1房地产开发投资与拓展实务房地产开发投资与拓展实务2008年12月2港资地产商把“地段论”奉为真经：“房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建筑成本、专业费、税费等费用相对 固定，房地产开发中有关技术如规划、监理、物业管理也相对 规范，因此、地盘状况对项目起决定影响。 ”因此要重新审视地段价值，并 对地段价值做出选择判断，即“择地之道”在市场成熟，营销手段、设计水平、施工质量差别不大的情况下，地段仍旧是房地产开发的决定性因素地块判断概述3概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，对于企业 来讲，通常面临资金、司法、行政、市场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的 关系，资金断链很大原因上也和营销不力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或 多或少和营销中的产品设计有着联系。仅仅拿到优质地块并不能完全保证企业利润并最终获得项目成功凯恒中心紫荆豪庭建国公寓弘通大厦民源大厦地块判断概述天鸿项目森豪公寓百富中心银钻公寓铂宫4地块选择的影响因素一、市场供求关系二、照等三、业文娱)空气和噪音、辐射五、盖率、建筑高度八、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）国有土地使用权取得方式（供地方式）1、划拨2、有偿使用:出让国有土地租赁国有土地使用权作价出资或入股授权经营公开市场与土地价值的判断力理储备 出让公开市场与土地价值的判断力房地产企业的生命线招标专业+ 技巧+ 大智慧（避免陷入陪标、破坏潜规则的尴尬、识别瑕疵）挂牌同拍卖拍卖专业+ 勇气+ 非理性的执着（理性和授权额度的坚决贯彻）并购机遇+ 土地质量+ 铺满鲜花的陷阱（风险意识、充分的评估）合作作对象的选择、资源的优劣评判）9国有土地使用权招标出让流程图 申请人 土地出让申请 出让处 初审 批转 土地整理储备中心 地价评估 投标人缴纳履约保证金、投标 土地出让处审查 主管局长、局长 审批 返回 出让处 开标 投标人登记、索取标书和有关文件 局长办公会 地价审定 需提交的文件 1、土地出让申请 2、房屋所有权证 3、国有土地使用证；无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件 4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有规划意见书及其它规划材料的，提交规划意见书、其它规划材料及 3 份地价评估报告 储备土地 拟订土地收益分配及搬迁协议 拟订招标文件 市国土房管局与 中标人 签订土地出让合同 发布招标公告 拟订招标工作方案 返回 土地整理储备中心 土地整理储备中心与原土地使用者签订土地收益分配及搬迁协 议成立 评标小组 评标小组 评标 市国土房管局确定中标人，发出中标通知书 无规划意见书 出让底价审定小组 确定招标底价 市国土房管局 受理 有规划意见书市规委 规划意见书 地价办公室 地价初审 土地整理储备中心向土地利用中心移交文件 土地利用中心拟订土地出让合同 受让方 缴纳合同定金 公开市场与土地价值的判断力请人 土地出让申请 出让处 初审 批转 土地整理储备中心 地价评估 土地出让处审查 主管局长、局长 审批 出让处 竞买 竞买人登记、索取挂牌文件和有关文件 局长办公会 地价审定 需提交的文件 1、土地出让申请 2、房屋所有权证 3、国有土地使用证；无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件 4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有规划意见书及其它规划材料的，提交规划意见书、其它规划材料及 3 份地价评估报告 储备土地 拟订土地收益分配及搬迁协议 拟订挂牌文件 市国土房管局与 中标人 签订 土地 出 让 合 同 挂牌 拟订挂牌工作方案 土地整理储备中心 土地整理储备中心与 原土地使用者 签订土地收益分配及搬迁协议市国土房管局与 竞得人 签订拍卖成交确认书 无规划意见书 出让底价审定小组 确定挂牌底价 市国土房管局 受理 有规划意见书市规委 规划意见书 地价办公室 地价初审 土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心 拟订土地出让合同 受让方 缴纳合同定金 竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保证金 6、按公告须提交的其它文件竞买人 提出竞买申请 检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌 公开市场与土地价值的判断力请人 土地出让申请 出让处 初审 批转 土地整理储备中心 地价评估 土地出让处审查 主管局长、局长 审批 返回 出让处 公开拍卖 竞买人登记、索取拍卖文件和有关文件 局长办公会 地价审定 需提交的文件 1、土地出让申请 2、房屋所有权证 3、国有土地使用证；无国有土地使用证的，提供土地权属来源文件 4、无法院查封、抵押的证明 5、营业执照或法人资格证明文件 6、有规划意见书及其它规划材料的，提交规划意见书、其它规划材料及 3 份地价评估报告 储备土地 拟订房屋土地收益分配及搬迁协议 拟订拍卖文件 市国土房管局与 中标人 签订 土地 出 让 合 同 发布拍卖公告 拟订拍卖工作方案 土地整理储备中心 土地整理储备中心与原土地使用者签订房屋土地收益分配及搬 迁协议市国土房管局与 竞得人 签订拍卖成交确认书 无规划意见书 出让底价审定小组 确定拍卖底价 市国土房管局 受理 有规划意见书市规委 规划意见书 地价办公室 地价初审 土地整理储备中心向土地利用中心移交文件土地利用中心 拟订土地出让合同 受让方 缴纳合同定金 竞买人提出竞买申请时应提交的文件： 1、竞买申请书 2、营业执照 3、法人代表证明书 4、法人代表身份证复印件 5、不低于公告数额的履约保证金 6、按公告须提交的其它文件竞买人 提出竞买申请 检查竞买申请的有效性，发放标号的竞买标志牌公开市场与土地价值的判断力(投标单位 投标地价总额北京懋源置业有限公司、北京懋源房屋开发有限公司、北京麒麟房地产开发有限责任公司投标联合体 川大地房地产开发有限责任公司投标联合体 奥投资发展有限公司投标联合体 25北京华润曙光房地产开发有限公司、华润置地（武汉）发展有限公司投标联合体 标单位 投标地价总额广州富力地产股份有限公司 7金融街控股股份有限公司 团）股份有限公司 北京北辰实业股份有限公司 团）股份有限公司 2公开市场与土地价值的判断力投标单位 投标地价总额远洋地产有限公司 5金融街控股股份有限公司 715丰台区王佐乡居住项目用地（标单位 投标地价总额北京中金安盛房地产开发有限公司 世界房地产发展有限公司投标联合体 团）有限公司 标单位 投标地价总额中国水电建设集团房地产有限公司 兴区黄村镇康庄回迁房居住、商业金融、市政公共设施项目用地(招标底价为 标单位 投标地价总额北京兴创房地产开发有限公司 景山衙门口地块公开市场与土地价值的判断力元 )(万元 )楼面地价（元/）受让单位开发程度成交价/底价1房山区广阳家园A 、 、E 地块）居住项目用地23309 723004214 期）居住项目用地44332 1500005243 华润置地（武汉）兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地 27800 279002255 兴区黄村镇卫星城北区17号地 51000 1430006291 华润置地（武汉）建项目用地31900 401002827 公、商业金融项目用地（7号地）38750 1210004051 平区龙脉花园居住项目用地 16415 494003677重庆市金科实业（集团）义区后沙峪居住及商业金融项目 20741 650004420 兴区旧宫储备项目用地 38737 义区马坡镇编号070853932 836003767 义区马坡镇编号070857042 1142004259 城2号地）59442 2520007064 平新城东区一期用地 55189 610002377 北京新龙房地产开发有限公司七通一平1.1