柳柳江江县县拉拉堡堡镇镇 房房地地产产市市场场分分析析本报告 数据来源于 踩盘资料及实际市场情况，根据多方求证得出，力求通过 真实全面的营销数据， 给公司内部 市场研究和决策行为 做参考。一一、区区位位概概述述柳江县拉堡镇 片区房地产市场总体论述同所有城镇一样，柳江 地产经历了从 自建房、单位集资房 到私企介入，再到百花齐放的转变，出现了一个又一个有 代表性的 楼盘 ，引领着柳 江楼市走向繁荣。 地产市场也从小盘到大盘，从多层到高层，到目前进入比 拼品质 的时代。随着 土地开发进入集约式开发阶段，楼盘都向空中要面积，因此注重品质的楼盘越来越多， 柳江楼盘特别是高层楼房在近期也加大放量，数量大增，价格也随之上扬，市场竞争也随之突然加剧。而市场需求增长并不和市场供应同步增长 柳江人的居住一直比较宽裕，因此客户接受和认可需要一个过程，对此我们应该有足够的重视。二二、主主要要楼楼盘盘 简简表表项目名称项目名称恒信国际恒信国际通达一品世家通达一品世家恒泽盛世豪庭恒泽盛世豪庭汇元大厦汇元大厦项目地址项目地址江城大厦北商贸街入 口处柳堡路 106 号拉堡镇柳东路拉堡镇柳南路 67 号发展商发展商柳江县恒信房地产柳州市通达房地产柳江恒泽房地产柳江县恒信房地产营销代理营销代理桂林观天下总建筑面总建筑面 积积约 6 万平方米占地 15 亩规划概括规划概括负 1 层地下停车场，1 层商铺，2-5 层餐饮休 闲娱乐，6-20 层酒店 式公寓1、2 层商铺，3 层写 字楼，4-18 层住宅， 共 24 层18 层住宅负 1 层地下停车场， 1-3 层商铺，4-30 层住宅工程进度工程进度已封顶地基施工起到 4 层单位面积单位面积50单间，70-90的 一房，60-300商铺80-150的三房、四 房为主约 240 多套，面积70-140住宅 40-140营销推广营销推广柳江电视台，灯杆广 告围墙广告宣传单张，路牌广 告柳江电视台，路牌 广告销售价格销售价格公寓：3000 元附近 商铺：16000-20000 元住宅：2800-3300 元均价 3200 元4 层 2800 元起步， 上一层加 20 元销售情况销售情况公寓已售 90%，商铺沿 街已售完约 1/310 月 18 日开盘，不 详10 月初开盘，售30% 交付时间交付时间2011 年 3 月2010 年 11 月2012 年初2011 年 6 月（一一）在在售售楼楼盘盘个个案案描描述述丰丰泽泽盛盛景景 广广场场1.开发商： 柳州市盛泽房地产开发有限公司2.项目地址： 柳江县拉堡镇柳西路和柳堡路交汇处3.占地面积： 135 亩4.建筑面积： 120000 其中商业面积占30000左右5.建筑形态： 多层、 小高层 6.建筑结构： 砖混 （多层）、 框架7.工程进度： 23 栋多层已全部入住，第25 号楼小高层正在报建8.规划参数：容积率：2.54 ；建筑密度： 38.3%；绿化率 26.5 %9.开发期数： 共分 3 期开发 、总共 24 栋； 一、二期共推出23 栋多层 （7层） 三期准备推出1 栋小高层（ 18 层） 10. 户数：总户数708 户住宅， 11. 开盘时间： 2006 年 5 月 12. 户型配置： 两房、三房、13. 户型比例：两房5 60-80； 三房 95 120-130；14. 销售价格： 2008 年均价 2500 元/，现均价 3200 元/（目前已销售完毕）商铺价格：柳堡路沿街售价为 10000 元/左右， 租金为 50 元/左右； 柳堡路与柳西路交汇处沿街 16000-18000 元/，租金为 90 元/；丰泽路（靠近丰泽盛景广场）13000-14000 元/左右 ，租金为 75-90 元/、二层为 18 元/；本项目丰泽街与吉庆街交汇处（内街大家好超市4000）一层租金 25 元/、二层 18 元/。一层 商铺面积 大概在 45-60左右。15. 销售情况： 100% 16. 项目介绍 ：丰泽盛景广场包括三条商业街和三个住宅群，倾心打造城市核心的商业和居住典范，是柳江县规模最大、档次最高的商业项目，政府发展柳江县第三产业重点扶持项目，周边商业繁华，且交通十分便利，是居住和经商的最佳地段，就如同柳州市的五角星，投资价值极高，升值潜力巨大。恒恒信信国国际际1.开发商： 柳江县恒信房地产开发公司2.项目地址： 江城 大厦 以北商贸街3.建筑面积 ：22049.344.建筑形态： 高层 5.建筑结构：全框架结构6.工程进度： 现已建成 16 层7.开发期数：一 期 总共 1 栋高层 （20 层）8.规划概况： 负一层地下停车场、一层为商铺、二五层餐饮休闲娱乐、六二十层 酒店式公寓 。9.户数： 285 户左右 10.户型配置： 两梯 19 户，户型配比以中小户型为主， 酒店式公寓 50左右的单间、 70-90的一房 商铺 规格为 60-300不等11.销售价格： 目前商铺售价为1600020000 元/，公寓 最低价 2950 元/，均价 3300 元/左右。12.差价： 层差约 50 元/13.整体销售情况： 公寓已售 95%，商铺全部售完。14.交付时间： 2011 年 3 月汇汇元元大大厦厦1.开发商： 柳江县恒信房地产开发有限公司2.项目地址： 柳江县拉堡镇 柳南路 67 号3.建筑形态： 高层4.建筑结构：框架结构5.工程进度：现已施工到地面4 层6.规划概况： 总共 1 栋高层 （30 层） 负一层地下停车场、1-3 层商铺、 4-30 层为住宅（两梯八户）7.户数： 216 户左右8.开盘时间： 2009 年 10 月初9.户型配置： 住宅户型面积在40-140左右10.销售价格： 4 层起步价为 2800 元/，均价为 3300 元/11.差价 ：层差约 20 元/12.交付时间： 2011 年 6 月恒恒泽泽 盛盛世世豪豪庭庭1.开发商： 柳江恒泽房地产开发有限公司2.项目地址： 柳江县拉堡镇柳东路1 号（原检察院地块）3.占地面积： 4454.674.总建筑面积： 280205.建筑形态：小高层、高层6.建筑结构 ：框架结构7.规划概况：分别由2 栋 18+1 层高层及 1 栋 11+1 层小高层建筑组成8.户数： 251 户9.开盘时间： 2009 年 10 月 18 日开盘10.户型配置： 户型面积在 70-140左右11.销售价格 ：目前已全部销售完毕、均价3200 元/左右12.交付时间： 2012 年初开始交付使用13.前景规划 ：未来以柳州市区为中心的“一小时经济圈 ”-柳江、鹿寨、柳城3县，还将融入柳州市区发展，重点推进柳江县撤县建区，实现柳江县城与市区发展规划完全对接，形成城南经济带，使拉堡成为柳州又一新区-城南区。 通通达达 一一品品世世家家1.开发商： 柳州市通达房地产开发有限公司2.项目地址： 柳江县拉堡镇柳堡路106 号（原柳江县政府招待所旧址）3.总用地面积：约93004.建筑面积： 约 6 万平方米5.建筑形态： 高层6.建筑结构：框剪结构7.工程进度：建筑施工为18 层8.规划概况 ：总共 4 栋群楼式 1927 层的高层建筑 一、二层规划为商业、三层为写字楼、四层以上为住宅、每栋楼宇都有两层空中花园。9.总户数： 314 户10.户型配置 ：户型面积两房90-95、三房 114.1-132.23，四 房 146左右商铺大约在 80-150。 （以三房为主）11.销售价格： 四层起步价 2850 元/平方，目前均价3200 元/平方 最高价3480 元/平方 商铺准备整体销售暂时未定价12.层差： 30 元/平方13.整体销售情况： 住宅部分 5014.交付时间： 2010 年 10 月 30 日在在售售楼楼盘盘单单价价户户型型对对比比表表：小小结结论论述述 就目前情况看，由于柳州市城市规划建设步伐的加快，例如柳工大道的建成通车，从柳江县中心城区至西环区域大概只需要15 分钟左右，至汽车贸易园更是只需要10 分钟，导致柳州不少客户到柳江县投资房地产市场。而我们市调的几个楼盘，除了一品世家开盘销售率达50%，其他的销售率都惊人达到了95%以上，甚至已经销售完毕。更让人吃惊的是，恒信国际16 层的商业全部售罄，丰泽盛景广场一层商铺全部售罄，而且租赁率达到90%以上，而这些购房客户和租客有40%以上为项项目目名名称称占占地地建建筑筑形形态态主主推推户户型型面面积积（）销销售售均均价价元元/ /丰丰泽泽盛盛景景广广场场135 亩多层、小高层三房120-1303200 元/汇汇元元大大厦厦高层两房、三房110-1403300 元/恒恒信信国国际际高层酒店式公寓503300 元/恒恒泽泽盛盛世世豪豪庭庭4454.67小高层 、高层三房120-1403200 元/通通达达一一品品世世家家9300高层二房、三房114-1323200 元/柳州市人。中心区域几个主要楼盘均出现了抢购房源的现象。市场经济的规律是非常客观和直接表现的，价格上涨，销量下降，价格下跌，销量上升。它们之间是反比的关系。作为柳州的卫星城，柳江的房地产市场将在保持现有经济总量的基础上发展，由于柳州市经济和投资者开始逐步进入柳江县市场，决定了柳江的房地产在近期内具备了上涨的空间，将继续保持良性、稳定的增长态势 ，由于土地有限，楼盘开发量有限，楼市的抢购现象在县中心区域的非常明显。销销售售部部2 20 00 09 9- -1 12 2- -1 14 4