二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四阶段 进度 期限准备期 3个月 接盘准备 3个月拆迁期 6个月 委托拆迁 6个月开工到封顶 12个月封顶到竣工 6个月内部认购 3个月开盘销售 3个月强势热销 3个月集中推广 3个月尾盘清理 3个月周期 33个月 (2005年 4月 2月 )项目运作计划流程图销售期 15个月建设期 18个月年度季度2005年 2006年 2007年序号 内容 阶段 周期 起止时间 销售均价 销售比例 可销售面积 销售金额一 商品住宅 9850 100% 87066 部认购 3个月 2006年 9600 5% 4353 盘销售 3个月 2007年 1800 20% 17413 势热销 3个月 2007年 40000 40% 34826 中推广 3个月 2007年 7600 30% 26120 盘清理 3个月 2007年 90600 5% 4353 业配套 2007年 75000 1500 下停车位 2007年 700000 300 方成本 建筑面积 比重万元 元 / %一 土地费用1 拆迁费 4696 费用一次性包死2 土地出让金 契税 按出让金的 3%计4 违约金 项目转让费 计 前期开发费1 前期拆改移费用 按 20元 /计2 临水临电、围档暂设等 按 50元 /计3其他行政事业收费，如：测绘费、许可证执照费、技术服务费、环保测评费、按 30元 /计4 勘察设计费 按 30元 /计小计 建安工程费1 建筑主体结构安装工程 建筑装修工程 粗装修3 施工监理费 按 30元 /计4 消防设备及安装工程 按 20元 /计5 对讲、监视及有线电视系统 按 10元 /计6 高低基配电室设备及安装 按 60元 /计7 室内燃气及报警工程 按 20元 /计8 电梯设备及安装 按 50元 /计9其他费用，如：质监费、招投标费、标底编制费、竣工图费、竣工测量费、施工人员保险、设备检测、咨询服务、按 10元 /计小计 按 2200元 /估算四 市政基础设施工程费1 红线内小市政工程 按 150元 /计2 小区公共设施及相关配套 按 60元 /计小计 管理费用 按二至四项和 六 财务费用 (融资成本 ) 融资 20000万，分期投入，利率 七 销售费用 按销售收入 八 两税一费 按销售收入 九 不可预见费 按二至五项和 5%计项目总投资 号 项目或费用名称 说明项目成本估算表年度季度 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四阶段 准备期一 资金来源1 自有资金 资贷款 3 销售收入 金运用1 土地转让费 迁费 期开发费 安工程费 政工程费 理费 务费用 售费 税一费 可预见费 款偿还 金流量 设期 建设销售期 销售期资金来源与资金运用表2005年 2006年 2007年序号 项目 元年度季度 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四阶段 准备期一 现金流入 金流出 现金流 5%四 净现值 计净现金 计净现值 部收益率： 财务净现值：建设期 建设销售期现金流量表 (全投资 )序号 项目 投资金额2005年 2006年 2007年拆迁期 销售期试算结果：元年度季度 二 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四阶段 准备期一 现金流入 售收入 资贷款 金流出 现金流 5%四 净现值 计净现金 计净现值 售期建设期 建设销售期现金流量表 (自有资金 )试算结果： 内部收益率： 财务净现值：序号 项目 投资金额2005年 2006年