信阳房产网1 / 3浅谈信阳市二手房交易市场现状（浅谈信阳市二手房交易市场现状（2015.2-2015.6）2014 年 12 月，我进入信阳房产网，开始和信阳市的二手房打交道，经过我这些天的 学习和对信阳二手房市场的认知，我想浅谈一下信阳市二手房交易市场的现状。信阳市新楼盘概况信阳市新楼盘概况 目前，信阳新楼盘集中分布于羊山新区、浉河沿岸与南湾风景区，而浉河沿岸与南湾 风景区的新楼盘作为景观地产和旅游养生地产，这些新楼盘的特殊性和消费指向性让我觉 得我们可以暂且不用去关注它们，所以我着重说一些羊山新区的新楼盘概况。自羊山新区 规划开发以来，信阳市新楼盘建设如雨后春笋般，从万达、恒大、中乐和东方今典等国内 知名品牌开发商入驻信阳的态势上，以及信阳高铁东站辐射圈的逐渐成熟，我们可以看出 信阳市次城市中心的立体呈现已经初步完成，再加之万达广场、西亚和美、中乐百花、锦 江酒店、恒大商业广场等规划、在建或已落成的商业娱乐生活配套和市行政审批中心、羊 山外国语小学、羊山中学、百花图书馆、百花大剧院等已落成的行政文化教育配套，羊山 新区的未来必然是信阳市的另一个未来。信阳市新楼盘的角色转变信阳市新楼盘的角色转变 在 2014 年信阳市新楼盘的销控统计表上，我们可以看出，信阳市新楼盘的预售房存量 已经不多了。如果刻意的去分析信阳市 2014 年新楼盘销存和信阳市常住人口数量的关系， 我们可以发现，信阳市常住人口数量、老城区现有住房数量和信阳市 2014 年新楼盘销存数 量三者之间有着特别纠葛的关系。首先，信阳市常住人口数量和老城区现有住房量已经在 一个平衡点上了，甚至于老城区已经出现一些空置房；其次，我问过一些信阳市老住宅区 的老住户，他们对信阳市的新楼盘几乎没有购买意向；然后，信阳市新楼盘的预售房存量 已经不多了。那我们就会想，这些新楼盘的房子卖给谁了。细细想来，也就是以下几种可 能了： 1.县乡两级来市区安家置业的房产消费者买走了一部分； 2.单位集资房、返迁安置房等政策性住房占了一部分； 3.市区常住居民换房置业改善居住环境买走了一部分； 4.多区域多方向多层次的房地产市场投机者看中了一部分； 综上所述，信阳市新楼盘的销存确实值得考量一下，抛开上述第一种可能、第三种可能所 带走的具有稳定居住因素且短期内不易转变成存量房的新楼盘销存量和第二种可能中不能 发生产权交易的返迁安置房所带走的新楼盘销存量，我们来重点考量第二种可能中的单位 集资房部分和第四种可能。 单位集资房，因为均价低、权证齐备、地段较好等因素而被很多存量房屋消费者所青 睐，可这些单位集资房尽管权证齐备，但是在权证下发过程中总会有这样那样的结蒂。所 以这些房子短期内的二手房转换率虽然较高，成交量却很低。 多区域多方向多层次的房地产市场投机者，可以有如下的解释：多区域，本地和外地； 多方向，学区、商业、交通、行政等；多层次，资本层次、房产层次等。外地人必然是短 线投资，一般都会在楼盘认筹期出手，在楼盘开盘后收线。本地人，有的是短线投资，有 的是长线投资，本地人的短线投资一般是急于回笼资金，长线投资一般是以房养房用租还 贷或待市而沽。学区、商圈、交通、行政必然是城市居民所热衷的并作为重点置业参数来 进行市区置业的。再从资本层次方面论述，小资本小回报，大资本大风险，资本流量和负 债计划都在影响这些房地产市场投机者的房产投资标准；而论及房产层次，品牌楼盘和小 商小作的区别必然是存在的，因为品牌价值而受到影响的房产均价、房屋质量信任值、物信阳房产网2 / 3业托管信任值等，也是房地产市场投机者所关注的。 可说到最后，现在这些单位集资房和投资性商品房所消化的新楼盘终究会释放出很多 二手房，来充实信阳市的二手房交易市场。所以，我个人认为，信阳市，尤其是羊山新区， 新楼盘的销存现状都是在为以后的二手房交易量做很好的铺垫。信阳市二手房价格的区域化和常态化信阳市二手房价格的区域化和常态化 （一）信阳市二手房价格的区域化（一）信阳市二手房价格的区域化 信阳市市区，现在是由浉河区、平桥区和羊山新区三个区域组成。 浉河区是信阳市之前的行政、文化、经济中心，居住环境毋庸置疑，早期信房集团开 发的金杯花园、成功花园、报晓新村等大幅楼盘，再加之信阳市各个单位的自建房或集资 房，几乎把浉河区所有的繁华地段都圈占了。然后，西亚和美广场、大商集团名下的千盛 百货和新玛特商超、亚兴新天地和胜北步行街，以及现在的万家灯火城市广场，几乎构成 了信阳市现下最繁华的商圈。 平桥区是信阳市的老工业区，所以平桥的住宅区几乎是老工业区的生活配套，也可以 说是老工业区早期的职工住房安置区。 羊山新区是信阳市现在的行政中心，信阳市绝大部分市政机关已经迁址到羊山新区， 如前文所述，商业、金融、教育配套的在建和成熟，将推动羊山新区成为信阳市新的城市 中心商圈。 既然，平桥区、浉河区与羊山新区在区域职能和发展前景上有着如是的区别，那么这 三个区域二手房的价值含量和价格表现肯定是不一致的。在新的老城区改造方案尚未得到 切实推行时，浉河区的市心商圈势必会渐渐没落。而羊山新区随着商业经济教育等各项配 套的完善和成熟，信阳新城市中心在羊山新区落地开花也是必然。至于平桥区，可能现有 的最大的优势就是学区了，或者还有因为大宗土地可以极尽绿化之美而衍生的景观养生住 宅区。我个人觉得未来羊山新区的房价必然有可期之处，浉河区的房价在一段时间里会呈 现跳绳之态，而平桥的房价就会特别平稳踏实甚至无波无纹。 （二）信阳市二手房价格的常态化（二）信阳市二手房价格的常态化 现在，中国房地产行业仍然处于亦松亦紧的政策环境。在这个大的政策环境下，纵观 信阳新房和二手房市场，我们不难察觉，2015 年信阳市的房价势必会出现一个拐点。2015 年 3 月 1 日， 不动产登记暂行条例颁行之后，尽管不会出现人们普大喜奔的降价现象， 但还是会出现一些令购房者欣慰的现象，那就是房价竟然没有涨了，对于现在中国货币市 场而言，房价没有涨就已经是在降了。 房价既然不降，这个拐点会是什么？那就是涨。 信阳市房地产行业相关人士参照羊山新区新楼盘销控表和信阳市未来置业需求分析指 出：2015 年 6 月份以后，羊山新区楼盘会渐渐出现热化状态。尽管诸多购房观望者认为羊 山新区在未得到以西亚和美广场为主的商业配套之前仅仅是一堆徒具其表的冷建筑，可是 当我们研读很多城市的发展轨迹之后，我们发现它们现在的市中心以前都只是一堆冷建筑。届时，羊山新区的房价稍微上涨一些之后，浉河区必然也会去凑凑热闹，跟上羊山的 房市节奏。浉河区虽然有着成熟的商圈、优质的学区、完善的市政配套，适合初次置业且 对成熟商圈有现实需求的房产消费者，可毕竟是老住宅区了，月满则亏的自然现象也恰如 城市的正常发展轨迹，浉河区注定会从热闹中走出来，回归现下的房市状态。 至于平桥区，在其市政配套暂时无法做出改造之前，它的房价注定是一马平川的平顺 安稳，依靠龙江大道、平中大道的学区和超高绿化率的住宅环境，平桥在之后的几年都会 保持着稳定的房价。信阳房产网3 / 3其实信阳市新房和二手房的涨幅已经很有限了，因为这是诸多因素影响下城市房地产 走向常态化发展的必然结果。总结总结 参照中国现下各种金融、房产新政策，比如借贷渠道的多元化、住房公积金提取条件 的降低、银行基准金率的降低等，信阳房市必然迎来利好时间。不过值得一提的是，2015 年 2 月6 月，信阳房市不会有明显波动，而 2015 年春节前后将成为 2015 年最好的购房 契机。 信阳市一手楼盘向二手房转变过程在最近两到三年就会完成，而即时新区的开发也将 进入尾声，老区的改造才刚刚开始，那么二手市场便会成为信阳房市的主力市场。各种刚 需置业者，也会纷纷投身二手房市场，在地段配套、品质价格等因素上对二手房做出符合 自身当时需求指向的选择。 总而言之，信阳市城镇化的稳定推进和日渐成熟，所带来的二手房市场才能满足大部 分刚需客户的购房要求。附附：央行降准放松个人房贷：央行降准放松个人房贷 20152015 年信阳迎房价拐点成为必然年信阳迎房价拐点成为必然 2015 年 2 月 4 日晚间，中国人民银行决定，自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民 币存款准备金率 0.5 个百分点。随后，网易新闻发文指出：央行降准，金融、地产或为最 大受益板块。 央行降准，意味着房地产消费者将迎来宽松的个人房贷环境，也意味着房地产开发商 将迎来宽松的企业贷款环境。个人房贷等银行零售业务的放松，提高了房产消费者的房产 消费能动性，扩展了房产消费人群，利好信阳房市，扫去 2014 年第四季度和 2015 年第一 季度的楼市萧条现象。附附：中国楼市的刚需是长期的：中国楼市的刚需是长期的 城镇化潜力巨大城镇化潜力巨大 国务院总理李克强当地时间 2015 年 1 月 21 日下午在达沃斯出席与世界经济论坛国际 工商理事会代表对话会。李克强表示，当前，中国的房地产市场出现了一些波动，但中国 的城镇化正在稳步推进，潜力巨大。中国政府将加大城市棚户区和城市危房改造力度，保 障困难群众的基本住房需求，最终实现全体人民的住有所居。中国房地产市场的刚性需求 是长期的，并将带动国内相关产业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正 常的。 根据上一段李克强总理的讲话内容，我们不难发现，中国现在的房地产市场仅仅是进 入一段调整期，而中国楼市刚需的长期性和城镇化的稳步推进，房地产市场的再次升温必 然是可期的。信阳现在正是新区开发、老区改造的城市建设阶段，在加上信阳县乡两级居 民长期的城市置业需要，以及新区的渐渐成熟、老区的慢慢拆迁，信阳市房地产市场的升 温也将近在眉睫。