XXXX煤煤炭炭运运销销有有限限公公司司 项项目目可可行行性性研研究究报报告告XX 市 XX 建筑工程有限公司二一年七月XX- 1 -目目 录录第一章第一章 项目总论项目总论22第二章第二章 项目建设环境项目建设环境1111第三章第三章 项目建设的必要性项目建设的必要性2121第四章第四章 市场分析与建设规模的确定市场分析与建设规模的确定2929第五章第五章 区域建设条件及选址区域建设条件及选址3939第六章第六章 技术方案技术方案4444第七章第七章 环境保护与安全生产环境保护与安全生产5050第八章第八章 人防、消防、节能及地震设防人防、消防、节能及地震设防5353第九章第九章 项目组织管理和劳动定员项目组织管理和劳动定员5454第十章第十章 项目实施进度安排项目实施进度安排5656第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措5858第十二章第十二章 财务效益分析财务效益分析6161第十三章第十三章 可行性结论与建议可行性结论与建议6464- 2 -XXXX 煤炭运销有限公司项目煤炭运销有限公司项目 可行性研究报告可行性研究报告第一章第一章 项目总论项目总论一、项目概况一、项目概况(一一)项目名称项目名称XXXXXX 建材批发建材(二二)项目建设单位项目建设单位XX 市 XX 建筑工程有限公司(三三)项目拟建地点和建设内容项目拟建地点和建设内容XXXXXX 建材中心拟建于榆阳区牛家梁林场附近，毗邻 XX市规划的两个物流中心区之一的东沙物流园区，XX 城区通往麻黄梁工业园区的榆麻路、210 国道新建过境线边、西包铁路贷物专线边。建设区域占地 150 亩，总建筑面积 5 万 m2。项目由建材销售和物流仓储两大部分组成，分三个专业区，分别是建材交易区；物流仓库区；商务酒店、服务生活区。项目功能：贸易功能-建材贸易。- 3 -仓储功能-项目拟建大型钢材库、水泥库、木材库、材料周转库等。服务功能-设有宾馆、物流信息中心、娱乐中心。质量监督功能-项目设有质量监测中心、环保检测中心，跟踪监督项目区域内建材的环保质量。(四四)建设单位基本情况建设单位基本情况XX 市 XX 建筑工程有限公司成立于 2002 年 7 月，现有员工156 人，注册资本 6000 万元，拥有固定资产 2000 万元，累计上缴利税 600 万元。已经成为 XX 市实力比较雄厚、规模较大、效益良好的民营企业之一。(五五)可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位XX 市 XX 建筑工程设计公司。(六六)研究工作依据研究工作依据1、 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；2、 XX 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 ；3、国家和省市有关工业项目建设政策、法令和法规。4、国家和省市有关物流项目建设政策、法令和法规；5、XX 市有关房地产业的相关政策；- 4 -6、XX 市有关招商引资的相关政策；7、项目建设单位提供的有关基础资料；8、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。(七七)项目提出的背景项目提出的背景XX 市位于陕西省最北端，地处晋、陕、蒙、宁、甘五省交界处，是国内外少有的能源矿产资源富集区，目前已发现 8 大类 40 多种矿产资源，其中煤炭、天然气、石油和盐四大资源储量十分丰富，据勘探，XX 煤炭预测储量 2714 亿吨，探明储量 1460 亿吨，占全国探明储量的 15%，含煤面积占全市土地面积的 54%，为世界七大煤田之一。随着我国经济的迅速发展，能源需求与供给之间的矛盾日显突出，为确保经济建设可持续发展的后劲，上世纪90 年代初期，国家进一步加大了能源开发的力度，XX 作为国家级能源重化工基地，迎来了历史性的发展机遇。省第十次党代会也把能源化工确定为我省六大特色产业之一，明确提出，要以国家“西电东送” 、 “西气东输”为契机，加决陕北能源化工基地建设，形成对全省经济最具贡献的新的支柱产业群，成为新世纪我国现代化建设的一个重要能源接续地。XX 市依托其资源优势，大力发展煤炭、电力、油气、化工四大支柱产业，积极推进“煤向电力转化、煤电向载能工业转化、煤油气盐向化工产品转化”的经济发展战略，自西部大开发实施以来，XX 市国民经济以年均- 5 -15%的速度快速增长，其增幅高于全省的平均水平。近年来,XX 国家能源化工基地的建设已形成跨越发展的态势,2008 年,全市地区生产总值跨上千亿元台阶,达到 1008.26 亿元,稳居全省第二,同比增长 23%,增速连续 7 年保持全省第一。规模以上工业总产值超过千亿元,达到 1229.34 亿元。全社会固定资产投资突破 600 亿元大关,达到 600.52 亿元。财政总收入突破200 亿元,达到 221.2 亿元,其中地方财政收入达到 70 亿元,同比增长 39.7%。社会消费品零售总额突破 100 亿元,达到 118.98 亿元。城镇居民人均可支配收入过万元,达到 12197 元,农民人均纯收入首次超过全省水平,达到 3402 元。2009 年,XX 以建设“国内一流、国际知名”能源化工基地为目标,继续做强做大能化经济,坚持走新型工业化道路,引进先进转化项目,壮大主导产业规模,培育优势产品,严格市场准入,继续实施大区域布局、大项目策划、大集团引领、大园区承载战略,以能源化工为主体、装备制造和精细化工为两翼的“一体两翼”发展格局,建设长城沿线、无定河沿岸“人”字形千里工业走廊。加快资源深度转化,打造煤电材料、煤制油、煤盐化工和油气化工“四大产业链” 。预计全年实现生产总值 1280 亿元，同比增长13%以上；财政总收入完成 296 亿元，增长 33.83%，其中地方财政收入 91 亿元，增长 29.98%；全社会固定资产投资完成 840 亿元，增长 39.88%。预计全年实现生产原煤 1.7 亿吨,原盐 45 万吨,原油 900 万吨,天然气 100 亿立方米,发电量 340 亿度,水泥 160 万- 6 -吨,精甲醇 100 万吨,聚氯乙烯 20 万吨,平板玻璃 720 万重量箱。XX 市是我国重要的能源化工产业区，具有独特的区位优势，随着地方经济的快速发展拥有了较为完善的商业服务体系和较为完整的综合运输体系，为此，XX 市委、市政府高度重视发展现代物流产业和建材产业，多次召开专门会议研究部署物流产业、建材发展的指导方针和发展战略，并在XX 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中明确指出：发展现代物流产业是 XX市新的经济增长点，要形成“布局合理、功能齐全、设施先进、运转高效”与国内大物流区紧密衔接的现代物流体系。随着 XX 能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平不断提高，对居住条件也提出了更高的要求，房地产逐渐成为投资和消费的热点。住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在34%左右。房地产业的发展带动了建材加工业及家居装饰业的决速发展。但目前 XX 的建材市场无论从规模上还是管理上都不能适应市场发展和消费者的需要。当地建材销售商大多采用批零兼营方式，经营规模小而分散，基本上是摊位制经营，内部的管理机制比较简单，能与国际接轨的大型建筑材料专业批发市场还未出现，在服务意识、服务手段、交易方式、设施条件、规模经营的能力等方面，与形成现化化大流通体系还存在极大差距。XXXXXX 建材中心的建设，将 XX 东沙新城区杂乱转无序的建材统一搬迁在规划建设的物流城内，项目建成后，将形成 XX 东沙新城区具有较大辐射和带动功能的“一站式”家居建材广场。- 7 -二、可行性研究结论二、可行性研究结论（一）市场预测和项目规模（一）市场预测和项目规模1、本项目拟用地 10 万 m2，约 150 亩。(1)建筑面积 5 万 m2，其中建材区 1 万 m2，仓库区 2 万 m2，计量打包区 500m2，材料试验检测室 200 m2，办公管理信息中心800 m2；商务酒店 1.2 万 m2；多功能停车场服务区建筑面积 0.45万 m2，附属设施 0.2 万 m2.（2）绿化面积 4.5 万 m2，道路 0.5 万 m2。 2、各种服务价格：建材交易区市场铺面租赁按每月 30 元/ m2，入住率 80%计算，年收入 288 万元；仓库区租赁费按每月 20元/ m2，出租率 80%，年收入 384 万元；多功能停车场和服务区以每天平均停车 100 辆计，每辆 10 元天，年收入 36 万元；货物配送年完成 30 万吨，每吨 20 元运费，实现配送收入 600 万元；酒店、餐饮、娱乐服务年收入以 400 万元考虑；其他服务收入 20万元。（二）原材料、燃料和动力供应项目建成投产后，年需外购无烟煤 500 吨，耗电 120 万度，水 7 万立方米，天然气 1.2 万立方米，燃油 30 吨。（三）工厂组织及劳动定员- 8 -该项目上马后，企业的组织原则是总经理领导下的部门经理负责制，实行三级管理，内设机构为行政和生产两大块七个部门组成，分工协作。劳动定员 65 人，技术、管理人员 17 人，实行聘用制，工人 48 人吸纳当地劳动力。（四）项目建设进度本工程建设期为 1.5 年，2010 年 9 月前完成立项审批工作、初步设计、施工图设计及所有建设工程审批手续，10 月开建，2011 年 10 月前完成工程主体建设及配套设施，12 月底交付使用。（五）投资估算和资金筹措（1）项目总投资 7885.08 万元。其中建设投资 7735.08 万元（含建设期利息 340.70 万元） ，流动资金总额 150 万元。（2）资金来源。项目建设企业自筹资金 4885.08 万元，需贷款 3000 万元，年利率为 7.38% ，分五年偿还。（六）项目财务和经济评论1、项目达产后，年总成本为 748 万元，经营成本为 448.37万元，年可实现营业收入 1728 万元（含税） 。 2、该项目税后财务内部收益率为 9.17 % ，大于交通、运输行业 8的最低标准；净现值（IC=8%)6.75 万元，大于 0；投资回收期 9.54 年（所得税前） ，低于 12 年；贷款偿还期为 5 年，还本付息有保证，盈亏平衡点的生产能力利用率为 61.5% ，项目- 9 -具有较强的抗风险能力。3、项目投产后，年可上交营业税及附加 67.06 万元，所得税 147.71 万元，年均税后净利润 441.71 万元，具有较强的经济效益和社会效益。（七）项目综合评价结论随着 XXXXXX 建材中心建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进 XX 市建筑装饰业、建材业、现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为 XX 市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为 XX 市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。XXXXXX 建材中心的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX 市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX 市区域范围内的物流合理组织。XXXXXX 建材中心的建设，还将大大改善目前 XX 交通阻塞、停车难、脏乱差的现象，有效减少给社会治安带来的不安定因素，促进城市化进程，