我国从 1998 年开始房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验， 房价是经济景气的先行指数经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世 界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。 一房地产波动对金融的影响房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格 会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收 益、不动产租金)与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨 就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如 果卖方是用自己所有的资产买方用自己所拥有的现金进行交易那么这种情况实际上是 一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这 种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与即用银行借贷资金 来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。 (1)(1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。 伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏 好有所上升即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致 MO 增长 相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生 替代效应M2 增长回落。 (2)(2)房地产泡沫对信贷的影响。房地产泡沫对信贷的影响。 1998 年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量也成为银行业 扩大信贷规模的重要手段。但是近年来房地产信贷增长过快。数据显示2007 年 lO 月 末全国商业性房地产贷款余额达 469 万亿元同比增长超过三成；比年初增加 10l 万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的 289。其中。个人住房贷款余额 26 万亿元。比年初增加 6192 亿元，同比增长 3557。住房公积金委托贷款 10 月末余额达 到 45022 亿元。比年初增加 960 亿元同比增长 3487。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集 中加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤 其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。 还有很大程度的投资(机)性需求。据建设部的一项调查在投资购房中285在短期内 转手235用于出租，48空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经 济预期(in 利率走势)的影响风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域 转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利 润不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的 转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成 巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加一旦房地产价格泡沫破 裂，抵押品价值会迅速下降家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比 率会迅速提高，从而削弱银行的资本状况和贷款能力。如果银行没有足够的缓冲手段来吸 收贷款损失。会立即产生信贷紧缩效应，这很有可能演变为金融危机和经济衰退的起因。 有关研究显示几乎所有的银行破产都伴随着房地产价格泡沫的破灭从而对金融稳定形 成很大的威胁。特别是当一围金融体系较为脆弱或者没有对金融体系进行审慎监管时， 房地产泡沫破裂的危害更大。因此，信贷机构应该保持谨慎，以防止金融资产质量的恶化。 从目前来看只要房地产价格不发生急剧变动，这种影响完全能够被银行部门吸收房地 产变动不会对银行体系和金融稳定造成巨大威胁。二房地产对商业银行金融风险的影响2009 年以后，中国房地产涨幅超预期，2010 年国家对房地产采取了史上最严厉的调 控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。 国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房 地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。房地产造成商业银行金融风险主要因素房地产造成商业银行金融风险主要因素国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境，商业地产兴起改变 了住房供给方。 广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过 参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。 我国有的商业银行房地产贷款占比达 40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场 的结果。房地产作为投资品改变了民生属性房价不断攀升不仅引起民怨，同时也在不断的 集聚风险房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。 一一 市场规律风险市场规律风险 世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场。无论是日本英国还是美 国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫 的破裂的危机。当市场失效非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提 出各种理由证明房地产市场上涨的合理性，即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握 理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性因此市场泡沫没有 什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因，美国的次 贷危机应当成为我们的警示我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。 二二 汇率利率风险汇率利率风险 房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上 反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势 只能起到抑制和 阻滞其发展的作用美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今 日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在 75% 历史最低区间徘 徊 ，美联储维持 00.025%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国 汇率处于上升通道的原因。这种趋势支撑房价在高位运行，一旦美元趋势改变，有如 2008 年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性、高通胀， 可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。 三三 银行内部风险控制失效银行内部风险控制失效 房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显使所有的商业银行都 把房贷列为盈利的重点为了吸引更多的客户。在一段时期内银行放松了对信贷者资信的审 核， 地产商协助购房贷款了贷款的基本原则。出现了假按揭假房价和假交易的套现行为。 银行内部风险控制失效， 一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变 卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。房地产对我国商业银行房贷的金融风险房地产对我国商业银行房贷的金融风险房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果是一种理 论推导数学模型，是对风险进行评估，外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但 大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险， 风 险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在 居民购买力和房价比一方面投资性需求使房价居高不下。另一方面过高的房价使大多数居民丧失购买能能力。有效供给和有效需求失衡过度依赖银行贷款的投资性需求累积了商业 银行金融风险。国外评级机构放大了这种风险，形成做空中国经济的一股逆流。应当引起 我们高度警觉。我们应当如何看待我国商业银行金融风险。主要从房地产公司信贷和个人 按揭贷款两方面分析 一一 房地产公司商业信贷房地产公司商业信贷 长期以来，银行将房地产公司商业信贷视为优质资产基于房价持续上涨随着国家调控 房地产政策和紧缩的财政政策的不断强化。几乎所有银行都将房地产贷款列为重点关注的 风险。调控政策特别是限购限贷政策房地产行业的销售，承受着巨大的压力。房地产公司 的资金回流面临着危机，一旦出现买方罢买，资金链断裂，前期以虚增资本公积金，分拆 项目等方式获取商业银行贷款，不顾成本追求贷款扩大生产规模的中小房地产企业就容易 无法偿还贷款倒闭，商业银行对房地产公司放出的贷款将变为不良资产这是商业银行房贷 的最大风险。 二二 个人按揭贷款个人按揭贷款 中国房贷首付制度决定了中国不可能出现美国式的次贷危机。美国的无抵押无首付无 担保三无房贷潜藏了极大的风险。当房价跌幅达到 30%以下，出现了抛弃房屋抵偿贷款的 情况，次级贷金融衍生品杠杆放大了弃贷风险，酿成房利美房贷美不经救助面临破产的危 局。 中国的个人按揭贷款在 2008 年底以前可能出现审查不严， “假按揭”的情况，但当 年的房价仅是现在的 50%左右，2009 年以后房价暴涨，实施首套首付 30%，二套首付 50%的 政策。既使是房价跌幅在 50%左右，弃贷也不会对银行造成太大的风险。总体上讲个人按 揭贷款的风险是可控的三、房地产金融管理今年房产新政的再次出台更有新的经济背景。 一 是抑制房地产市场的过热。房产新政 是为了控制房价上涨过快，减少房地产市场的泡沫因素，使我国的房地产市场能够更为理 性的发展，成为扩大内需持续拉动国民经济的一个重点产业。同时通过商品房价格的调控， 影响部分原材料价格的上涨过快，避免民众福利的不当损失，贷款及收入支付不合理的高 房价，积累经济发展的后劲。二 是狙击境外投机资金 我国近年来房地产过热房价上涨过 快， 一个重要的因素是有境外热钱的参与炒作。其最终目标是推动人民币升值。在人民币 汇率形成机制需要进一步完善,人民币升值条件不成熟的情况下,调控房地产市场可以抑制 或锁住“热钱为人民币汇率形成机制的改革创造必要的条件。（一）房产新政实施以来全市房地产金融管理的变化1房地产贷款准入条件提高房地产贷款准入条件提高房地产新增贷款条件限制增多。贷款申请人的准入条件提高，客户不断优化，对房地 产开发企业的资质、注册资本、自有资金占开发项目总投资的比例、企业综合负债率等做 出了更加严格的规定。房地产开发企业自有资金比例均超过了 30%的最低标准。2房地产贷款投向趋于合理房地产贷款投向趋于合理重点支持资金能力较强、土地储备资源充足的开发商。个人住房贷款列为优质产品， 个人商业用房贷款列为高风险产品。严格控制高档别墅和住宅、写字楼、商用房等开发项目的贷款。房地产贷款质量和贷款结构得到了提高和优化。3 . 房贷利率的调控作用显现房贷利率的调控作用显现 2005 年 3 月 17 日个人住房贷款利率政策调整后各商业银行均制定了具体的实施细则。 一般均规定了对第一套住房执行优惠利率，而对第二套住房、投资购房执行基准或上浮利 率。并将个人信用记录作为确定利率水平的重要因素。个人住房贷款利率多数执行下浮 10%。 个人商用房贷款则多数执行基准利率。4个人住房贷款首付线提高个人住房贷款首付线提高一些不是房地产价格上涨过快的城市，各商业银行还是提高了首付款比例。多数银行 对个人住房贷款首付比例均提高到 30%以上，而新发放的个人住房贷款中首付比例在 40% 以上呈上升态势。个人商用房贷款首付比例在 40%以上更是快速上升。5房地产贷款增速明显减缓房地产贷款增速明显减缓房贷银行对房地产信贷风险防范意识大大增强，贷款审核和责任管理力度明显加大,存 量贷款保优压劣,增量贷款从严控制.银行业机构房地产贷款投放速度明显放缓,房地产贷款 与同期相比普遍少增加.新增贷款中的房地产贷款比重同比大幅下降。6房地产贷款质量明显提高房地产贷款质量明显提高以江苏省扬州市为例:2005 年 6 月末全市 7 家金融机构的房地产贷款按五级分类口径 正常类贷款占比为 90.15% 同比上升 4.3 个百分点关注类贷款占比下降 5.37 个百分点次级 类可疑类及损失类贷款不良率为 0.97% 同比下降 0.