第 1 页 共 5 页房地产经营业务的所得税处理房地产经营业务的所得税处理一、房地产开发经营业务的概念一、房地产开发经营业务的概念 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他 建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条 件之一的，应视为已经完工： 1开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2开发产品已开始投入使用。 3开发产品已取得了初始产权证明。 二、收入的税务处理二、收入的税务处理 （一）收入的范围 销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 标志： 开发产品价格 或 企业开具发票 （二）收入实现标志 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认 为销售收入的实现，具体按以下规定确认： 1采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据 （权利）之日，确认收入的实现。 2采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额， 其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的 实现。4采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：P40 （三）视同销售 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、 抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品 所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入 （或利润）的方法和顺序为： 1按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； 2由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； 3按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例 由主管税务机关确定。 （四）计税毛利率 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务 局按下列规定进行确定： 1开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的， 不得低于 15。 2开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于 10%. 3开发项目位于其他地区的，不得低于 5%. 4属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于 3%. 【例题】下列关于房地产开发企业收入确认问题的规定，正确的是（ ） A.房地产企业发生视同销售行为时，如果采用按开发产品的成本利润率确定收入时， 开发产品的成本利润率应该是 15%，第 2 页 共 5 页B. 属于经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率，不得低于 5% C. 企业只有在正式签订房地产销售合同时所取得的收入，才能确认为销售收入的 实现。 D. 采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认 收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 【答案】D 【分析】A.房地产企业发生视同销售行为时，如果采用按开发产品的成本利润率确定 收入时，开发产品的成本利润率不得低于 15%， B. 属于经济适用房、限价房和危改房的预计毛利率，不得低于 3% C. 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确 认为销售收入的实现。 （五）完工收入清算 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预 计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本（开发 产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日， 不得滞后。）并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛 利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调 整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 【例题】某房地产开发企业在济南市郊取得开发项目，2009 年开发房产取得预售收入 3000 万元，2010 年工程完工，实际收入 4200 万元，实际工程成本 3600 万元。 要求：计算 2010 年应交所得税 【分析】2009 年预计毛利额=3000*15%=450（万元） 2010 年实际毛利 4200-3600=600（万元） 2010 年应纳税所得额=600-450=150（万元） 应交所得税 150*25%=37.5（万元） （六）出租 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签 订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确 认收入的实现。 三、成本、费用扣除的税务处理三、成本、费用扣除的税务处理 （一） 企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税 准予当期按规定扣除。 （二） 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程 成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 （三） 企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开 发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费 用，准予在当期据实扣除。 （四）企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关 部门、单位的，应于移交时扣除。 （五）企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、 幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：第 3 页 共 5 页1属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可 将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （注意：公共配套设施费属于开发产品计税成本） 2属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、 公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行 处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 （六）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供 担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不 得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 （七）企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手 续费）不超过委托销售收入 10%的部分，准予据实扣除。 【例题】某外商企业委托境外公司销售境内商品房，房产成本 500 万元，委托代销合 同约定 720 万元，外商企业实际支付代销手续费 80 万元。 要求：不考虑其他因素的情况下，计算其应纳税所得额。 【分析】手续费扣除限额=720*10%=72（万元） 应纳税所得额=720-500-72=148（万元） （八）企业的利息支出按以下规定进行处理： 1企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准 则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。 2企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借 入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息 费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 （九）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在 税前扣除。 （十）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的，不得 在税前扣除折旧费用。 四、计税成本的核算方法四、计税成本的核算方法 （一）计税成本对象的确定原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担 项目。 1可否销售原则。 2分类归集原则。 3功能区分原则。 4定价差异原则。 5成本差异原则。 6权益区分原则。 （二）开发产品计税成本支出的内容 1土地征用费及拆迁补偿费 2前期工程费 3建筑安装工程费 4基础设施建设费 5公共配套设施费 6开发间接费 （三）成本计算方法第 4 页 共 5 页企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。 1直接计入应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成 本，直接计入成本对象 2共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各 成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分 配。 如：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应 商税务机关同意。 （2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进 行分配。 如：单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分 配。 （3）直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开 发成本的比例进行分配。 （4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比 例进行分配。 如：借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（四）非货币交易方式取得土地，土地成本的确认 1企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处 理： （1）换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受时暂不确认其成本，待首次分 出开发产品时，再按应分出开发产品的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相 关税费计算确认该项土地使用权的成本。 （2）换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时， 按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项 土地使用权的成本。 2企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交 易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费 计算确认该项土地使用权的取得成本。 （五）几项可以预提（应付）费用 1出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票 不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%. 2公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共 配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照 法律法规规定必须配套建造的条件。 3应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完 善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 【例题】下列说法正确的是（ ） A. 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票 不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 15%。 B. 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。 C. 应向政府上交但尚未上交由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基第 5 页 共 5 页金可以按规定预提。 D. 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用可以按规定预提。 【答案】CD 【分析】A. 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下， 其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%。 B. 公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共 配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照 法律法规规定必须配套建造的条件。 五、特定事项