三营三营商业市场调研报告商业市场调研报告前言：前言：本次通过对三营镇所有商铺及专业市场进行了调研。调研的内容包括商铺的面积，建筑形态，租金，营业状况，转让费用等等（调研表格附后）。调研所采用上门访问的方式进行普查式调查。针对摊位采用重点随机抽样的方式进行深入访谈。现将数据进行整理、统计、分析，以便项目组在今后的商业推广和其他用途中起到相应的参考和辅助作用。一、一、 三三 营营 镇镇 基基 本本 概概 况况三营镇区域概况：三营镇，隶属固原市原州区管辖。地处固原市原州区以北 38 公里处，西北邻海原县三河镇、九彩乡和李俊乡，东靠寨科乡，西邻三营镇沙沟乡，南接头营镇，地处西安、兰州、银川三省会的区域中心位置，境内有宝中铁路、银武高速公路、银平公路纵贯南北，交通便利，物流畅通，集贸繁荣，是固原市最大的商贸重镇之一，也是建设部确定的全国 500 个、自治区确定的全区 20个重点建设镇之一。全镇总面积 177.56 平方公里，辖 14 个行政村、2 个居委会，共 99 个自然村，总户数 6735 户，常住人口 30991 人，其中回族 23528 人，占总人口的 76%。镇党委下辖 23 个党支部，其中农村党支部 23 个。有党员 692 名，其中少数民族党员 452 名，女党员 102 名。全镇耕地面积 83365 亩，其中水浇地 28580 亩，占总面积的 34.3%，现有机井 96 眼。 （据三营镇居民介绍，保守估算，三营目前 50%以上的人口没有土地。现有的耕地由于浇水困难，收入过低等原因，许多有耕地的居民也放弃了耕地。 ）“十一五”以来，三营镇深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕社会主义新农村建设，以产业结构调整为主线，以增加农民收入为核心，大力转变生产经营方式，着力培育壮大蔬菜、草畜、马铃薯、特色种植等特色优势产业，积极推进农业产业化经营，推动全镇农业和农村经济又好又快发展。全镇已初步形成以枸杞、设施农业、养殖贩运、移民搬迁、劳务输出、市场物流等发展经济模式，素有原州“旱码头”的称号。2011 年实现人均纯收入 5012 元，同比增长 24.3%。2011年获得了原州区综合考核第一的骄人成绩。二：二： 区区 域域 市市 场场 环环 境境 分分 析析1. 三营镇宏观经济环境分析2. 三营镇城市规划环境分析3. 三营镇房地产市场环境分析4. 三营镇商业地产场环境分析5. 三营镇农产品市场环境分析6. 三营镇家装建材类产品市场环境分析1 1：三营镇：三营镇宏观经济宏观经济环境分析环境分析（数据来源原州年鉴2011 卷三营镇组稿）：2011 年实现人均纯收入 5012 元，同比增长 24.3%。2011 年获得了原州区综合考核第一的骄人成绩。三大产业三大产业：农业：农业：全镇耕地面积 83365 亩，其中水浇地 28580 亩，占总面积的 34.3%，现有机井 96 眼。种植业，建成了新三营、孙家河和团结等设施农业园区 3 个、面积 3500 亩（其中日光温室 645 栋，大中拱棚 360 栋） ，实现“一园一品”规模化发展。养殖业：建设肉牛养殖专业村（园区）2 个；牛饲养量达到 1.7 万头以上，基础母畜存栏达到 0.5 万头；扶持养殖贩运合作社，建成以马路村（三营镇）为主的养羊、育肥、贩运专业合作社 8 个，发展贩运大户 180 家，年贩运量 120 多万只，创收近亿元，成为新的经济增长点；养鸡规模不断扩大，培育出了新月等一批集养殖、屠宰、加工为主的养鸡园区，形成宁南山区乃至周边地区最大的清真牛羊肉及禽蛋集散地。服务业服务业：全镇现有个体工商户 1432 户，从业人员 2474 人；临时设摊摆点 430 户，餐饮服务业 75 家，汽车修理 37 家（较大的有两家） ，洗车行 30 家，长途汽车运输 280 户。人口：三营镇现有农业人口为 9861 户，总人口 48850 人，其中男性 27343 人，回族 36107 人，高中文化水平以上的为 643 人。全镇劳务输出人数达 14215 人，其中劳务中介组织及劳务经纪人输出 9817 人（其中：中介组织输出 2589 人，经纪人组织输出 7228 人)，劳务创收 8813 万元。新建劳务基地 3 个，建立劳务输出示范户 11 户，示范村 2 个。2 2：三营镇城市规划环境分析：三营镇城市规划环境分析2.12.1 城市定位城市定位营镇地处固原市原州区以北 38 公里处，西北邻海原县三河镇、九彩乡和李俊乡，东靠寨科乡，西邻西吉县沙沟乡，南接本区头营镇，地处西安、兰州、银川三省会的区域中心位置，境内有宝中铁路、银武高速公路、银平公路纵贯南北，交通便利，物流畅通，集贸繁荣，是固原市最大的商贸重镇之一，也是建设部确定的全国 500 个、自治区确定的全区 20 个重点建设镇之一。2011年原州区拿出全年财政收入近亿元倾力打造三营商贸重镇，重塑“宁南旱码头”新形象,建设三营民族特色小城镇.2.22.2 城市发展城市发展2011 年原州区顺意民心、尊重民意，把三营民族特色小城镇建设作为 12 项重点工作之一。围绕“布局优化、道路硬化、河道净化、镇区绿化、路灯亮化、镇貌美化”的建设目标，加大基础设施改造工程，硬化道路 20.2 公里、铺设给排水管道 21.9 公里、安装路灯 140 盏，新建改造商业用房 30 万平方米，改扩建农贸市场、新建活畜交易和煤炭市场，拆除道路两旁破旧房屋 654户 17.8 万平方米，高标准建成绿化带 9 公里，粉刷亮化 1.5 万平方米。城镇管理职能进一步增强，人居、创业环境有效改善。现有综合农贸市场一处，建于 1987 年，占地面积 19800 平方米，其中营业面积 11230 平方米，是宁南山区最大的农村市场。该市场承担着镇区内外 10 多万人生活必需品的供应，以及 10 多个乡间市场的批发销售任务，服务半径达 3355 公里。2011 年民族特色小城镇开工建设，对市场进行了全面改造升级，硬化场地 2 万多平方米，新建煤炭、活畜交易两大市场 13 万平方米、改扩建农副产品贸易市场 5 万平方米，建成大型货棚 4 栋 3000 平方米，已基本形成了 10 多个专业区域，即清真牛羊肉、粮油、肉禽蛋类、活畜交易、皮毛、瓜果蔬菜、服装、布匹、木器、小吃、轻工产品、调味品、干鲜果、日杂百货及其它各种零售十四大类 300 多个品种。其中，尤以牛羊贩运和清真牛羊肉屠宰最为活跃，逢集日贩运羊约 4000 多只、牛 200 多头，屠宰清真牛羊肉约57 吨。集市以灵活多样的经营方式，吸引了众多客商来此贸易营销，集日上市人数平均超过 2万人，高峰期达 2.6 万之多，集日交易额达 140 万元。宁夏精英西部农资城是由宁夏精英集团公司计划投资 4.1 亿元，占地 560 亩的三营建设项目，建成后年产值达 1.5 亿元，是集农机展示、购买、培训、办证，农用车辆、农用工程机械、农用生产物资等购买为一体的宁夏山区农资 “大超市” ，也标志着三营民族特色小城镇大市场建设进入了一个新的阶段。宁夏精英西部农资城的建成对于整合我区农用物资市场，充分发挥三营宁南商贸物流重镇集散中心功能。2.32.3 三营镇城市规划三营镇城市规划我镇镇区现有 4 条商业街，镇区商户 1145 户，从业人员 3559 人；营业面积 20 余万平方米；大小运输车辆 574 辆，从业人员 959 人；为规范化管理，我镇将镇区归行划市，形成了以三营农贸市场为中心的商业区，以马路村沿街区域为中心的物流中心，以赵寺经济开发区沿街区域为中心的汽车修理服务区，新建煤炭市场、建材市场（建材市场尚未批准下来）等多个专属市场。三营镇城市规划启示 城市定位：城市定位：固原市乃至西北地区集约式商品、物流中心，固原市辐射周边的重要商品集散地。启启 示：示：三营镇便利的交通条件和历史传统，促进了三营镇的商贸和物流发展。充分挖掘和利用三营的优势，令商业地产项目的定位更加精准。汽 车 修 理 服 务 区中心 商业 区物 流 中 心 区 城市愿景：城市愿景： 在政府的帮助和扶持之下，三营镇的城镇化水平不断提高，人均收入不断增加，商贸和物流也不断发展。启启 示：示： 商业地产的发展潜力巨大。 三营镇规划：三营镇规划： 以农贸市场为核心及其以东的商业街是目前三营的商业中心，精英宁南物流农资商贸城的建设将会成为三营第二个商贸中心。启启 示：示： 借助现有商业中心，引导人流和商家，促进精英宁南物流农资商贸城的发展3 3：三营镇房地产环境分析：三营镇房地产环境分析目前三营镇中，尚无住宅地产项目，商业地产项目只有精英宁南物流农资商贸城。专业市场上，有政府开发管理的三营集贸市场，目前商铺已在 2011 年售空，尚有大型货棚 4 栋 3000 平方米，招商政策以及价格明细尚未出台。沿街商铺在建数量约 700 个铺面，总面积大约 112000 平方米（按照平均每铺 100，一连二计算而得。不包括精英宁南物流农资商贸城所建设的商铺）。这些在建房商铺中，几乎都属于在政府统一规划下的个人宅基地翻新建设，预计今年年底就可以投入使用。建筑形态以一连二为主，有实力的房主建设一连三的商铺。几乎没有一连四及其更高的商铺。每层面积平均 80 平方米（详见下文）。这些商铺可自用，也可以出租，市场灵活性强。精英集团占地 560 亩的宁南物流农资商贸城是三营镇目唯一一个大型商业地产开发项目，规模巨大。3.13.1、三营镇房地产市场环境分析、三营镇房地产市场环境分析据 2011 年三营镇镇政府统计，全镇现有个体工商户 1432 户，从业人员 2474 人；临时设摊摆点 430 户，餐饮服务业 75 家，汽车修理 37 家（较大的有两家），洗车行 30 家，长途汽车运输280 户。据三营镇居民介绍，由于从 2010 年开始，许多老、旧的商铺在政府的统一监察、规划管理之下，重新翻新重建。这就导致许多个体工商户没有商铺可用，被迫停业或者搬迁，商铺难求。加上部分外地部分有实力的个体工商户不断涌入，2010 年到 2011 年下半年，商铺的平均租金由每月 6 元/涨到每月 12 元/。商铺的租金成倍的上涨让更多的人看到了商铺的价值，许多老旧商铺或者临街却无没有商铺的户主都开始拆旧房，改建新铺面。同时，三营镇的土地出让价格也在成倍增长，土地房屋转卖的情况也极少。调研统计结果显示：四条商业街、政府街、集贸市场以及商业巷子的商铺总和是 1499 间商铺，空置 708 间而这些空置商铺是在建商铺，短则一月，长则半年，即可投入使用。政府部门公布的1432 户个体工商户中，有一部分是不需要沿街商铺的个体户。由此看出，目前三营镇的商铺数量已超过市场所需规模。三营镇房地产市场环境分析三营镇房地产市场环境分析启示启示一、是沿街自建商铺对项目价格和租金上的竞争；二、是与集贸市场进行有效的差异化；三、是如何制定优惠策略，将商家由原先的商贸中心吸引到精英宁南物流农资商贸城。三三： 市市 调调 数数 据据 统统 计计 分分 析析1. 三营镇商铺统计概况2. 三营镇正街商铺统计分析3. 三营镇第二，三、四条商业街商铺数据统计分析4. 三营镇集贸市场商铺和摊位数据统计分析5. 三营镇市调结果总结1.三营镇商铺统计概况以下主要是针对目前三营镇主干街临街商业统计三营各商业街商铺数量统计表街道名称空置数量使用数量总数空置率三营正街46147493549.30%第二条商业街688515344.44%第三条商业街498713636.03%第四条商业街5646093.33&政府街45105581.81%集贸市场15334831.25%其他商业巷子1451973.68%三营镇商铺708698140650.36%三营街道名称示意图2.三营镇正街商铺统计分析三营镇正街商铺统计表业态商铺数量（单位：家）商铺面积（单位：）百货类