房产建筑基本知识房产建筑基本知识 房屋建筑的分类 建筑物是指直接为人们生活、学习、工作、居住以及从事生产和各种文化活动的房屋。构筑物是指间接为人们提供服务的建筑设施称为构筑物。如水池、水塔、烟囱等。 建筑物的分类建筑物的分类 1、按使用性质（或功能要求）分 （1）生产性建筑 工业建筑：各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房 家用建筑：各类供农业生产使用的房屋。如种子库、拖拉机站等 （2）非生产性建筑 又叫民用建筑： 居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所 公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、交通和其他建筑等。 2、按照结构类型划分 （1）砖混结构：竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土楼板及屋面板。这 种结构房间小、层数低，一般用于多层建筑中 （2）框架结构：承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成骨架，墙体只 起维护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。 （3）钢筋混凝土板墙结构：竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施 工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可以在工厂预制，现场吊装，通常被 称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层 （4）空间结构：这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。3、按照施工方法划分 （1）现浇现沏式：是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件）（2）预制装配式：是指主要构件在工厂预制，施工现场进行装配。 （）部分现浇现砌、部分预制装配：一部分构件在现场浇注或砌筑，一部分构件为 预制装配。 4、按照建筑物层数或高度划分 （1）住宅建筑的 1-3 层为低层：4-6 层为多层；7-9 层为中高层；10 层以上为高层。 （2）公共建筑及综合性建筑总高度超过 24m 为高层建筑，低于 24m 为多层建筑。 （3）建筑总高度超过 100m 时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。 别墅别墅 分为独栋式、双拼、联排、叠拼、空中等五种。北京房地产市场上所说的 TOWNHOUSE 包括：双拼别墅、联排别墅及叠拼别墅。 跃层住宅跃层住宅 套内空间跨跃两楼层及以上复式住宅 复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅，目的是在有限的空间里增 加使用面积，提高住宅的利用率。错层 户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。（适合大面积住 宅，小户型会显得局促)。 板楼与塔楼板楼与塔楼 板楼与塔楼的区别主要是看楼体横向剖面图，板楼一般呈条形；塔楼一般是高层围绕 电梯和楼梯，在同一层布置多户住宅,其横向剖面图呈不规则形状，多成方型、碟型。 筒子楼筒子楼 特殊的板楼，没有独立厨房和卫生间层高层高 楼房本层地面到相应的上一层地面的竖向尺寸；净高层高楼板厚度建筑物的等级建筑物的等级 房屋完损等级：完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋、危险房屋。耐久等级： 一级：耐久年限为 100 年以上，适用于重要的建筑和高层建筑 二级：耐久年限为 50100 年，适用于一般性建筑 三级：耐久年限为 2550 年，适用于次要的建筑 四级：耐久年限为 15 年以下，适用于临时建筑 大量性建造的建筑，如住宅，属于次要建筑，其耐久等级应为三级. 耐火等级：取决于其主要构件的耐火极限和燃烧性能。 建筑的分类：建筑的分类：按照使用性质分：按照使用性质分： 生产性建筑（包括工业和农业建筑）非生产性建筑（民用建筑）民用建筑又可以分为居住建筑和公共建筑。按照建筑材料分按照建筑材料分:木结构，砖木结构，砖石结构，砖混结构。钢筋混凝土结构，钢结构。按照房屋测光书或者建筑总高度的分类：按照房屋测光书或者建筑总高度的分类：住宅按照层数不同分为低层（13 层）多层住宅（46 层）中高层住宅（79 层）和高层住宅（10 层以上） 公共建筑以及综合建筑，总高度超过 24 米的为高层，但是不包括总高度超过 24 米的单层建筑。建筑总高度超过 100米的，不论住宅还是公共建筑、综合性建筑、均称为超高层建筑。房屋构造组成：房屋构造组成：主要组成部分，基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗六大部分，房屋的其他组成部分,台阶，坡道，散水、雨棚、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等部分。建筑总平面图和平面图所反映的内容以及识读：建筑总平面图和平面图所反映的内容以及识读：房屋面积的有关概念：房屋面积的有关概念：房屋的建筑面积：房屋的建筑面积：房屋产权面积：房屋产权面积：房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记认定。 标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的房屋建筑面积。套内建筑面积：套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 套内使用面积套内使用面积:俗称地毯面积，套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。 b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。 d.内墙面装饰厚度计入使用面积。 商品房的销售面积：商品房的销售面积：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即： 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和 房屋的共有建筑面积：房屋的共有建筑面积：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。房屋预测面积：房屋预测面积：预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。 房屋的实测面积：房屋的实测面积： 实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。要求熟悉内容建筑的基本要素：建筑的基本要素：实用、坚固、美观房屋构造和房屋设备的种类：房屋构造和房屋设备的种类：房屋构造主要组成部分，基础、墙或柱、楼板层与地面、楼梯、屋顶和门窗六大部分，房屋的其他组成部分,台阶，坡道，散水、雨棚、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等部分。房屋设备的种类给水系统，排水系统，建筑供暖系统，建筑通风和空调系统，建筑电气设备，燃气供应系统及设备，电梯，建筑智能化。建筑立面图，剖面图和详图索反映的内容以及识读；建筑立面图，剖面图和详图索反映的内容以及识读；建筑面积计算的一般规定：建筑面积计算的一般规定：计算建筑面积的房屋，应该是永久性结构的房屋，层高应该在2.20M 以上，同一房屋如果结构层数不相同的时候，应分别计算建筑面积。土地面积的概念和种类：土地面积的概念和种类：房屋权属用地最小的单位是丘，同意名词有宗、地块等，属于一个产权单位为独立丘，属于几个产权单位为组合丘。建筑物的分类1、按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质（即用途），通常分为生产性建筑，即工业建筑、农业建筑：非生产性建筑，即民用建筑。民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。（1） 居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高档住宅、公寓、别墅等。（2） 公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下一些建筑类型；生活服务性建筑：食堂、菜场、浴室、理发店等；文教建筑：学校、图书馆、学生实验室等；托幼建筑：托儿所、幼儿园等；科研建筑：研究所、科学实验楼等；医疗建筑：医院门诊所、疗养院、急救中心等；商业建筑：商店、商场、贸易市场、饭店、餐厅以及相关设施；体育建筑：体育场(馆)、游泳池(馆)等服务于体育运动的房屋建筑；文娱建筑：剧院、会堂、博物馆、文化馆、展览馆等；交通、邮电建筑：火车站、汽车站、航空港、水上客运站、邮政大楼、电报、电话局等用于交通、邮政、电讯的建筑；其他建筑：如园林建筑、纪念性建筑、加油站、煤气站、消防站等设施。2、按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑、砖混结构建筑、钢筋混凝土结构建筑、钢结构建筑。一般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆、大剧院多采用钢结构。3、按建筑物的层数分类 低层建筑：一般指一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑：一般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑：一般指七层以上的房屋。一般地，12 层以下又称小高层住宅。对于高层建筑，国际上通行的做法是划分为 4 类： 1.低高层建筑：层数为 916 层，建筑总高度 2550m； 2.中高层建筑：层数为 1725 层，建筑总高度 5075m； 3.高高层建筑：层数为2640 层，建筑总高度 75100m；4.超高层建筑：层数在 40 层以上，建筑总高度在 100m 以上。二、房屋建筑的构造幢建筑物，一般是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地坪层、 楼梯、屋顶、门窗、阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。1、基础：是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，一般均设在地面以下。2、墙：墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。3、楼板层：楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。4、楼梯：楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。5、屋顶：屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。平屋顶（坡度 5，通常 2-3）、坡屋顶（大于 10）和其它形式三类作用：防水、结构、保温、隔热、建筑艺术要求。屋顶分类： 屋顶是由层面、屋顶承重结构、隔热层、顶棚组成。四大类：平顶、坡屋顶、曲面屋顶、多波式屋顶 屋顶：刚性可承重柔性不可承重 屋顶防漏：三毡四油 屋顶隔热：水泥蛭石 交通、环境、地理位置与小区的重要性。 总体的建筑风格的表现形式以具体实例为标准6、门窗：建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇（门洞）谓门，用来采光、通风或传递、观察的洞口（不作通行用）谓窗。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。门主要起内外交通和分隔房间之用；窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。门和窗是解决建筑使用功能主要手段。7、阳台：楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或一面敞开的，或封闭的。8、隔断：区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间、划分平面的主要手段。有全隔、半隔、透明、半透、不透等区别。二、 基础知识名词解释1、用地性质：指规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。2、用地面积：指规划地块规定的面积范围。3、占地总面积：建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。4、建筑总面积：一般指某小区或某组团所有建筑物（包括公共设施建筑）的面积之和。5、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。6、建筑高度：指由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离。7、红线：由政府有关