3 月，以 4000 万元收购上海奥顺置业公司。嘉德置地计划在获得的1531 万平方米的住宅地上兴建约500 间联体别墅。2004 年 6 月，以 129 亿元买下北京朝阳区一幅能够兴建230 套有地住宅的地块。该公司计划在未来3 年内兴建包括公寓、联体别墅、半独立和独立式洋房等多种物业。2004 年 7 月，进军广州市场， 耗资 1890 万港元买下天河区的一幅住宅地段，计划未来3 年内建造约 600 套住宅。该地块由凯德置地和嘉德中国住宅房产基金，以80和 20的股权比例投资购入。2005 年 3 月，以 1837 亿元整体购买北京中环世贸中心A、 B 栋（甲级写字楼） 。2005 年 4 月，以 1746 亿元整体购买（全部购买后原业主20 年回租）北京安贞华联商厦、望京华联商厦。高 盛 旗 下Whitehall房地产基金高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的 5至 10。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004 年初，白厅基金在全球范围内共收购了2 6 万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为 600 亿美元。2005 年 4 月以 1 076 亿美元整体购买上海百腾大厦（甲级写字楼）丽丰与凯德置地合作穗住宅项目总投资14.4 亿2005 年 11 月 28 日丽丰控股 (1125-HK) 公布，向新加坡上市公司凯德置地集团(CapitaLand Ltd.) 出售附属公司丽运 50%权益连股东贷款约6,669 万港元，股份作价约1.03 亿元 (人民币，下同 )，贷款作价 6934.9 万元人民币。丽运主要业务为持有中外合营土地产发展公司广州丽运权益；广州丽运注册资本1 亿元，持有广州市白云区一幅29.7 万平方米空地，拟建设为住宅屋苑；待向另一名内地股东支付固定回报630 万元后，丽运则享有合营全部溢利及负担一切其亏损。由於丽运集团有即时融资需要，买卖双方同意按等额比例授出总额2 亿元贷款， 包括双方各支付6308.6 万元免息股东贷款及3691.4 万元计息贷款。该合作发展项目初步发展成本为14.4 亿元； 若上述合营未能取得信托贷款及外部融资，丽丰实际的资本承担为7.2 亿元；有关交易须召开股东大会批准。首次控股珠海项目德银 RREEF 基金试水中国地产发布时间： 2006-11-2111 月 8 日，德意志银行旗下的房地产基金管理机构RREEF 在珠海宣布，将携手澳门房地产投资商新创衡集团和两家本地开发商中珠股份和西海集团共同投资开发“中珠上城”，该项目预计价值2.25 亿美元，属中高档住宅项目。又一基金巨鳄突入中国房地产市场。公司执行董事兼亚太区主管Kurt Roeloffs 告诉记者， 此次投资是该基金进入中国房地产市场的第一个项目，他们拥有50%的股权。目标回报率18% 作为德意志银行资产管理公司旗下的房地产基金，RREEF 拥有多只私募基金。截至今年 6 月 30 日， RREEF 总共管理价值518 亿欧元的资产， 是全球规模最大的房地产和基础设施投资管理机构之一。而此次 RREEF 投资的“中珠上城”位于珠海市中心香洲区的西部，建筑面积约30 万平方米，包括20 座塔楼总共约2000 套的民用住宅和部分商用物业，项目价值2.25 亿美元，预计在三年内完工。该项目的四个投资方中，新创衡集团是澳门知名的家族式投资企业，自2004 年进入珠海房地产市场以来，一直和中珠股份保持着良好的合作关系。两个内资企业中珠股份有限公司 (中珠股份 )、西海集团均是珠海大型开发商，双方曾合作开发过不少项目。在合资之前，“中珠上城” 的实际运营方是中珠股份，该公司从上世纪90 年代成立以来，一直是珠海地区的龙头房企。但近几年， 其市场领先地位被新贵企业珠海华发实业取而代之了。对于“中珠上城”未来的回报水平，Kurt Roeloffs 在接受记者采访时表示：“鉴于中国整个经济发展的强劲发展趋势，让海外投资者对于房地产和基础设施投资的长期回报非常有信心，这一项目设定的目标回报率是18%。 ”不过，仲量联行某分析员指出，18%的回报率对于私募基金来说并不算高，相信实际上的投资回报率可能会高于这个数字。对于引进战略投资者的用意，中珠股份总经理陈旭坦言：“引进RREEF 作为战略投资者不是出于融资考虑，实际上在RREEF 进入之前银行贷款已经到位，中珠不惜用半年时间谈判，主要看重的是国际品牌和管理经验，希望借此引入国际上的先进住宅标准。”虽然中珠反复强调引入海外资本并非资金所迫，但是当前中国房地产企业的资金饥渴症日益加剧却是不争的事实。上述仲联量行分析员指出，虽然海外私募资金和国内房企合作意愿强烈，但实际运作中资金落实的难度非常大：一方面由于私募基金投资中国房地产的门槛较高，政策变数较大；另一方面私募基金对房企本身有着极高的要求。“从行业环境到企业的规模、核心价值观、成长空间和战略定位，再到管理团队的沟通能力、 整体素质甚至气质，任何一个细节问题都可能导致房企向海外私募基金筹资失败。对多数国内中小房企来说，私幕融资的时间成本和机会成本太大。”上述分析员表示。选择珠海，意在规避政策风险？值得注意的是，RREEF 进入中国的时机似乎并不恰当。“限外令”硝烟尚未完全消散，而全国房价的高位运行，让“国务院对房地产调控效果颇为不满”，整个行业依然在风雨中进行着艰难的结构调整。但 Kurt Roeloffs 表示， RREEF 并非刻意“选择”在中国政策趋紧时进入中国，而且他认为“限外令”对RREEF 的影响有限。“(珠海项目 )是我们长期观察中国市场之后作出的非常审慎的投资决策，我们希望在中国的第一个房地产投资项目以及今后房地产投资的总体战略，都能够符合中国政策的发展方向。 Kurt Roeloffs 表示， “对 RREEF 而言，最大的风险不是政策因素，而是市场供求是否平衡以及项目的执行力如何。”上述仲联量行分析员则认为，以往外资倾向于收购国内一线城市的顶级物业，而此次RREEF 首次进入中国选择非热点城市珠海，并在中档住宅项目这一细分市场进行投资，降低了项目在政策方面遇到的阻力和风险。2007 年 RREEF 两大投资重点专访 RREEF 执行董事Kurt Roeloffs- 本报见习记者黄健广州报道中国房地产报(中国房地产报博客|中国房地产报新闻)：RREEF 在中国的投资重点是什么？Kurt Roeloffs ：短期的重点仍然是住宅和商铺，主要是因为中国中产阶级的人数在急剧增加，中产阶级的收入也在急剧增加。长期来讲， 住宅这一块儿仍然是我们的一个重点领域。明年，我们的重点领域还会增加两个，一个是工业地产，一个是办公楼。中国房地产报：RREEF 在全球管理多只房地产基金，此次对珠海的投资具体来自哪一只基金 ?该基金对珠海项目投资的底线收益率或者对客户承诺的回报率是多少？Kurt Roeloffs：目前RREEF 总共管理十多只基金，对“中珠上城”这个项目来说，进行投资的资金来自RREEF 旗下的全球机遇基金(RREEF OPPORTUNITY FUND)，实际上是一只私募股权基金，德意志银行是该基金的股东之一，只占5%的投资额，另外95%资金来自客户。 我们的募资对象主要是一些机构投资者，另外有将近250 位客户通过在开设独立账户委托我们进行个人投资。对于珠海项目， 我们没有所谓的收益率底线，因为现在预测还为时过早，