1锦州中央广场改造项锦州中央广场改造项 目可研报告目可研报告2目录目录一、项目概况.3 1、项目现状情况 .3 2、项目分块情况 .3 二、项目运营主要目的 .5 1、项目性质：.5 2、改造的基本原则： .5 3、运营的主要目的： .5 三、项目开发模式.6 1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：.6 2、此模式开发要采取以下策略：.6 四、项目拆迁情况说明 .6 （一）有关合作协议内容 .6 （二）拆迁进度情况说明 .7 （三）初步拆迁政策情况说明.8 （四） 项目掠影 .8 五、市场环境分析.9 （一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：.9 （二）住宅市场分析 .9 （三）商圈分析 .10 （四）写字楼市场分析 .15 （五）市场分析结论 .17 六、初步规划方案及指标 .18 1、方案一初步规划及指标 .18 2、方案二初步规划及指标 .19 3、两方案对比分析： .20 4、规划方案效果图 .20 七、运营关键点.21 （一）动迁关键点 .21 （二）岛式商业可行性论证.21 1、岛式商业在锦州市场建立的机会.21 2、岛式商业在锦州市场建立的风险.22 3、岛式商业案例及分析 .22 4、本项目岛式商业可行性结论.24 5、本项目岛式商业定位 .24 6、本项目岛式商业面临难点.25 7、主力店商业定位 .25 八、项目效益测算.25 九、资金筹集.27 十、本项目与该区域集团项目对比分析.28 十一、项目可研结论 .283一、项目概况一、项目概况1、项目现状情况、项目现状情况项目四至情况：东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地 34212.25 平方米。项目地块包括建宇支行地块、锦州饭店地块、五七楼地块及新华书店地块四个区域2、项目分块情况、项目分块情况(1)建宇支行地块建宇支行地块占地 4800 平方米，建筑物占地面积 2964.5 平方米。民生里 62 号楼一楼底商与房产证信息不符：现场勘察为 14 个门市，房产证登记为 7 个，具体情况如下：项目项目面积（面积（）占地面积占地面积34212.25原地上建筑物面积原地上建筑物面积84327