XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx“XXXX ”开发项目可行性研究报告负责人： XXX 项目负责人： XXXX 项目业主： XX房地产开发有限公司编制部门：财务部编制负责人： XXXX 日期：二 O一三年月日XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx第一章总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目发起人 XX 房地产开发有限公司是在新形势下，根据XX(地理区域 ) 房地产发展需要而成立的一家专业的房地产开发公 司。公司专业资质为房地产开发贰级（暂定二级）企业，注册地址为XXXXXXXXXXXX，注册资金为 XXXXX 万元，注册 号 XXXXXXXXXXXX，法定代表人为XXXX ，经营范围： XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。 公司下设行政部、财务部、工程部、营销策划部、拆迁安置部等部门，现有员工XX人，其中高级职称XX人， 中级职称 XX人，初级职称 XX人。本着“XXXXXXX”的宗旨，全体员工决心打造好“XXXX ”这块品牌，并以公司为平 台，使企业向多元化发展。 1.1.2 项目提出的理由 XX经过 XX年的发展，已奠定了坚实的发展基础，站在了新的发展起点上，目前XXX提出了 XXXXX 的战略发展 规划。随着 XXXXXXX，使 XX的经济发展迎来了新的机遇，房地产业也将迎来新的发展机会。在此背景下，公司通过 竞标方式获得 XXX地块，共 XX亩，建设本项目。 本项目的顺利完成， 对于公司提升公司品牌形象、 提高市场覆盖率、 提升公司的经济效益、降低经营风险、增加XX(地理区域 )政府财政收入、增加社会性效益具有重大的意义。 1.2 项目简介 项目名称“ XXXXXX ” 。 本项目为 (高层住宅 ) 和(商业用房、底层临街商业门面及配套设施建设) 项目，总规划用地面积为XXXXX m2，用地总面积 XXX亩（约 XXXXXm2） ，总建筑面积为 XXXX 万 m2，地上建筑面积为 XXXXX 万 m2，( 其中普通商品房为X万 m2。地下 X万 m2。容积率为 X，建筑密度为 X% ，绿地率为 X%) 。本项目分 X期建设，第一期开发面积为XX m2，第二期开发面积为XXX m2,;第一期主要开发住宅，底层商业 铺面同时进行。先进行销售再全部安置征地拆迁户后。第二期开发根据规划设计，全面进行, 。房屋建筑结构均 为 XX层框架高层结构。 项目建成后可提供XXXX 套住房， XXXX 套商业用房， XXXX 套底层临街商业门面，停泊车位XXX个。 1.3 项目地块位置及周边现状XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx（1）地块位置 本工程项目位于XXXX 地，项目区所在区域为XXXX 。XXX地处于 XXX ，距城区 XXXX米，位于 XXXX 主通道旁，距 XXX公里。 （2）宗地现状 该地块形状规则 : 呈 X形；场地北 X南 X，东 X西 X，最大高差 X米。 （3）项目周边的社区配套 周边范围内的社区配套XXXX 。 1.4 项目规划限制条件和控制要点 根据相关的平面图及申报的规划规定，规划设计用地性质为XX ，本项目依据规划各项经济技术指标结合具体施 工设计方案，各项实际经济技术指标如下： 序号项目名称单位指标 1 规划用地面积亩 2 总建筑用地面积m23 总建筑面积m24 道路广场m25 绿化用地m26 容积率 7 绿地率% 8 建筑密度% 9 总户数户 1.5 项目发展概况 本项目由于拆迁未完成，尚未正式开发建设。 1.6 项目法律手续 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及XXX的房地产项目开发程序及规定。XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docxXX公司于 XX年 XX月 XX日通过招、拍、挂方式获得XXX国土资源房屋管理局颁发的建设用地字XXX号中华 人民共和国建设用地批准书 。为出让土地使用权，用途为XXX用地，总使用权面积XXXXX 平方米（含红线）。相关 的土地使用权证、规划审查及施工许可等必备证件齐备。 1.7 项目开发优势 （1）XX项目的优势所在 : （2）本项目作为 XX区较大规模和高品质的住宅小区之一，从市场反映和定位来看， 均能得到市场的积极认同。 （3）XXXX 政府给予的相关优惠政策优势。 1.8 可行性研究结论及建议 1.8.1 主要财务经济指标 在充分的市场调查基础上，我们进行了稳健的财务分析，项目总投资XXXXX 万元。资金筹措计划是开发商自筹 资金前期投入 XXXXX 万元，申请 XXXX 万元二年期融资贷款，其余的XXXX 万元资金采用预售房款来解决，实行滚动 开发。具体的财务指标如下： 项目单位指标备注 预计销售总收入万元 项目税后利润额万元 项目销售利润率% 项目投资报酬率% 项目投资利税率% 项目投资回收期年 所得税前累计净现值万元 1.8.2 结论 本项目开发商已合法取得本项目房地产开发权，各项建设手续齐全。因此，本项目在土地取得、立项、开发建 设、销售等方面均遵照国家及XX省 XX市的房地产项目开发程序及规定。 1.8.3 风险及建议XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx由于本项目属于新建工程项目，因此需要切实考虑消费者心理、市场变化、开发周期和市场销售节奏；在项目 实施中还应优化设计，采取切实可行的工程措施和施工方案，在施工管理中，控制各种开发建设成本费用，降低投 资成本。从财务敏感性分析数据可以看出，降低工程造价，控制投资成本也是降低本项目风险的重要因素。 建议充分利用地块位置优势和地段资源，打造小区品牌和企业品牌； 制定合理的市场营销方案， 扩大媒体宣传， 注重营销推广，保证物业单位的迅速销售和资金的快速回笼，最大限度的减少项目的市场销售风险。 尽快落实项目资金，并根据资金需求分期投入，解决项目在预售房之前的资金需要，保证项目按照进度实施。 1.9 可行性研究报告编制依据 （1） XXX城市总体规划 （2） XX市 XX区城市总体规划 （3） XX市 XX区国民经济和社会发展“十二五”规划 （4） 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93 ） ； （5） XX城市规划若干强制性内容的暂行规定 （6） XX市规划管理条例及技术规定 （7） XX市城市房地产开发经营管理条例 （8） 城市居住区公共服务设施设置规定 （9） 住宅设计规范 （10） 住宅建筑设计标准 （11） 建筑工程交通设计及停车场调协标准 （12） 城市道路绿化规划及设计规范 （13） 高层民用建筑设计防火规范 （14） 中华人民共和国特权法 （15） 中华人民共和国城乡规划法 （16） 中华人民共和国城市房地产管理法 （17） 中华人民共和国土地管理法XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx（18） 中华人民共和国城市规划法 （19） 城市商品房预售管理办法 （20）国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） （21）建设部房地产开发经济评价方法 （22） 投资项目可行性研究指南 （23）同类项目开发的经验和资料 （24）委托方提供的项目总平面布置图 （25）委托方提供的有关成本费用实际发生资料（25）XX市企业投资项目备案证（备案项目编号XX ） ；（26）XX市土地房屋权属登记编号XX ；（25） 、规划用地红线图；（26） 、 房屋拆迁许可证（编号：拆许字（ XXXX ）第（ X）号） ；（27） 、 建设用地批准书（XX建设用地第（ XXXX ）X号） ；（28） 、 建设用地规划许可证 （编号： XX号）（29） 、 建设工程规划许可证 （建字第重归建证XX字（XXXX ）X号)；（30） 、 建筑工程施工许可证 （编号： XX及 XX号） ；（31） 、XX市(区) 建设工程设计方案审查意见书（X规建审【 XXXX 】XX字第 XX号） ；（32） 、XXXX 会计师事务所，字（ XXXX ）第 XXXX 号审计报告；XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx（33） 、XX房地产开发有限公司 营业执照、 中华人民共和国房地产开发企业资质证书、 组织机构代码证、开户许可证、 贷款卡、 税务登记证等；第二章市场研究 2.1 宏观经济环境分析 ( 以下为实例 ): 2009年，全国各族人民在党中央、国务院的领导下，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落 实科学发展观，认真贯彻积极的财政政策和适度宽松的货币政策，全面落实应对国际金融危机的一揽子计划和政策 措施，国民经济形势总体回升向好，各项社会事业取得新的进展。 2.1.1 综合 初步核算，全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内 生产总值的比重为10.6%，比上年下降 0.1 个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降 0.7 个百分点；第三产业 增加值比重为 42.6%，上升 0.8 个百分点 。XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx全年居民消费价格比上年下降0.7%，其中食品价格上涨0.7%。固定资产投资价格下降2.4%。工业品出厂价格 下降 5.4%，其中生产资料价格下降6.7%，生活资料价格下降1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%。农产 品生产价格下降 2.4%。农业生产资料价格下降2.5%。70 个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上 涨 1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx表 1：2012-2013 年居民消费价格比上年涨跌幅度 单位：% 指标全国城市农村居民消费价格食品 其中：粮食肉禽及其制品油脂鲜蛋 鲜菜鲜果烟酒及用品 衣着家庭设备用品及服务XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx医疗保健及个人用品 交通和通信娱乐教育文化用品及服务居住年末全国就业人员77995万人，比上年末增加515 万人。其中城镇就业人员31120万人，增加 910 万人，新增 加 1102 万人。年末城镇登记失业率为4.3%，比上年末上升 0.1 个百分点。年末国家外汇储备23992亿美元，比上年末增加4531亿美元。年末人民币汇率为1 美元兑 6.8282 元人民币，比 上年末升值 0.1%。从 2009 年的形式来看，经济发展的整体环境依然较好，中央以科学发展面统领经济社会发展全局的指导思想， 落实好加强和改善宏观调控的各面措施，继续推进改革开放，努力建设和谐社会，国发经济发展可望继续保持速度 平稳较快、整体物价温和上涨的好势头。 2.2 全国房地产行业发展分析 2.2.1 国内房地产市场现状及特点 国家统计局于 2010 年 2 月 25 日公布的全国 2009 年房地产开发投资36232 亿元，比上年增长16.1%。其中，商 品住宅投资 25619亿元，增长 14.2%； 办公楼投资 1378 亿元，增长 18.1%； 商业营业用房投资4172 亿元，增长 24.4%。表 6：2009 年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单 位绝对数比上年增长 % 投资完成额亿元其中：住宅亿元XX房地产开发有限公司“XXX项目” 202229698.docx其中： 90 平方米以下住 宅亿元其中：经济适用房亿元房屋施工面积万平方米其中：住宅万平方米房屋新开工面积万平方米其中：住宅万平方米房屋竣工面积万平方米其中：住宅万平方米商品房销售面积万平方米其中：住宅万平方