北京市房地产估价员考试大纲北京市房地产估价员考试大纲前前 言言根据中华人民共和国建设部的相关规定，北京市建设委员会委托北京房地产估价师和土地估价师协会编写了北京市房地产估价员考试大纲 （以下简称大纲） ，并组织专家审定通过。大纲是北京市房地产估价员考试命题的依据，是应考人员必备的指南。为便于应考人员复习准备，并与中国房地产估价师执业资格考试的衔接，选用中国房地产估价师执业资格考试辅导教材作为本次考试辅导资料，包括房地产基本制度与政策 、 房地产估价理论与方法 、 房地产开发经营与管理 、房地产估价案例与分析 、 房地产估价相关知识 。这套考试辅导教材基本上覆盖了作为合格的房地产估价员必须具备的各方面知识，应考人员可按照考试大纲要求的“掌握” 、 “熟悉” 、 “了解”三个层次，结合自己的实际情况作好复习准备。要求“掌握”的是重点内容，要求“熟悉”的是重要内容，要求“了解”的是相关内容。这些内容体现了一个房地产估价人员必备的理论知识与专业技能。只要应考人员认真学习、熟悉掌握和灵活运用，就一定能够成为一名合格的房地产估价员。考试说明考试说明为了帮助广大应考人员进一步熟悉北京市房地产估价员考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：一、考试目的为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价员在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。二、考试性质房地产估价员考试是经北京市建设委员会批准的正式考试。凡成绩合格者颁发北京市建设委员会印制的房地产估价员考试合格证书 ，可以以房地产估价员的名义从事房地产估价活动。三、考试内容北京市房地产估价员考试共分为两个科目：房地产基本制度政策及相关知识和房地产估价理论与案例分析 。涉及到房地产基本制度与政策 、房地产估价理论与方法 、 房地产开发经营与管理 、 房地产估价案例与分析 、 房地产估价相关知识五大部分内容。各科目考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。在考试内容中，掌握的部分约占 60%，熟悉的部分约占 30%，了解的部分约占 10%。序序 言言本考试大纲以社会主义市场经济理论为指导，从对我市房地产估价人员基本要求出发，并着眼于与国际评估行业接轨，主要考核应考人员应具备的市房地产估价人员从业的知识结构、素质和能力。本考试大纲分为房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识五个部分。房地产基本制度与政策主要考核应考人员对我国房地产的主要法律、法规、制度和政策的理解与掌握程度；房地产开发经营与管理主要考核应考人员对房地产投资、房地产市场、房地产开发、开发项目评估、房地产开发项目融资、物业资产管理等方面基本理论知识的掌握程度；房地产估价理论与方法主要考核应考人员对房地产估价基本概念、理论、方法及其运用的掌握程度；房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；房地产估价相关知识主要考核应考人员对经济学、金融、保险、证券、拍卖、统计、会计、城市规划、建筑工程、工程造价、房地产测绘、法律等方面的基础知识的掌握程度。本考试大纲规定了考试的性质和标准，是北京市房地产估价员考试统一命题的依据。第一部分 房地产基本制度与政策一、房地产业考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产业的概念、行业细分和房地产领域现行法规体系等基本知识的掌握程度。考试基本要求掌握：房地产业的概念和行业细分，房地产领域的现行法规体系。了解：房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。二、建设用地制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对现行土地制度、政策的掌握程度。重点考查应考人员对土地征收、使用、转让等制度、政策的理解、熟悉程度和应用能力。考试基本要求掌握：中国现行土地制度的基本内容，征收集体土地的政策规定及补偿的范围和标准，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的概念及政策规定。熟悉：闲置土地的概念及政策规定，国有土地和集体土地的范围及区别。了解：国有土地使用权的取得方式，征收集体土地应遵守的原则、工作程序，临时使用土地的政策规定。三、城市房屋拆迁管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城市房屋拆迁制度、政策的掌握程度。重点考查应考人员对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政策的理解、熟悉程度，对城市房屋拆迁估价政策理解、熟悉程度和应用能力。考试基本要求：掌握：城市房屋拆迁补偿的对象、方式和标准；特殊情况下的城市房屋拆迁补偿安置；城市房屋拆迁估价机构和估价人员的要求，估价机构的选择，估价时点、估价方法的确定，被拆迁房屋性质和面积的认定，估价结果的确定，估价结果公示要求，估价纠纷调处机制及对违规估价机构和估价人员的处罚。熟悉：城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。四、房地产开发经营管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发过程中涉及的主要制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度、政策的熟悉程度。考试基本要求了解：房地产开发项目土地使用权取得方式，房地产项目转让条件及程序，住宅质量保证书和住宅使用说明书的要求和主要内容。五、规划设计与工程建设管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对城市规划、建设工程的勘察设计、招投标、监理、施工管理基本制度、政策主要内容的掌握程度。考试基本要求掌握：城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施管理。了解：城市规划与房地产开发的关系。六、房地产交易管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产交易制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产转让和房地产抵押制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。考试基本要求熟悉：房地产交易的内涵，房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度的基本内容，房地产转让的概念及有关规定，商品房预售的条件，商品房预售合同登记备案要求，商品房买卖合同示范文本的主要内容，房地产抵押的概念及有关规定。七、房地产权属登记制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产权属登记制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产权属登记要求和房地产面积测算制度、政策理解、熟悉程度和应用能力。考试基本要求掌握：房地产权属登记的概念和管理原则，房地产权属登记的种类及各自要求，房地产权属登记程序、登记发证的时限，几种特殊房地产登记的有关规定和登记机构可注销登记的情形。熟悉：房地产权属登记的范围，房地产测绘的概念，房地产面积测算。八、房地产中介服务管理制度与政策考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管理制度、政策的掌握程度。重点考察应考人员对房地产中介服务机构的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度、政策熟悉程度。考试基本要求掌握：房地产中介服务的概念，房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师执业资格考试注册继续教育的要求，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系的内容，房地产中介服务行业自律管理。熟悉：房地产中介服务收费。了解：房地产中介服务的特点。第二部分 房地产开发经营与管理一、房地产投资与投资风险考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对投资和房地产投资等基础知识的掌握程度。考试基本要求掌握：投资的概念、分类、特征和作用，房地产投资的概念、特性，房地产直接投资和间接投资的概念。熟悉：房地产投资的形式及利弊。了解：房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。二、房地产市场及其运行规律考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场的特性、市场结构与描述指标、市场运行规律、政府干预房地产市场的手段与方法等知识的掌握程度。考试基本要求掌握：房地产市场结构、细分方式，反映和描述房地产市场状况的指标。熟悉：房地产市场的含义、房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征。了解：房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者。三、房地产开发程序考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。考试基本要求掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵。了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容。四、房地产市场调查与分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场调查、分析与预测方法的掌握程度，促使应试者提高进行房地产市场分析、细分房地产市场以及选择目标市场的实际操作能力和知识水平。考试基本要求掌握：市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。熟悉：市场调查步骤。了解：市场调查的意义和内容。五、现金流量与资金时间价值考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。考试基本要求熟悉：现金流量图的绘制方法。了解：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计算与复利计算的概念。六、经济评价指标与方法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。考试基本要求掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系。熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式。七、风险与不确定性分析考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的掌握程度。考试基本要求掌握：盈亏平衡分析的基本原理。熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，敏感性分析的概念和步骤。第三部分 房地产估价理论与方法一、房地产和房地产估价考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对作为估价对象的房地产的认识程度和有关知识的掌握程度，对房地产估价的概念、必要性和各种现实需要等知识和情况的掌握程度。考试基本要求掌握：房地产估价的概念，房地产估价对象的种类，房地产估价的必要性和现实需要。熟悉：房地产实物、权益、区位的概念，房地产的特性。了解：房地产估价发展的基本状况，房地产的概念，房地产的类型。二、房地产价格考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的概念、形成条件、特征以及房地产供求与价格的关系、房地产价值和价格的种类等基础知识的掌握程度。考试基本要求掌握：房地产价值和价格的种类，每种价值和价格的含义、形成原理或测算，相关价值、价格之间的异同或关系。熟悉：房地产需求的概念，决定房地产需求量的因素，房地产供给的概念，决定房地产供给量的因素。了解：房地产价格的概念和形成条件，房地产价格的特征。三、房地产估价原则考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的重要性、作用的认识程度，对各项房地产估价原则的含义、内容的掌握程度。考试基本要求掌握：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容。熟悉：独立、客观、公正原则，替代原则的含义和内容。了解：房地产估价原则的重要性、作用。四、市场法考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。考试基本要求掌握：建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法，交易日期调整的含义和方法，房地产状况调整的含义、内容和方法。熟悉：市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量