房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 万科城二期 营销推广计划 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 目录 一、市场分析 六、客户对策 四、销售阻力及难点 二、产品分析 三、销售目标及任务分解 五、市场对策 七、推盘策略 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一、市场分析 政策核心摘要 打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。 态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。 4月 15日 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 以 家庭 为房产界定单位 阻力：婚房算二套（未取得结婚证）； 首套 90以上，首付不低于 30% 机会： 85仍可 20%（周边同类同期约 1000余套）； 二套，首付高于 50%，利率高于 阻力： 115首付 +24万，利息上调至 三套及以上，大幅提高首付比和利率 阻力：投资客户（尤其专业炒家）被阻断。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 政策核心摘要 打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。 态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。 4月 17日 国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 针对房价过快上涨的 部分城市 城市清单暂未包括武汉； 商业银行可 暂停 三套及以上贷款 合同自动失效，投资房源自动流入市场； 无 1年以上 当地 纳税或社保的 非本地居民 ，暂停发款 限制进城，限制外投； 一定时期内，地方政府可 限定购房套数 团购难度增加，集团投资受控。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 政策核心摘要 打击投机，遏制投资，加大政策供应，抑制房价快涨。 态度坚决，速度敏锐，力度猛烈，精度准确。 4月 19日 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 商品住房严格实行购房 实名 制 完善商品房销售制度； 认购后 不得擅自更改 购房者姓名 严厉打击投机性人群； 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 政策解读 一期户型 购房需求 对应户型 旧政策 新政策 多付首付 多付利率 面积 功能 配比 首付 利率 产权次数 首付 利率 产权次数 自住 刚需 婚房 70 2*2 63% 20% 70% 个人首次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调40% 拆迁 进城 20% 75% 家庭首次 同 上调5% 换城 首改 独立 40 1*1 26% 20% 70% 个人首次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调40% 回归 70 2*2 63% 20% 72% 个人二次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调38% 求便 40 1*1 26% 20% 72% 个人二次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调38% 多改 83 3*2 11% 30%以上 72%以上 个人三次 50%以上 大幅上调 家庭三次 20%以上 大幅上调 投资 本地 70 2*2 63% 30%以上 72%以上 个人三次 50%以上 大幅上调 家庭三次 20%以上 大幅上调 外地 40 1*1 26% 30%以上 72%以上 个人三次 50%以上 大幅上调 家庭三次 20%以上 大幅上调 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 政策解读 二期户型 购房需求 对应户型 旧政策 新政策 多付首付 多付利率 面积 功能 配比 首付 利率 产权次数 首付 利率 产权次数 自住 刚需 婚房 85 2*2 66% 20% 70% 个人首次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调40% 拆迁 进城 / / / / / 换城 首改 独立 85 1*1 66% 20% 70% 个人首次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调40% 回归 85 2*2 66% 20% 72% 个人二次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调38% 求便 85 1*1 66% 20% 72% 个人二次 50% 上调10% 家庭二次 30% 上调38% 多改 115 3*2 34% 30%以上 72%以上 个人三次 50%以上 大幅上调 家庭三次 20%以上 大幅上调 投资 本地 85 2*2 66% 30%以上 72%以上 个人三次 50%以上 大幅上调 家庭三次 20%以上 大幅上调 外地 85 2*2 66% 30%以上 72%以上 个人三次 / / / / / 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 一、房地产是民生，更是党生和国生产业； 二、任何时候，不要低估中央政府控制地方经济的决心和手段； 三、总经理应该学会“听”总理的话； 四、银贷现时紧缩，有利抑制通胀，变相升值货币，呼应中外环境，短期不会松绑； 五、住宅投资由一二线转移，有利促进商业地产、工业地产、三四线均衡发展； 六、在建项目严格开发与销售管理，有利市场良性发展，有利品牌企业扩张 ; 七、局部控制城市化进度，维护社会与人口结构的基本稳定，缓解城市社会矛盾； 八、控制财富距离拉大的速度，挤压富人资产中的国民水分，缓解社会舆论压力； 九、全局依然是“保增保稳”，房地产的产业综合性和行业重要性不会根本动摇； 十、土地供应体制转变前，面供小于求，点供大于求，以及住宅的投资属性，不会改变； 十一、国家干预市场最猛烈的表现，直接影响国民投资热情的生存与培养环境； 十二、以上措施，只是开始。 十三、物业税在一线 上海、北京、广州、重庆 试行，武汉为中部二线龙头，势必次波卷入。 政策解读 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 增加投资型购房者购房成本，抑制其购房行为 加重持房者抛售情绪及购房者观望情绪 政策逐渐发挥效应，楼市即将步入阶段性调整期 近期内房价和去化速度将会受到一定程度的影响 政策影响 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 2010年楼市调控基调 政府目的 希望房地产市场能够实现“ 软着陆 ” 并稳定房价 政策方向 保障安居工程 支持自主购房 抑制投机 规范市场 调控方向 低收入群个体购买保障房 中等收入群个体购买中低价位普通商品房 高收入群体购买高档商品房 调控手段 税收政策 土地供应 金融政策 2010年房市即将进入调整期，房价上涨的空间缩小 最先波及北京、上海、广州等一线城市 在 2房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 周边竞品 由于目前武汉受到新政影响相对一线城市较小，万科城周边竞品还未出现明显量价齐跌的现象。但在不同程度上，各个项目都感受到了新政的压力，带有观望情绪的客户越来越多，投资客户的比例也越来越少。 万科城周边，部分项目也采取了以下动作 1、金地格林春岸： 3月 28日 3号楼精装大中户型开盘， 4月 17日加推 72套普装大户型。 价格基本稳定在 6500， 2、三金鑫城国际： 3月中，成交均价从 9000涨至 10000元 / ，销售良好； 4月初，成交均价跃为 11000元 / , 客户来访及成交尚能稳定。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 各地市场 北京 北京新盘“打折风”再现 随着一系列调控政策， 打折促销重现北京新房市场 。 最近三天内，北京一共有 92个楼盘开始打折，其中折扣最大的楼盘出现全款 95折、按揭 97折的优惠，而普遍的折扣力度在 97折至 99折之间。另外， “ 2万抵 12万 ” 、“ 立减 10万 ” 等标语频频出现。 在 14日 退房率已经逐渐上升 ，特别是只交付订金排号选房的客户。一些 原本还捂盘惜售的开发商开始加紧放盘 。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 各地市场 深圳 深圳投资客抛盘激增 上周末房贷新政刚出来，深圳部分 敏感的投资客已开始放盘抛售 。 4月 15日政策出台以后，周六的二手 住宅成交量应声下跌 50。若按政策出台的前三天（ 4月 13日 后三天（ 4月 16日 手住宅成交量相比，按套数计算下跌达到 57。 另外， 银行加速收紧房贷 ，一些已签约的买房人由于不符合条件，无法获得贷款而不得不解约。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 各地市场 上海 上海买家“毁约”渐增 上海二手房挂牌量急剧放大，买家则出现了浓厚的观望情绪，部分炒家加速离场，个别楼盘和二手房业主报价出现松动。楼市上升时，房地产诉讼案中较多的是卖家为卖更高价而毁约，而到了下跌时， 买家毁约的情况增多 。 4月初，卖家主动毁约或坐地涨价现象普遍，但从 18日起，已经有买家毁约。 房商网 海量房地产资料下载！ 2010房地产营销策划大全 ， 1053527879 武汉市场 武汉市房管局市场处负责人表示，目前 武汉房地产市场总体平稳，是否属于 “ 价格过高、上涨过快、供应紧张的地区 ” ，还有待最终认定。 此轮国家出台的调控政策不止包括信贷政策，还涉及到土地供应等多个方面，近期武汉市会研究此次宏观调控政策，届时 “ 落地 ” 细则等有望出台，是否停止三套房贷款和限制外地人购房，应该是由银行根据风险状况确定。 但目前武汉已执行新规的银行表示，在二线大城市中，武汉不算价格上涨过快的城市，并未接到总行通知要求暂停发放三套及以上、非本地居民贷款。未执行新规的银行人士也预计， 武汉预计不在被暂停之列。 但外地居民若到本地购房， 只要曾在银行贷过款，便可在人民银行征信系统里查询到。 即便能够买房，也将执行新政多付首付和利息。 房商网 海