社社 区区 商商 业业 地地 产产 招招 商商 规规 划划主讲人：何其琛主讲人：何其琛上海威斯顿不动产学院上海威斯顿不动产学院社区商业地产招商管理社区商业地产招商管理之之目目 录录第一部分第一部分社区商业定位与建筑规划的关系社区商业定位与建筑规划的关系第五部分第五部分社区商业交通组织动线规划社区商业交通组织动线规划第二部分第二部分社区商业建筑风格与立面效果社区商业建筑风格与立面效果第三部分第三部分社区商业规划设计要点社区商业规划设计要点第四部分第四部分商铺结构与内部分割方案商铺结构与内部分割方案社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的建筑规划设计与要求社区商业的规模规划社区商业的规模规划社区型商业的三种开发模式社区型商业的三种开发模式模式一：社区型商业中心模式一：社区型商业中心典型社区商业中心的业态构成典型社区商业中心的业态构成模式二：社区次主力店组合型模式二：社区次主力店组合型模式三：纯商业街模式模式三：纯商业街模式社区商业的多种布局模式之一社区商业的多种布局模式之一社区商业的多种布局模式之二社区商业的多种布局模式之二社区大围合，商业街大围合布局模式社区大围合，商业街大围合布局模式社区商业的多种布局模式之三社区商业的多种布局模式之三社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系社区商业如何处理好商业与住宅的关系 雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚，雨棚式商业街：新新家园商业街采用统一加装的金属玻璃雨棚， 美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能美观实用，既能遮挡风雨，又不影响铺位的光线。并且使用率能 够达到够达到90%以上。以上。社区商业规划设计的具体要求社区商业规划设计的具体要求 无骑楼无雨棚的商业街：外观简单明了、广告效果明显，但是由无骑楼无雨棚的商业街：外观简单明了、广告效果明显，但是由 于它没有雨棚等遮风挡雨的辅助建筑，不利于消费者的停留。于它没有雨棚等遮风挡雨的辅助建筑，不利于消费者的停留。复式商业街：复式商业街：社区商业规划设计的具体要求社区商业规划设计的具体要求广告位规划：广告位规划： 灯箱式广告灯箱式广告 广告无规划，影响商业街形象广告无规划，影响商业街形象空调位规划：空调位规划：社区商业规划设计的具体要求社区商业规划设计的具体要求社区商业规划设计的具体要求社区商业规划设计的具体要求目目 录录第二部分第二部分社区商业建筑风格与立面效果社区商业建筑风格与立面效果第一部分第一部分社区商业定位与建筑规划的关系社区商业定位与建筑规划的关系第五部分第五部分社区商业交通组织动线规划社区商业交通组织动线规划第三部分第三部分社区商业规划设计要点社区商业规划设计要点第四部分第四部分商铺结构与内部分割方案商铺结构与内部分割方案常用于的建筑风格常用于的建筑风格 功能主义建筑功能主义建筑 有机建筑有机建筑现代主义建筑现代主义建筑建筑外立面建筑外立面外立面的分类外立面的分类建筑外立面建筑外立面影响外立面的因素影响外立面的因素 外挂空调机外挂空调机 在发达城市早期的一些住宅及写字楼上都可以看到楼盘外立面上密密麻麻的外挂空调机，经长时间风吹雨淋日晒，都变成一个个小黑点，就如在一块完整的皮肤上附着一个个小苍蝇，给人的视角冲击留下极其难受的感觉，给楼盘整体形象的提升带来难度。色彩、用材色彩、用材建筑立面用色程序建筑立面用色程序目目 录录第三部分第三部分社区商业规划设计要点社区商业规划设计要点第一部分第一部分社区商业定位与建筑规划的关系社区商业定位与建筑规划的关系第五部分第五部分社区商业交通组织动线规划社区商业交通组织动线规划第二部分第二部分社区商业建筑风格与立面效果社区商业建筑风格与立面效果第四部分第四部分商铺结构与内部分割方案商铺结构与内部分割方案社区商业的分布特点社区商业的分布特点包括一下四个方面社区商业的分布特点包括一下四个方面社区商业能否良好 经营的重要环节表现为人流焦点 和人流端点两种 形式前期规划重点问题铺位面积配比铺位面积配比人流动线的特点人流动线的特点社区商业的分布类型社区商业的分布类型 社区商业的分布类型社区商业的分布类型社区商业的分布特点 社区商业的分布类型社区商业的分布类型社区商业的分布特点社区商业的分布特点优点：商业体量可以 较大限度的扩大，展 示面较长，可视性佳 ，较有效的吸引外部 的消费者，对外性较 强，在一定程度上利 于商业的销售。缺点：商业规模较大 ，不利于业态的控制 ，如果出现街铺空置 的情况，对社区的整 体形象有较大的负面 影响。社区商业的分布类型社区商业的分布类型入口街铺型入口街铺型社区商业的分布特点社区商业的分布特点优点：有利社区 居民的购物消 费，街铺商业价 值较高。缺点：一定程度 上限制了商业的 规模扩大，且展 示面不长，可视 性不强社区商业的分布类型社区商业的分布类型入口集中型入口集中型社区商业的分布特点社区商业的分布特点优点：优点：将商业独立于住宅 区，减少商业对居住的影 响，同时，在一定程度商 业利于商业规模的扩大， 易于形成规模效应，带旺 整个社区商业。缺点：缺点：商业较集中，弱化 了社区商业的便利性特点 ，有时不方便居民的购物 消费。社区商业的分布类型社区商业的分布类型以点带面型以点带面型社区商业的分布特点社区商业的分布特点优点：优点：商业较分 散，在一定程度 上方便居民的购 物。缺点：缺点：商业较分 散，难以形成规 模效应。社区商业的业态规划设计与要求社区商业的业态规划设计与要求业态组合规划业态组合规划便利店便利店业态业态组合规划组合规划餐饮餐饮服饰精品服饰精品生活家居生活家居服务配套服务配套美容美容超市超市休闲休闲其中，其中，超市、餐饮和服务配套超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；是社区商业三大基本业态；业态组合规划原则业态组合规划原则租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的 业态；业态；项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；项目是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；项目能否在目前条件下开业经营，培育商业氛围；项目必须符合商铺建筑设计技术指标。项目必须符合商铺建筑设计技术指标。外向型社区商业业态面积比例外向型社区商业业态面积比例休闲 22.7%地产中介 0.7%服饰精品 1.7%美容 2.2%服务配套 6.1%生活家居 0.4%超市 53.1%便利店 0.4%餐饮 11.1%其他 0.9%杂货/肉菜/五金 /证券 0.7%超市餐饮便利店 服务配套美容生活家居 休闲服饰精品地产中介 杂货/肉菜/五金/证券其他业态组合规划业态组合规划以深圳以深圳2323个社区商业为例个社区商业为例业态组合规划业态组合规划以深圳以深圳2323个社区商业为例个社区商业为例中间型社区商业业态面积比例中间型社区商业业态面积比例服饰精品 4.47%地产中介 3.19%休闲 7.38%生活家居 3.33%美容 6.08%服务配套 8.80%超市 30.42%杂货/肉菜/五金 /证券 3.29% 其他 5.88%餐饮 25.36%便利店 1.79%超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介杂货/肉菜/五金/证券其他业态组合规划业态组合规划以深圳以深圳2323个社区商业为例个社区商业为例内向型社区商业业态面积比例内向型社区商业业态面积比例生活家居 0.13%服饰精品 4.03%地产中介 6.10%休闲 7.82%便利店 1.04%餐饮 15.79%其他 10.11%杂货/肉菜/五金/ 证券 0.88%超市 28.40%美容 8.28% 服务配套 17.42%超市餐饮便利店 服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介 杂货/肉菜/五金/证券其他业态组合规划业态组合规划典型社区商业业态比例典型社区商业业态比例都市名园业态面积比例都市名园业态面积比例地产中介 0.3%肉菜市场 2.2% 服饰精品 0.2%休闲 55.3%百货/超市 30.5%美容 0.3%服务配套 6.0%餐饮 5.2%其他 0.1%百货/超市餐饮服务配套美容休闲服饰精品地产中介其他肉菜市场万科城业态面积比例万科城业态面积比例超市 17.1%餐饮 38.8%生活家居 11.3%便利店 0.9%服务配套 11.2%其他 7.1%服饰精品 3.6% 休闲 3.6%美容 6.3%超市餐饮服务配套便利店生活家居美容休闲服饰精品其他波托菲诺业态面积比例波托菲诺业态面积比例便利店 0.6%美容 2.6%生活家居 11.1%休闲 8.0%地产中介 2.57% 其他 3.7%服务配套 6.6%餐饮 53.4%百货/超市 11.4%百货/超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲地产中介其他蔚蓝海岸业态面积比例蔚蓝海岸业态面积比例百货/超市 57.4%美容 2.5%餐饮 6.0%便利店 0.7%服务配套 8.1%地产中介 0.6% 服饰精品 21.4%其他 2.7%百货/超市餐饮便利店服务配套美容服饰精品地产中介其他社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点综合社区商业主要业态的布点，则主要有以下基本要求：一层一层二层二层商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型商业分布形式为环绕街铺型，展示面较宽。临莲花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。品牌主力商家分布最密集的区域，如麦当劳、肯德基、民润、小六汤包等。社区商业各业态的分布特点社区商业各业态的分布特点典型案例：万科金色家园典型案例：万科金色家园目目 录录第四部分第四部分商铺结构与内部分割方案商铺结构与内部分割方案第一部分第一部分社区商业定位与建筑规划的关系社区商业定位与建筑规划的关系第五部分第五部分社区商业交通组织动线规划社区商业交通组织动线规划第三部分第三部分社区商业规划设计要点社区商业规划设计要点第二部分第二部分社区商业建筑风格与立面效果社区商业建筑风格与立面效果铺位面积配比的特点铺位面积配比的特点 硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进 驻，因此，驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重 要环节。铺位面积配比的特点铺位面积配比的特点从以上特点看，面积区间较大的铺位在面积比例上占有较大的比例，符合外向型社区商业的特点：辐射面较广的业态如餐饮、美容等的比例相对其他面积区间的社区商业较高，而这些业态的经营面积都较大，因此，面积区间较大的铺位比例相对应的较高。但是，在个数比例上，“30以下”和“3180”两种面积区间的铺位还是占有较大的比例，虽然其所占面积比例较低，但由于单体面积偏小，在个数上有着较大的优势铺位面积配比的特点铺位面积配比的特点中间型社区商业的辐射力相对于外向型社区商业较弱，经营面积较大的主力店在规模上会相对的减少，因而该面积区间中“501以上”的面积相对应的降低，但个数比例却有所上升，主要由于在缺少经营面积较大的主力店，为保持商业的辐射面，相应增加次主力店的数量，形成规模效应。铺位面积配比的特点铺位面积配比的特点内向型社区商业中面积区间较大的铺位面积比例下降较多，主要由于内向型社区商业的对外辐射力较弱，一些辐射面广且经营面积较大的业态比例会相应的较少。主题的原则主题的原则商铺分割的原则商铺分割的原则人性化的原则人性化的原则科学利用的原则科学利用的原则商铺分割商铺分割目前常见的误区目前常见的误区辅助功能区辅助功能区通道分割通道分割 通过两个方面来定价：通过两个方面来定价： 价格参考标准：价格参考标准：公摊比例问题公摊比例问题商铺定价的一些参考原则：商铺定价的一些参考原则：公摊比例问题公摊比例问题定价方法定价方法目目 录录第五部分第五部分社区商业交通组织动线规划社区商