专业文献综述专业文献综述题 目: 房屋租赁市场发展的研究综述 姓 名: 学 院: 管理学院 专 业: 土地资源管理 班 级: 学 号: 1房屋租赁市场发展的研究综述房屋租赁市场发展的研究综述摘要：房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，随着房价的不断攀升，越来越多的人选择以房屋租赁的方式来满足住房的需求，发展房屋租赁市场对健全房地产市场体系是十分重要的，发展完善房屋租赁市场对整个社会的保障制度及社会的和谐发展有着重要的意义。本文归纳了房屋租赁市场调查研究的一些前人研究成果，结合土地问题简述了我国房屋租赁市场存在的一些显要问题，分析了租赁市场存在的问题及租房群体消费意愿，举例国外一些发达国家房屋租赁市场的现状，并提出了关于优化租赁市场发展完善的相应设想。关键词： 租赁；租房需求；房屋租赁市场 房屋租赁是指房屋的所有者或经营者将其所有或经营的房屋交给房屋的消费者使用，房屋消费者通过定期交付一定数额的租金，取得房屋的占有和使用权利的行为1。与房屋买卖一样，房屋租赁是取得房屋使用价值的另一种有效形式，而且具有灵活性强、适应性强、手续简便、短期交易金额低等特点，在解决居民住房问题、保障社会稳定、促进房地产业健康发展、促进地区资源优化配置等方面具有重要作用2。我国现在有 10.5%的家庭通过租赁住房以满足住房需求，我国东部地区有更多的城镇居民家庭选择租赁住房，同时东部地区租赁住房市场较中部和西部地区相比较为发达3。房屋租赁市场的管理科学与否，将直接影响到区域的可持续发展及社会的长治久安。1.发展房屋租赁市场的必要性房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键，任何一个健康完整的住房市场,都应该由买卖和租赁两个大部分组成,如果缺少租赁市场的支持,必然导致市场仅由消费性置业单独支撑,对房地产市场会形成不安定因素,最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场,是满足房地产市场有效需求,提高人民群众生活居住水平的必然选择4。房地产租赁市场的需求上升后,整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下,自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡,最终提高存量房的供给。因此,搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键5。2租房是解决居民住房问题的第二途径,当前我国居民的平均生活水平还不是很高,许多家庭没有能力购买住房6。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质,就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入 WTO 以后 ,来自境内外的流动人口大幅度增多,增加了对高档次租赁性住宅的需求7。针对境内外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见,随着城镇流动人口的不断增加,在加上本地区部分居民对租房的需求,租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐，随着我国加入 WTO, 海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业也逐渐进入我国房地产业领域 , 他们一般看好写字楼 、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力,在开发商品房时,专门开发租赁楼盘 ,如白领单身公寓，酒店式租赁公寓，或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求8。除了开发商，对于有资金结余的小型投资者,他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看,买房出租,以租养房，待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐9 。2房屋租赁市场发展存在的问题分析2.1 存在大量的隐形市场（黑市）隐形市场（黑市）就是很多的房主并没有经过房屋管理部门的允许，也没有进登记注册，就进行房屋租赁活动。这样的地下租赁大量存在，并且管理人员也很难察觉。有些地方这样的黑市远远超过了公开租赁的房屋市场，严重影响了房屋租赁市场的正常运行。这些隐形租赁的户主主要是为了利益不去房屋租赁管理部门登记，租赁房子的人也主要为了方便和省一些钱，这就给隐形房屋租赁提供了存在的条件。由于这些租赁并没有公开，租赁双方也没有签订什么合约，只是口头上的约定10。这些都都给管理部门的管理造成了很大的困难，并且在后来出现纠纷的时候，也没有任何凭据。2.2 国家土地收益减少租赁双发都缺乏法律知识，我国法律规定，只要是处于盈利目的的房屋租赁都要向国家缴纳一定的费用11。但是，很多的房屋租赁都是那种隐形的租赁3方式，管理部门根本不知道那些是盈利的租赁，哪些不是。房屋的户主为了避免缴纳这样的费用，他们就不会到管理部门去登记。据统计，房屋租赁公开登记的占房屋租赁的 30%左右,大量的国家土地收益减少，国家的收入就减少了，不利于国家政府的职能的执行12。2.3 租赁引发各种社会问题没有走合法程序的租赁行为，引发了各种各样的社会问题。方可不交房租、户主乱涨的租金等等问题，双方当事人由于没有签订任何的合同，产生矛盾的时候就没有合法的方式解决。由此而引发的案件也非常的多，法院表示这些案例通常情况下是私了，当事人双方都无法提供合法的证据，法院也不好审理。除此以外，还造成了访客与户主之间的矛盾，不利于和谐社会的建立。情节严重，还会造成严重的社会事故13。另外，户主和访客交易的同时，户主不能清楚访客的身份，也为社会带来了很大的安全隐患。2.4 市场供需失衡部分房屋租赁市场的供需失衡，实际想要租房子的人很多，但是市场上公开租赁的房屋却很少，访客无法找到正规的租赁房屋就去寻找那些隐形的房屋租赁，这就形成了恶性循环严重影响房屋租赁市场的健康运行14。很多的房屋租赁都采用隐形租赁的方式，公开房屋租赁市场的消费者就会减少，这样会给市场造成一个假象房屋租赁没有太大的市场，市场上提供的房屋就越来越少。租赁的人们发现市场上提供的房屋太少，就会改变租赁的方式。不正确的需求量误导了市场的发展。3房屋租赁发展的比较与启示国外房屋租赁管理政策模式比较房屋租赁管理政策模式的形成、发展和完善往往是一个国家或地区经济发展水平和经济体制共同作用产生的结果。只有在大规模的经济总量和优化的经济结构条件下,完善的房屋租赁管理政策模式才能得以建立15。在国内,各省市的房屋租赁管理体制基本相同,政府集权统管的色彩比较浓厚,因此本节主要对发达国家和地区的房屋租赁管理政策模式进行比较。然而在国外,在房屋租赁管理政策模式上,各发达国家都侧重于公共住房的管理,而对于其他房屋的租赁则采取完全的市场化运作,政府主要通过税收杠杆来调控。同时由于发达国家运用的市场经济模式各有千秋,决定了各国在经济政4策和社会政策方面的侧重点也有所不同。巴劳和顿肯就提出了国家类型和公共住房政策相匹配的三种类型以瑞典为典型的社会民主福利国家把出租住房和合作住房作为满足社会各阶层住房需求的长期策略以德国为典型的合作主义福利国家对公共出租住房和私有出租住房同等对待,两者都能随时成为住房供应的主要来源以美国为典型的自由福利国家则把自有住房作为市场调节的主要部分,国家干预仅限于低收入等特殊阶层16。3.1 美国模式:美国的住房私有化率为,的家庭租房而居,还有的家庭住在政府为低收入者建造的公共住房中,每年约有万户左右的租房户搬迁。大城市的住房私有率最低,如纽约市只有,而郊区小城镇的住房私有率大多达到以上。年公共住房法决定由中央政府出资,地方政府建造公共住房供低收入家庭租用,后发展到政府补贴开发商建房。年,政府向符合标准的低收入家庭发放房租补助券,凡家庭收入低于本地区平均收入的享受补贴,将自己家庭收入的交房租,其余与市场租金的差额由政府发券补足。同时,政府通过贷款担保、贴息、个人所得税抵扣等政策鼓励中高收入者到市场购房、租房,对于私人房屋出租政府不作干预17。3.2 德国模式:德国的住房私有化率为,的家庭租房。公共住房政策体系包括制度性手段和效益性手段,前者主要通过立法的方式来规范住市场的运行,明确划分各级政府解决中低收入阶层特别是低收入家庭居住问题中的责任和义务,保障困难群体的居住权利者则包括通过税收优惠对公共住房建设和消费所采取的间接促进措施,以及对客体和主体直接促进措施18。政府直接投资建设福利住房,或者对开发商建设福利住房提供补贴,福利住的房租不受市场价格波动的影响,只能按照政府规定的标准确定,一般要比市场房租低甚至租赁对象为低收入者、多子女家庭、残疾人及老年人,并且政府还对低收入家庭进行住房贴19。同时,政府通过发放无息、低息贷款鼓励私人建房,多途径解决居民的住房问题。3.3 瑞典模式:瑞典是私人住房,每年交纳左右的房产税是租赁房,大多是公寓式住房,由住户从房产公司租用是公寓楼包括学生公寓,可以自由买卖。作为“福利国家的橱窗”,瑞典一直推行高福利、高工资、高消费的“三高政策”,在公共住房政策5明显不同于其他西方国家,特点是住房补贴高、限制少、覆盖面广,的人口有资格获得房租补贴广泛的公共住房政策目标群,对象是全体居民,坚持普遍受益原则,采取贷款利息补贴、税收补贴手段政府作用非常突出,承担了几乎全部的责任,直接参与管理20。3.4 新加坡模式:新加坡住房私有化率达到左右。采取政府分配和市场出售相结合的形式,即中低收入者的住房由政府投资建设并实行有偿提供,高收入者的住房由市场提供。在住房紧张时期,公共住房政策的目标为中低收入阶层解决公有住房,采取非盈利性经营,亏损部分由政府补贴,组屋发展计划、 “居者有其屋”计划、公共住房分配制度和中央公积金制度的受益者都主要是低收入阶层。随着住房短缺问题的逐步缓解,政府逐渐放松对住房供给、分配的干预,极力鼓励私人资本进入住房市场,多方面扩大和改善住房供给。现有公共住房万套,居住人口占,其中居住在廉租屋的人口占私人住房万套,居住人口占,为高收入阶层21。4发展与完善住房租赁市场的建议4.1 完善住房制度对于我国住房租赁市场目前的现状来说，要想彻底解决租赁过程中出现的问题首先应该完善住房制度，并在必要之时建立新的住房制度来适应现代社会的发展22。面对农村涌向城市、农村城镇化的不断改革，私人住房租赁由于租金高、房源少等问题的影响已经不能够妥善解决流动人口的居住问题，这时就需要政府部门采取有效措施来拓展租赁市场。其中被提倡的廉租房制度能够从根本上促进解决人民无房问题，政府加大力度积极推荐廉租房建设，让更多的无房之人能够解决住房问题，衣食住行得到妥善解决，就必定会对住房租赁市场发展起到积极的推进作用22。4.2 借鉴成功经验借鉴其他住房制度完善国家的经验也是发展住房租赁市场的重要方法，例如德国、日本等发达国家在住房问题上就有着十分完备的规章制度，美国学者针对适足住房提出了标准，即 Cost（房价） 、Condition（标准） 、Crowding（拥挤度） 、Commanity Facilities（社区设施） 、Control（自治） ，6值得我国借鉴23。通过完善、成熟的市场化住房制度来满足人民的住房需求，也是解决纠纷矛盾的重要条件。4.3 改变传统观念根深蒂固对于“家”的传统观念成为影响阻碍我国住房租赁制度改革的原因之一。在中国人的思想中，先成家再立业，其中的“家”指的不是人或情，而是房子。中国人对于买房的追求是执着的、是古板的，认为租房只是解决暂时的住房问题，买房才是长久的安定。因此更多的人愿意去研究关于房屋买卖的制度，而忽视房屋租赁制度，从而影响了我国住房租赁制度的改革24。4.4 加强法制管理法律制度需要合理的监督管理体系适时管控，住房租赁市场的相关法律制度也同样如此。在有关部门加强租赁市场法制建设的同时一定要设立相应的监督管理