宝城御峰1目录目录第一章第一章 项目总概况项目总概况2 2第二章第二章 市场分析与需求预测市场分析与需求预测3 3第三章第三章 规划方案优选规划方案优选7 7第四章第四章 建设进度安排建设进度安排1313第五章第五章 项目投资估算项目投资估算1616第六章第六章 项目资金筹措方案项目资金筹措方案1818第七章第七章 项目财务评价项目财务评价2222第八章第八章 项目风险分析项目风险分析2626第九章第九章 项目投资国民经济评价项目投资国民经济评价3131第十章第十章 结论结论3535宝城御峰2第一章第一章 项目总概况项目总概况1.1.项目名称：项目名称：宝城御峰宝城御峰2.2.建设单位及简介建设单位及简介建设单位名称：宝城地产集团。宝城地产是聚集房地产规划设计，开发建 设，物业管理于一体的现代化国际企业集团，拥有中国一级资质的房地产开发 公司，一级资质的房地产物业管理公司，甲级资质的设计院和监理公司，特例 资质的建筑工程公司。是中国在建工程面积最大，进入省会城市最多的房地产 企业。宝城开发的楼盘采用低碳环保技术设计建造，在中国十大地产企业里， 价格最低，品质较好，性价比高，被中国老百姓誉为民生地产。2010 年宝城地 产进入长春，历经四年，已经开发了宝城绿洲，宝城御景，宝城都市广场等多 个项目，总销售额 100 亿，蝉联长春市销售冠军，此次宝城御峰项目就是由宝 城地产接手建设。3.3.项目概况项目概况3.13.1 地理位置地理位置：宝城御峰是宝城集团旗下高端产品系列的代表作，它东至洋 浦大街，西至世纪大街，南至新开东街，北至机场路。 3.23.2 项目规划概况项目规划概况：该项目占地面积 16 万，总建筑面积为 24 万，该项 目分 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12，13,14 栋。每栋为 6 层，建筑高度为 21.3m。建筑单位为宝城建筑工程公司长春分公司，设计单位宝城建筑设计院。4.4.项目开发理念项目开发理念宝城御峰是政府重点打造的南关区新城的核心位置，项目紧邻中东大市场， 世纪广场两个枢纽，距离净月大学城打车时间 10 分钟内，交通便利。一个城市 的快速发展离不开经济，经济的发展取决于它是否拥有集中的商业中心，所以 建设一个城市集中商业区将会是城市经济发展的必要因素，紧挨着中东市场和 世纪广场，有很大的商业前景，因为周边都没有好好的开发，政府現在大力把 建设力度加大，宝城看准时机选择在该地块打造高档商业住宅。5.5. 项目主要设计指标及水文地质条件项目主要设计指标及水文地质条件项目占地面积 16 万，建筑面积 24 万，容积率为 1.5,园区绿化率为 43.75%。日照间距系数按长春市建筑日照间距规定执行。新建建筑与保留 居住建筑日照间距满足城市居住区规划设计规范。规划停车泊位按长春 市各类建筑物配建停车场（库）标准执行。 项目自然水文地质条件:项目周边自然条件符合长春市的气候条件，冬天冰 冻线是 1.7m，地基是砂土和黏土材质构成的。宝城御峰3第二章第二章 市场分析和需求预测市场分析和需求预测1.1.国家宏观调控国家宏观调控 1.11.1 国家调控政策：国家调控政策：2010 年关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 （国十一条） ，要求二套房贷款首付款比例不得低于 40%。市场反应：继续产生 高价地王，3 月后房价飙升。 2010 年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （新国十条） 各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。号称史上最严的房地产调 控政策，成为国内房地产市场“名副其实“进入调控的开始。建立考核问责机制 是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。 通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管， 四是注重保障。市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售 价格继续上涨。70 个大中城市新建住宅销售价格同比上涨 7.6%。二手住宅销售 价格同比上涨 5.0%。 2011 年国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 (新国八条) 新国八条细则：1、二套房房贷首付比例提高至 60%。2、对个人 购买住房不足 5 年转手交易，统一按销售收入全额征税。 3、本地 2 套房和外 地 1 套房家庭将停购。4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房 贷款。5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷。6、落实住房保障和稳定房价工作 的约谈问责机制。7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。8、坚 持和强化舆论引导，同时国务院向各地分派房价调控督查组。房价目标施压地 方政府，保障性住房须扩大覆盖，二套房首付款提至六成保障性住房用地将单 列，二手房交易税按全额征收。1.21.2 市场反应市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房 价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即 2011 年全市新建住房 价格指数的涨幅低于全市本年度 GDP 增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上 半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价保持低速 增长。由于房地产调控政策打的日益趋紧，长春市今年来的房价有较低的回落， 总体维持在 5000-8000 元/的水平上。 宝城御峰4国家的房地产调控政策虽然近几年日益趋紧，但是随着今年前三季度国家 GDP 增速日益降低，国家领导层和地方政府日益感到经济下行的压力，特别是 地方政府的财政收入大量下降。房地产行业的不景气对财政收入的影响正日益 显现。 5 月 12 日，财政部发布了 4 月份财政收支情况数据报告，不到 1100 字的 篇幅，罕见地在三处表述了房地产相关税收对财政收入的影响。今年 3 月份数 据显示，受商品房销售额增幅回落影响，房地产营业税 545 亿元，增长 5.5%。 但到了 4 月份，房地产相关税收却全面回落。财政部对此表示，“4 月，受近 期商品房销售额下降影响，房地产营业税 443 亿元，下降 4.2%。”数据报告还 显示，企业所得税 3286 亿元，同比增长 10.5%，但房地产企业所得税 248 亿元， 下降 3.1%。 “地方财政收入(本级)26150 亿元，同比增长 11.3%，与房地产交易直接相 关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落。” 数据报告称。今年来房地产行业对国家经济贡献是越来越大，对国家能够长期 保持高速增长立下了汗马功劳，话说一业兴带动百业兴。房地产行业的高速增 长带动了水泥业，钢铁，金融，塑材，建筑设备等行业的高速增长，直接或间 接为国家创造了大量的工作岗位，对国家的经济增长和社会稳定有着特殊意义。 今年我国第三季度的 GDP 增速降至 7.4%，并且第四季度的 GDP 增速恐怕还有继 续下行的风险，我国今年的 GDP 增速的整体目标恐难实现，这都与房地产行业 的不景气息息相关。并且今明两年到期地方政府债务达 4.2 万亿，而地方政府 的主要财政收入是来自与土地出让金，房地产下行增加了地方政府的债务违约 风险，这也降低了地方政府继续执行国家房地产调控政策的积极性。今年相继 有 28 个地方行政区放弃继续执行中央的房地产调控政策，仅有 4 个省继续执行 房地产调控政策。所以整体的房地产行业或许存有转机。宝城御峰52.2.长春市市场分析及需求预测长春市市场分析及需求预测长春市近年来居民收入稳步增长。2013 年，全市城市居民人均可支配收入 26033.9 元，比上年增长 13.3%；城市居民人均消费性支出 21928.9 元，增长 22.8%。2013 年，吉林省地区生产总值达到 12981.46 亿，人均 GDP 为 47017.24 元，高于全国平均水平。 2013 年，长春市生产总值（GDP）为 5003.17 亿，人 口为 772.9 万。人均生产总值（GDP）64657.15 元，折合 10440.02 美元。从各 区市县来看，朝阳区、九台市和榆树市生产总值（GDP）领先，二道区生产总值 （GDP）最低；从人均生产总值（GDP）来看，朝阳区人均生产总值（GDP）为 9547.62 美元，位居第一（四个开发区未计入排名） ， ）九台市和双阳区分列第 二、第三位，人均生产总值（GDP 分别为 8284.83 美元和 8230.34 美元，榆树 市人均生产总值（GDP）最低，为 5277.62 美元。长春每年结婚数目约为 5 万对。根据 2014 年长春房地产市场消费者调查结果分析报告指出，95.2%的消费 者选择买房而选择租房的只有 4.8%。消费者预计购房时间：有 33.2%的消费者 会选择在 1 年内购买住宅，较去年增加 3.6%，而选择在 1-3 年内购买住宅的占 50.8%，3 年内购买房子的高达 84%。比去年增加 7 个百分点，这说明市场需求 依然巨大。宝城御峰6南关南关 区区朝阳朝阳 区区经开经开 区区绿园绿园 区区二道二道 区区宽城宽城 区区高新高新 区区净月净月 区区汽贸汽贸 区区双阳双阳 区区23.9%23.9%21.9%21.9%10.9%10.9%9.9%9.9%9.9%9.9%8.0%8.0%7.0%7.0%4.3%4.3%4.0%4.0%0.2%0.2%在区域选择上南关区以 23.9 的比例排在第一位，比去年增加 6.1 个百分点。 主要因为南关区便利的交通，加上市政府的南迁，是南关区成为消费者购房首 选区域的主要因素。所以我认为 2015-2016 房地产相对区域平稳或略有下降，长春市对住房的 刚性需求依然强劲，建设成本会略有下降，房价会趋于平稳，人们的购买意愿 会有所提升，对住房条件、住房周围环境、基础设施有较高要求的群体更换住 房的意愿会有所提升，对有升值潜力的住房投资意愿也会有所提升。特别是南 关区的住房总体受消费者青睐，消费者在南关区购置房产的意愿也在逐年大幅 增加，南关区的房地产行情较长春市总体市场行情来说相对较好。往后几年长 春市房地产市场会总体稳定，投资预期相对往年有所下降但总体乐观。因此我 们项目的开发周期为，市场售价应定为 5998 元/，主要销售对象为住房投资 群体、都对住房有较高要求并有意愿更换住房的群体、对住房有硬性要求的群 体。销售期为一年，便于资金回拢和降低投资风险。宝城御峰7第三章规划方案优选第三章规划方案优选1.1. 方案规划依据方案规划依据1.城市居住区规划设计规范GB50180-93 2.吉林省城市规划管理技术规定 3. 规划基地地形图及界点坐标 4.长春市规划局提供的规划条件2.2. 工程方案选择的原则工程方案选择的原则（1） 满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。 （2） 建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴 素 大方，具有良好的景