沈阳沈阳 华润中心项目一期华润中心项目一期 可行性研究报告可行性研究报告i华润中心项目一期可行性研究报告华润中心项目一期可行性研究报告华润（沈阳）地产有限公司2010 年 12 月 20 日沈阳沈阳 华润中心项目一期华润中心项目一期 可行性研究报告可行性研究报告ii目目 录录总论总论1.1项目名称11.2经营期限11.3投资方概况11.4外资公司概况11.5编制依据21.6主要技术经济指标21.7主要结论2项目背景项目背景2.1沈阳宏观环境分析32.2华润中心项目区域分析8商业市场分析商业市场分析3.1沈阳市商业市场综述113.2商业市场整体评价15建筑方案设计建筑方案设计4.1项目规模与开发规模164.2建筑方案设计16环境保护评估环境保护评估5.1施工过程环境影响预测165.2竣工后投入使用环境影响预测175.3环境影响治理措施17项目进度计划项目进度计划6.1项目整体开发进度考虑因素186.2项目进度18投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措7.1财务预算前提187.2项目投资分析197.3资金筹措19财务评价财务评价8.1盈利能力208.2偿债能力2011 总论总论1.1 项目名称项目名称华润中心1.2 经营期限经营期限30 年1.3 投资方概况投资方概况宝益企业有限公司（英文名称为 PRECIOUS GAIN ENTERPRISES LIMITED） ，是一家根据英属维尔京群岛法律组建的公司，由华润（集团）有限公司 100持股。注册地址：P.O.Box 957, Offshore Incorporations Centre，Road Town，Tortola，British Virgin Islands代 表 人：王印职 务：法定代表人华润（集团）有限公司（以下简称华润集团）是中央政府直接管理的特大型国有企业，1948 年成立于香港，是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，目前总资产逾 3, 300 亿港元，年营业额逾 1,500 亿港元。三大支柱产业分别是基础设施及公用事业、日用消费品制造与分销、地产及相关行业。由华润集团独资开发的以“万象城”购物中心为核心的深圳“华润中心”项目，已成为深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的都市综合体之一。1.4 外资公司概况外资公司概况公司名称：华润（沈阳）地产有限公司注册地址：沈阳市和平区文体西路 25 号经营范围：房地产开发；自有产权房屋物业管理；酒店管理咨询；国际经济 科技信息咨询服务及技术交流。经营期限：30 年（含建设期）2投资总额：25980 万美元注册资本：16990 万美元出资方式：相当于 16990 万美元的外币现汇组织机构：实行董事会领导下的总经理负责制。收益分配：利润按出资比例分成，风险按出资比例承担。企业宗旨：通过引进及采用国际先进的房地产业开发和管理经验，提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。1.5 编制依据编制依据1、 国有土地使用权出让挂牌文件建设用地编号；2、 投资方董事会决议；3、 投资方商业登记证；4、 投资方银行资信证明。1.6 一期主要技术经济指标一期主要技术经济指标总用地面积 37,300m2总建筑面积 332,488 m2功能 商业一期总投资额 200,020 万元税后内部收益率（IRR） 14.01%自由现金流回报率（EBITDA%） 20.77%1.7 主要结论主要结论1、 经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，税后内部收益率（IRR）14.01%，自由现金流回报率（EBITDA）20.77%，通过敏感性分析可知3其具有较强的抗风险能力，项目可在经济上可行。2、 通过引进及采用国际先进的房地产业务开发和管理经验，将提高中国的房地产开发建设和经营管理水平，发展沈阳市经济，为当地提供更多的就业机会，促进中国房地产业的持续健康发展，提升房地产业的水平，使投资者获得满意的经济效益。2 项目背景项目背景2.1沈阳宏观环境分析沈阳宏观环境分析1、 沈阳宏观经济环境分析沈阳宏观经济环境分析GDP 增长与宏观调控增长与宏观调控作为国家“振兴东北老工业基地”政策落实的重点地区，沈阳具有明显的区位优势，作为中心城市的吸收辐射功能近年来也不断增强。目前，沈阳市整体经济发展处于全国大城市的中游水平，但其发展速度较快，已连续多年保持GDP 双位数增长。20012007 年沈阳市年沈阳市 GDP 变化图（亿元）变化图（亿元）资料来源：沈阳市统计公报 20012007由于国家政策导向对沈阳发展的支撑，沈阳正进一步夯实东北第一核心的地位，城市发展前景广阔，预计城市快速发展的经济态势不会改变。050010001500200025000%5%10%15%20%25%30%GDP1238 1400 1602 1901 2084 2483 3074增长率10.1%13.1%14.2%15.5%16.0%16.5%17.7%20012002200320042005200620074利用外资情况利用外资情况沈阳市近几年外资利用情况良好且保持高速增长，从 2004 年起出现大幅增长。实际投资额的快速增长将直接促进对包括办公楼及商业用房在内的房地产的需求。投资的增加，使沈阳经济充满活力。2006 年全市新签利用外资项目合同 901 项，外资额 61.67 亿美元。实际利用外商直接投资额 21.23 亿美元，按可比口径计算比上年增长 106，超千万美元的项目 35 个。 进出口总额 45.9 亿美元，按可比口径计算比上年增长 7.5，完成出口商品供货值 164.3 亿元，按可比口径计算增长 19.6。产品出口到 148 个国家和地区。对外经济技术合作健康发展。新签对外承包工程与劳务合同金额10381 万美元，增长 180；实现营业额 8859 万美元，增长12.3；外派人员 1.43 万人次，增长 11.8。 同世界上 11 个国家的 12 个城市缔结为友好城市。市领导会见了来沈访问的 70 余个国家和地区的外宾 924 批、9750 人次。 居民收入概况居民收入概况沈阳人均可支配收入一般，但增速较快，居民的消费能力正在增强。20012007 年沈阳市人均可支配收入变化图（元）年沈阳市人均可支配收入变化图（元）随着东北大振兴的国策带动，企业经济效益明显改善，居民人均收入自2002 年开始强力反弹，人均可支配收入平均以 13.2%的速度递增。2007 年，人0200040006000800010000120000%5%10%15%20%人均可支配收入638670507961892310098 11651 14606增长率9.2%10.4% 12.9% 12.1% 13.2% 15.4% 25.40%2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年5均可支配收入列副省级城市第 12 位，但其增速达到 25.4%(超过 GDP 增速)。近六年人均可支配收入稳步增长，成为支撑沈阳商品房市场快速发展的原因之一。房地产市场增长房地产市场增长近年来，沈阳人购房自住、更新换代和投资需求旺盛，促使沈阳房地产市场进入销售旺季。1994-2007 年间的增长曲线显示出沈阳房地产市场显现规律性变化趋势，基本每隔 2-3 年会出现一个销售增长高峰。沈阳市商品房销售面积表（单位：万平方米）沈阳市商品房销售面积表（单位：万平方米）2003 年以来，沈阳房地产价格指数增幅出现快速走高趋势，投资额增幅一直处于上升阶段，说明地产开发商对城市未来房地产发展预期看好。进入 2006年后，在一系列国家住宅宏观调控政策的出台下，沈阳楼市受到一定影响，但波动不大。主要表现为二手楼市出现疲软，一手市场发展平稳，并有一定上升势头。20002005 年沈阳住宅市场投资与年沈阳住宅市场投资与 GDP 增长关系图增长关系图-50.00%0.00%50.00%100.00%住宅投资额增幅29.29%30.42%38.90%57.14%78.61%32.60%住宅销售额增幅61.41%-6.98%9.38%67.62%73.79%88.78%GDP增幅10.50%10.60%13.10%14.20%15.50%16.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年0200400600800100012001400万平- -3 30 0- -2 20 0- -1 10 00 01 10 02 20 03 30 04 40 05 50 06 60 0商商品品房房销销售售面面积积9 97 77 79 96 64 49 98 81 12 21 11 14 49 92 21 11 11 19 95 53 39 90 05 51 18 87 77 70 09 98 80 01 11 14 40 01 13 30 03 3环环比比增增长长率率( (% %) )1 12 2. .8 8- -1 19 9- -1 19 95 53 3. .1 12 22 2. .5 52 23 3. .7 74 41 1. .2 2- -7 7. .3 3- -8 8. .6 63 33 34 48 8. .6 62 27 7. .3 31 16 6. .3 31 14 4. .3 39 94 49 95 59 96 69 97 79 98 89 99 90 00 00 01 10 02 20 03 30 04 40 05 50 06 60 07 76从以上图表可以清晰看出，沈阳城市房地产产业的投入与产出相对平衡发展，投资与销售比例趋于合理，无论是增量房还是存量房，均处于平稳运行、稳中略升的最佳态势。2、 政策环境分析政策环境分析外商投资优惠政策外商投资优惠政策为满足外商投资者和各方面的需要，沈阳市于 2005 年底综合国家、省、市关于鼓励外商投资的优惠政策，推出了沈阳市进一步对外开放最新优惠政策汇编 。根据这些政策，在沈阳市投资者可以享受多层次的投资优惠政策。鼓励民营科技企业发展鼓励民营科技企业发展为了鼓励民营科技企业发展，沈阳市政府制定了放宽市场准入条件、鼓励企业技术创新、加大政府扶持力度、扶持企业做大做强、为民营科技企业发展创造良好环境等鼓励政策。3、沈阳市总体规划沈阳市总体规划城市未来布局城市未来布局根据沈阳城市发展规划，未来 15 年内沈阳将规划发展西部的沈西工业走廊，南部的大浑南地区，北部的沈北地区，东部的棋