盛邦置业沈阳沙岭项目盛邦置业沈阳沙岭项目 20082008- -3 3- -2 2 目录目录 一、沈阳市房地产市场分析一、沈阳市房地产市场分析 3 3 （一）（一）20072007 年沈阳房地产市场运行概述年沈阳房地产市场运行概述 3 3 （二）（二）20082008 年沈阳房地产市场趋势预测年沈阳房地产市场趋势预测 9 9 （三）知名开发商在沈阳的发展及项目情况（三）知名开发商在沈阳的发展及项目情况 1010 二、区域房地产分析二、区域房地产分析 2222 ( (一一) )城市发展规划城市发展规划 2222 （二）沙岭副城与铁西新城对比分析（二）沙岭副城与铁西新城对比分析 2323 （三）竞品项目资料（三）竞品项目资料 2525 （四）区域房地产发展分析（四）区域房地产发展分析 3131 （五）金源集团开发的代表项目（五）金源集团开发的代表项目 3131 （六）盛邦置业沙岭项目地块（六）盛邦置业沙岭项目地块 SWOTSWOT 分析分析 3333 一、沈阳市房地产市场分析一、沈阳市房地产市场分析 （一）一）20072007 年沈阳房地产市场运行概述年沈阳房地产市场运行概述 1.1. 商品房销售量增幅较快商品房销售量增幅较快 2007 年 112 月，商品房和商品住宅销售显现出良好势头，商品房销售面积 1303.24万平方米，商品住宅销售面积 1152.83 万平方米，与上年同期相比分别增长 17.71和17.20。说明 2007 年沈阳市商品房及商品住宅销售状况相比于 2006 年同期更加旺盛。 2007 年房地产市场交易活跃的主要原因：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房地产市场带来持久动力；二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。 三是沈阳市房地产市场户型结构、 区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。 2007年沈阳市房地产市场消化量月度走势图050100150200250商品房商品住宅商品房95.447.12 43.99 173.55 83.29 109.14 85.95 108.26 228.92 107.79 115.08 104.75商品住宅80.1640.56 36.55 162.78 63.07 97.6473.8194.57 215.794.5103.3 90.191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007 年 1 月 1 日2007 年 12 月 31 日 2. 2. 商品房批准入市量大幅度增长商品房批准入市量大幅度增长 2007 年，批准入市商品房面积 1607.37 万平，其中商品住宅 1339.88 万平，基本上与开发建设保持了同步增长的势头。 商品住宅供应量有所增加， 是由于沈阳去年加大了普通住宅的土地供应量，经过一定开发周期，今年调节作用逐步体现。另外，商品住宅批准入市面积占总量的 83.36，说明目前沈阳市商品房供应市场仍以住宅为主体，总体结构处于合理状态。 从上市量月度走势中可以看出，夏、秋季是上市量的高峰期，尤其是 4 月、9 月、11月，主要原因是此期间分别举行春、秋、冬季房交会，多数开发商希望赶在房交会之前得到预售许可证参加展会， 以便在房交会期间享受政府优惠政策， 从而造成商品房预售许可证登记增多。 2007年沈阳市房地产市场上市量月度走势图050100150200250300商品房商品住宅商品房39.232.86 33.39149.344.2113.89 190.37 240.33 259.16 95.96 263.35 145.36商品住宅33.5528.21 27.17 131.26 31.31 104.38 157.88 192.49 219.57 81.18 235.08 108.681月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007 年 1 月 1 日2007 年 12 月 31 日 3. 3. 小户型占据商品住宅小户型占据商品住宅供应与供应与销售主导地位销售主导地位 2007 年 112 月，批准入市商品住宅面积为 1339.88 万平，其中 90 平以下户型批准入市面积为 534.96 万平，占总入市面积的 39.93%，说明国家宏观调控政策在我市得到了真正地落实。 2007 年 112 月，实际销售住宅面积 1152.83 万平方米，其中 90 平以下户型销售面积464.94 万平，占总销售面积的 40.33%。从中看出，中小户型商品住宅是主流需求。 20072007 年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表年沈阳市不同套型商品住宅供销情况表 套型面积 （平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （%） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （%） 60 121.41 9.06% 107.88 9.36% 6090 413.55 30.86% 357.06 30.97% 90120 493.51 36.83% 380.54 33.01% 120144 197.68 14.75% 203.08 17.62% 144 113.73 8.49% 104.27 9.04% 合 计 1339.88 100% 1152.83 100% 数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007 年 1 月 1 日2007 年 12 月 31 日 4.4. 二环周边的近郊成为商品房成交热点区域二环周边的近郊成为商品房成交热点区域 随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了房地产市场郊区城市化建设的进程，楼盘热销区域逐渐向郊区转移。 由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺， 而二环周边区域又有大量相对廉价的土地供应， 外来的大开发商集中在二环周边拿地， 经过一定的建设周期，相应的商品房供应也逐渐释放出来，成为沈阳房地产市场的新热点。 20072007 年沈阳市商品房与商品住宅成交面积、成交价格区位分布表年沈阳市商品房与商品住宅成交面积、成交价格区位分布表 区域 商品房 商品住宅 销售面积(万平方米) 销售均价(元/平) 销售面积(万平方米) 销售均价(元/平) 沈河区 58.8 5307.62 38.3 5026.70 和平区 105.11 4492.90 82.24 4076.24 皇姑区 78.11 3812.87 63.61 3649.79 铁西新区 234.1 3892.69 201.72 3663.59 大东区 135.64 3903.06 124.58 3770.84 东陵区 156.12 3411.88 146.4 3328.52 于洪区 271.63 3156.63 255.36 3083.21 浑南新区 95.44 3779.18 87.97 3709.54 市内八区 1134.95 3765.48 1000.18 3569.02 数据来源：沈阳市房产局 起止日期：2007 年 1 月 1 日2007 年 12 月 31 日 5.5. 二环内项目户均套型面积在二环内项目户均套型面积在 100100 平左右平左右 从政府公布数据来看， 2007 年沈阳市商品住宅户均供给面积和户均成交面积都在 90 平方米左右，持续了近几年不断减小的趋势，这是政府调控的结果。但就市内八区来讲，尤其是二环以内， 绝大部分项目都是把套型面积在 100 平左右的户型作为主力， 可以说二环以内的市区， 商品住宅户均供给面积和户均成交面积都要远远大于全市的平均水平， 我们判断户均套型面积在 100 平左右。 6.6. 商品住宅市场良性增长商品住宅市场良性增长 从 2007 年沈阳市商品房销售用途结构表显示，普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导， 销售量与销售额继续保持两位数的增长， 而商业部分虽然在销售面积和销售金额上都有所增长，但销售均价却有所下降，应当引起重视。随着沈阳私家车的不断增多，对车库的需求量迅猛增长，使得车库的成交量和价格不断增长。 7 7. . 别墅市场供应减少，成交量大幅上升别墅市场供应减少，成交量大幅上升 国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策使得近两年沈阳别墅市场供应不足，2006 年沈阳市别墅市场的成交情况波动较大，出现了高比例的负增长态势。2007 年别墅市场供应呈下降趋势，但销售量有大幅度的提升。 20072007 年沈阳市商品房销售用途结构表年沈阳市商品房销售用途结构表 项目类别项目类别 销售面积销售面积 （万平方（万平方米）米） 同比增同比增长（长（% %） 销售金销售金额额( (亿亿元元) ) 同比增同比增长（长（% %） 销售均销售均价价( (元元/ /平平) ) 同比增同比增长（长（% %） 总计 1303.24 17.71 464.61 22.70 3565 4.24 其中住宅 小计 1152.83 17.20 389.88 23.01 3382 4.97 普通住宅 1150.54 17.17 388.76 22.97 3379 4.94 别墅 2.29 35.50 1.12 41.77 4900 4.95 网点 78.19 10.45 38.33 3.59 4902 -6.89 办公用房、写字楼 17.8 44.60 8.62 42.48 4843 -1.44 车