日期:2007年7月16日世邦魏理仕商铺部呈至:武汉沿江一号武汉沿江一号Mall市场研究及商业定位报告市场研究及商业定位报告www.cg35.cn 最有价值房产策划2000案CB Richard Ellis | Page 2目录目录武汉宏观经济环境分析武汉宏观经济环境分析武汉零售商业市场分析武汉零售商业市场分析竞争性项目研究竞争性项目研究可借鉴案例研究可借鉴案例研究项目研究项目研究8+1武汉城市圈战略武汉城市圈战略行政区划与人口行政区划与人口经济指标经济指标城市文化城市文化城市规划城市规划商业定位方案商业定位方案其他建议其他建议房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 3区位概况区位概况n武汉位于江汉平原东部长江中游，长江汉水交汇处，是华中地区最大的城市，也是中国大陆七大中心城市之一。n武汉周边与湖北省黄州、鄂州、大冶、咸宁等12个市、县接壤，形似一只自西向东的彩蝶。n武汉经济地理位置优越，与邻省的长沙、郑州、洛阳、南昌、九江等大中城市相距600公里左右，与京、津、沪、穗、渝、西安等特大城市均相距约1200公里。n武汉位于江汉汇流处，水运便利，拥有“九省通衢”的美称，使武汉成为全国最重要的水陆交通枢纽之一。n316国道、318国道、107国道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、汉十高速公路交汇于武汉，它更位于京广铁路、汉丹铁路、长荆铁路、武九铁路、武麻铁路交汇处，是全国最为重要的铁路枢纽之一。优越的经济地理位置、便利对外交通，给予了以武汉为中心建立“8+1”武汉城市圈的必要条件。优越的经济地理位置、便利对外交通，给予了以武汉为中心建立“8+1”武汉城市圈的必要条件。房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 48+1武汉城市圈战略武汉城市圈战略n 以武汉为核心，以100公里为半径的城市群落，包括武汉及黄石、鄂州等八个周边城市 。总面积约2.45万公里，人口1640万人。n 建成武汉城市圈交通设施高速化、网络化、一体化的框架 ，利用高速公路、轨道交通、快速铁路等缩短以武汉为中心的各地的时间距离，加强各地联系紧密度。n 不断提高武汉的首位度，以武汉为龙头的，带动周边地区快速发展。以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心建立武汉城市圈以武汉为中心建立武汉城市圈武汉城市圈主要经济指标武汉城市圈主要经济指标武汉城市圈主要经济指标武汉城市圈主要经济指标高出全省人均19.4%人均GDP（14826元）占全省的63.5%社会消费品零售总额分别占全省的47.5%,60.7%,67.4%一、二、三产业产值经济外向度2.2%，高于中原城市群的1.1%和长株潭城 市群的 1.7%进出口总额（99.9亿美元）占全省的61.3%GDP（ 4604.93亿元）（2006年）年）房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 5武汉城市圈规划及武汉的地位武汉城市圈规划及武汉的地位n2005年武汉首位度为6.21，2006年上升至6.4，首位度极高，核心优势和中心地位愈加明显。n武汉2010年经济发展目标为实现人均国内生产总值5000美元。n城市圈有力地战略促进武汉经济发展。社会消费零售总额社会消费零售总额武汉 59.7%其他 八城市 40.3%2006年人民生产总值年人民生产总值武汉 56% 其他 八城市 44%武汉首位度极高；城市圈内其他城市零售量分流到武汉。武汉的地位武汉的地位武汉的地位武汉的地位武汉城市圈最新规划武汉城市圈最新规划武汉城市圈最新规划武汉城市圈最新规划近期规划近期规划实现基础设施、产业布局、区域市场、城乡建设一体化。2010年实现经济指标：人均国内生产总值达到1865美元，城镇居民可支配收入为11100元，农民人均纯收入为3800元。远期目标远期目标提前实现全面小康，武汉市率先在长江中游地区基本实现现代化，是武汉城市圈成为我国内陆地区重要的经济增长极之一。武汉在武汉城市圈内的地位卓然，是整个都市圈的龙头；城市圈建设缩短了武汉与其他各地的时间距离，使得武汉商业的辐射面积扩大，覆盖了全城市圈。武汉在武汉城市圈内的地位卓然，是整个都市圈的龙头；城市圈建设缩短了武汉与其他各地的时间距离，使得武汉商业的辐射面积扩大，覆盖了全城市圈。房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 6目录目录1+8武汉城市圈战略武汉城市圈战略行政区划与人口行政区划与人口经济指标经济指标城市文化城市文化城市规划城市规划武汉宏观经济环境分析武汉宏观经济环境分析武汉零售商业市场分析武汉零售商业市场分析竞争性项目研究竞争性项目研究可借鉴案例研究可借鉴案例研究项目研究项目研究商业定位方案商业定位方案其他建议其他建议房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 7行政区划行政区划武昌、汉口和汉阳三镇鼎立；现辖江岸、江口、硚口、汉阳、武昌、汉南等13个区；是我国特大城市和中国内陆最大的水陆空交通枢纽，九省通衢，区位优势显著。275平方公里 （上海670平方公里）市区建成面积8494.41平方公里 （上海6340.5平方公里）总面积武汉行政区划武汉行政区划武汉行政区划武汉行政区划房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 8人口规模及结构人口规模及结构61.5%（上海84.0以上）城镇化水平1030人/ 平方公里上海 45000人/平方公里市区人口密度70%以上（2010年）城镇化水平规划98.32万人流动人口818.84万人户籍人口875万人（上海1815万)常住人口2005年武汉人口结构图（万人）137.1 , 17%97.7 , 12%304.3 , 38%262.3 , 33%017岁18-34岁35-59岁60岁以上武汉人口总况武汉人口总况武汉人口总况武汉人口总况2大学生人群大学生人群1人口结构人口结构n武汉拥有18-34岁的年轻人口262.3万，平均三个武汉人中，就有一个是年轻人；n35-59岁的人群总数达304.3万，占总户籍人口的38%。武汉高校毕业生就业情况02000040000600008000010000012000014000016000020002001200220032004200520060.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%高校毕业生总数留汉就业人数就业率留汉率n武汉云集了武汉大学、华中科技大学等40多所高等学府，74万在校学生，人才储备紧随北京、上海，在全国排名第三。n武汉高校毕业生总数连年递增，就业率则呈下降趋势，但其中留汉率却稳步上升，并呈现出持续上涨的趋势。n2006年留汉率达到了61.11，约为2000年的2.4倍，年增长率达到了20。未来5年武汉城市发展进入快速增长区，城镇化水平将预计提高约10%；武汉拥有大量年轻人 群，其中大学生数量巨大。未来消费潜力，特别是年轻人群消费潜力巨大。未来5年武汉城市发展进入快速增长区，城镇化水平将预计提高约10%；武汉拥有大量年轻人 群，其中大学生数量巨大。未来消费潜力，特别是年轻人群消费潜力巨大。 房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 9目录目录8+1武汉城市圈战略武汉城市圈战略行政区划与人口行政区划与人口经济指标经济指标城市文化城市文化城市规划城市规划武汉宏观经济环境分析武汉宏观经济环境分析武汉零售商业市场分析武汉零售商业市场分析竞争性项目研究竞争性项目研究可借鉴案例研究可借鉴案例研究项目研究项目研究商业定位方案商业定位方案其他建议其他建议房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 10国内生产总值国内生产总值n2006年武汉市地区生产总值2590亿元（上海10296.97亿元），比上年增长14.8%，增幅同比提高0.1个百分点。n预计到2010年武汉国内生产总值可维持12% 的增长率，之后进入平稳增长阶段，增长率预计取9%。n武汉人均国内生产总值从1997年的1532美元快速增长到2006年的3795美元（上海7273美元），平均年增长速度为9.8%。n根据市“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元。未来几年武汉经济将快速发展。国内生产总值国内生产总值国内生产总值国内生产总值人均国内生产总值人均国内生产总值人均国内生产总值人均国内生产总值未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质将不断提高。未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质将不断提高。01000200030004000500020012002200320042005200620072008200920100%2%4%6%8%10%12%14%16%国内生产总值国内生产总值增长率房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 110500100015002000250019981999200020012002200320042005200620105.00%7.00%9.00%11.00%13.00%15.00%17.00%19.00%社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率社会消费品零售总额社会消费品零售总额n武汉社会消费品零售总额一直处于稳步上升态势。n2004年以来,全社会消费品零售总额每月同比增长都在11%-13%之间。n2006年全市社会消费品零售总额1293.33亿元（上海3359.30亿元），比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。n据预计，2010年武汉社会消费品零售总额将达到1945亿元。全国与地区地位全国与地区地位全国与地区地位全国与地区地位n武汉社会消费品零售总额全国排名第五，一直仅次于北京、上海、广州、天津4个城市。n武汉商业流通规模在中部地区持续处于领先水平，全年社会消费品零售总额在中部六省省会城市中排列第一，占六城市零售总额的31.1%。发展态势发展态势发展态势发展态势消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，并预计在未来几年保持其趋势。预计社会消费品零售总额年增长率将在13%15%之间。消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，并预计在未来几年保持其趋势。预计社会消费品零售总额年增长率将在13%15%之间。 房行东方 http:/www.swothouse.com/CB Richard Ellis | Page 12城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入n武汉城市居民人均消费支出年均增长7.1%，2006年达到 9182.09元，比上年增长11.5%；n农村居民人均生活消费支出3580元，近6年年均增长11.3%， 快于纯收入增长3.1个百分点。n居民消费增长加快已初露端倪，消费品市场形势的向好也 开始显现消费增长回升势头。人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入人均可支配收入n2006年，武汉城镇居民人均可支配收入增长到12359元（上 海21503元），比上年增长13.9%，9年内翻了一番多。n预测未来几年人均可支配收入将维持历年平均增长速率 10%，预计2010年的城镇居民可支配收入为18096元。n人均可支配收入的不断增长将有力地支持社会消费品零售 总额的快速稳定增长。人均消费支出人均消费支出人均消费支出人均消费支出人均可支配收入的趋势线较消费性支出的趋势线更为陡峭，说明人均可支配收入的增长速度比消费性支出增长要快，市场可挖掘的消费潜