深圳市经济特区住宅区物业管理条例（深圳市经济特区住宅区物业管理条例（2004 年深圳市第三届人代会常年深圳市第三届人代会常务委员会修正）务委员会修正）（1994 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第 23 次会议通过 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议第一次修正 2004 年 6 月 25 日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议第二次修正）第一章第一章 总总 则则第一条 为加强深圳经济特区（以下简称特区）的住宅区物业管理，明确 业主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合 理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本条例。第二条 本条例所称住宅区，是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及 非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由深圳市人民政府（以下简称市政府）住 宅行政管理部门会同有关部门划定。本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公 共场地。本条例所称业主，是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。第三条 住宅区的公共场所和公用设施，由全体业主、承租人和其他非业 主使用人共同使用与维护。第四条 住宅区物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行 业管理相结合的管理模式。第五条 业主、承租人有依法参加住宅区物业管理的权利，并有合理使用 房屋和公用设施，维护住宅区公共利益的义务。第六条 市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门（以 下简称市住宅主管部门）。各区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区住宅主管部门）是本辖区内 住宅区物业管理的业务管理部门，对本辖区的住宅区物业管理依法进行指导、 监督。第七条 各住宅区可以根据本条例规定成立业主委员会。业主委员会应当 接受市、区住宅主管部门的指导和监督。第八条 物业管理公司根据本条例规定和业主委员会的委托对住宅区的物 业统一实施管理。 物业管理公司应当在其管理的住宅区内设住宅区管理处。第二章第二章 业主大会及业主委员会业主大会及业主委员会第九条 住宅区入住率达到百分之五十以上或自第一个业主入伙之日起满 两年的，开发建设单位或其委托的单位应当及时告知区住宅主管部门，区住宅 主管部门应在接到通知之日起六个月内召集第一次业主大会，选举产生业主委 员会，开发建设单位应当协助召集业主大会。分期开发的住宅区，经已入住的过半数投票权的业主申请，区住宅主管部 门可以召集临时业主大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委 员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业 主可以 委托代理人出席业主大会，不满十八周岁的业主由其法定代理人出席。第十一条 业主大会由业主委员会负责召集，并每年至少召开一次。业主 委员会应负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。经持有住宅区全体业主百分之十以上投票权的业主提议，业主委员会应在 接到该项提议之日起二十日内就其所指的提议内容召开业主大会；逾期未召集 的，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或限期业 主委员会召集业主大会。第十二条 业主大会的决定，由出席会议的业主所投票数的过半数通过。大会表决可以采用投票方式或者其他方式，各类房屋按建筑面积每十平方 米计算为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的计算为一票，不 足五平方米的不计票。第十三条 业主大会行使下列职权：（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；（二）监督业主委员会的工作；（三）听取和审查业主委员会的工作报告；（四）决定住宅区内关于业主利益的重大事项；（五）修改业主公约；（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（七）批准业主委员会章程。第十四条 业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生。业主委员会主 任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生。业主委员会可聘请派出所、居 民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员。业主委员会委员的数额一般为十一至十七人，经业主大会决定可以适当增 减，但最低不得少于五人。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必 要工作时间的人士担任。业主委员会聘请执行秘书一至二名，负责处理业主委员会日常事务。第十五条 业主委员会应当制订章程。业主委员会章程经业主委员会委员 一致同意制订，并经业主大会批准。第十六条 业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起十五日内，报 所在地的区住宅主管部门备案。第十七条 业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业 主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集，并应在会议召开七天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时，可以邀 请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代 表参加会议。第十八条 业主委员会向业主大会负责并报告工作。第十九条 业主委员会行使下列职权：（一）召集和主持业主大会；（二）审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；（三）采用公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其 订立、变更或解除委托管理合同；（四）审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工 程和重大的维修工程项目；（五）审议住宅区物业管理服务费的收费标准；（六）监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。前款第（三）、（四）、（五）项规定的事项，应当经业主大会批准。业主委员会根据本条第一款第（三）项的规定实施公开招标有困难的，可 以委托市、区住宅主管部门实施。第二十条 业主委员会履行下列义务：（一）执行业主大会的各项决定；（二）遵守和履行物业委托管理合同；（三）不得从事各种投资和经营活动；（四）对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。第二十一条 业主委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。第二十二条 业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导与 监督。业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪 法、法律、法规和规章相抵触。第三章第三章 物业管理公司及其职责物业管理公司及其职责第二十三条 物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物 业管理。委托管理合同应当包括以下内容：委托管理事项、管理标准、管理权限、 管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条 款。委托管理合同应当报区住宅管理部门备案。第二十四条 物业管理公司必须依法取得物业管理资质证书方可从事 住宅区物业管理业务。第二十五条 开发建设单位应当从住宅区开发入住前六个月开始自行或者 委托物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担 。第二十六条 住宅区开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业 管理公司对住宅区进行物业管理；业主委员会在此期间成立的，业主委员会应 与开发建设单位签订委托管理合同，并行使本条例规定的各项职责，但不得终 止委托管理合同；开始入住两年后，业主委员会应依本条例规定聘请物业管理公司对住宅区物业进行管理，原开发建设单位在同等条件下可以优先承包管理 。在住宅区开始入住两年后业主委员会仍未成立的，由开发建设单位自行或 委托物业管理公司继续管理。在开发建设单位自行或委托物业管理公司对住宅区进行物业管理期间，应 当接受业主和有关部门的监督。第二十七条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：（一）房屋的使用、维修、养护；（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地 、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；（三）清洁卫生；（四）车辆行驶及停泊；（五）公共秩序；（六）市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。第二十八条 物业管理公司的权利：（一）根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；（二）依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；（三）制止违反住宅区物业管理规定的行为；（四）选聘专营公司承担专项经营业务。第二十九条 物业管理公司的义务：（一）以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；（二）按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理 ；（三）接受业主委员会和业主的监督；（四）组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；（五）按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。第三十条 住宅区内车辆停放的管理，应接受公安等部门的统一指导和监 督。进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。物业管理公司应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关 规定收取相应的保管费或车位使用费。第三十一条 物业管理公司对住宅区管理未能达到市住宅主管部门和委托 管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可 以终止合同。因管理、维修、养护不善，造成业主损失的，物业管理公司应当赔偿损失 ；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。第三十二条 物业管理公司可享受国家对第三产业的优惠政策。第四章第四章 业主公约业主公约第三十三条 本条例所称业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有 约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为 守则。第三十四条 业主公约由市住宅主管部门统一制订示范文本。业主大会可 以根据本住宅区的实际情况进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅主管 部门备案。业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规 定。第三十五条 业主公约应当包括下列内容：（一）住宅区名称、地点、面积及户数；（二）公共场所及公用设施状况；（三）业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；（四）业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；（五）业主参与住宅区物业管理的权利；（六）业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；（七）住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；（八）业主在本住宅区内应遵守的行为准则；（九）违反业主公约的责任；（十）其他有关事项。第三十六条 业主公约在住宅区入住率达到百分之三十后，经已入住业主 中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所 有业主和非业主使用人具有约束力。业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约，不组织业主签订业主 公约的，市、区住宅主管部门有权予以纠正。第五章第五章 住宅区的使用及维护住宅区的使用及维护第三十七条 移交住宅区时，开发建设单位应当向业主委员会移交下列住 宅区工程建设资料：（一）住宅区规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）地下管网竣工图；（四）其他必要的资料。开发建设单位应按规定或合同的约定完成住宅区相关配套设施的建设。第三十八条 业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规 定：（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道 进行违章凿、拆、搭、占；（三）不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外 ；（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动；（五）不得侵害他人的正当权益。第三十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：（一）室内部分，由业主负责维修；（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管 理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。住宅维修基金由业主按规定分摊，分期缴纳，由住宅区管理处以房屋本体 为单位设立专账代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪用他用。第四十条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车 场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养 护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。人为造成公司设施损坏的