产城人融合的探索产城人融合的探索京南（槐房）儿童文化产业园规划设想京南（槐房）儿童文化产业园规划设想Exploration of The INDUSTRY-CITY-HUMAN integration an Image of City Planning for Childrens (Huai Fang) Cultural Industry Park in South Beijing项目负责人项目负责人李海波1ProjectProject LeaderLeaderLi Haibo主要参编人员主要参编人员倪江涛2、刘皓婧3、叶峰4TheThe keykey membersmembers ofof thethe projectprojectNi Jiangtao Liu Haojing Ye Feng摘要摘要：槐房村是北京市“绿隔”地区和城乡结合部的典型代表，在承担城市“绿肺”功能的同时，大面积的绿化又造成农民失地失业、严重挤压产业用地面积、高额的绿地养护费和管理费等矛盾，区域内民生、产业和生态等三方面的发展相互制约，面临严峻挑战。如何在不牺牲生态环境的前提下获得更多的发展空间，如何探索高效集约的土地利用模式实现区域全面可持续发展，是摆在槐房村近万农民和北京城南行动计划面前的一个难题。本文以京南（槐房）儿童文化产业园总体规划案例，深入分析槐房实施产业选择、空间整合和理念创新的规划建设过程，从小城镇产业策划和规划的角度，探索性地回答了小城镇如何根据原有资源禀赋和环境条件，实现产、城、人融合的可持续发展路径。关键词：关键词：儿童产业；绿隔地区；产城融合；规划设计1 李海波，北京中域绿色智能城市系统研究院，总经理，硕士。 2 倪江涛，北京中域绿色智能城市系统研究院，主创规划师，硕士。 3 刘皓婧，北京恒聚天德城市规划设计研究院，主创规划师，学士。 4 叶 峰，北京恒聚天德城市规划设计研究院，规划师，硕士。AbstractAbstract： A typical example of Beijings greenbelt and rural-urban continuum, Huaifang Village, while acting as the citys green lung and re-foresting of large areas, leads to land and job losses, greatly limits the industrial land and results in high green land maintenance fees and administrative fees, which greatly hinders the regional industry development and ecological environment construction. The challenge is how to achieve benefits without ecological destruction? How to efficiently utilize collectively-owned land to achieve sustainable develop?By referring to the case of Planning and Construction of the South Beijing Childrens Cultural Industrial Park in Huaifang Village, Fengtai, Beijing, the thesis elaborates the process of how it choose targeted industry, how to integratedly use land and space, and what innovation is given in this case. In terms of commercial plan and city planning of small towns, the case gives answers to how to develop sustainably with industry, city and people getting along with each other on the condition of nature endowment and environment.KeywordsKeywords：Child industry；Greenbelt area；City-Industry Integration ；Planning and design一、项目背景一、项目背景槐房村是北京绿隔地区以及城乡结合部的重点区域之一，也是丰台区的重点发展板块，作为南苑乡面积最大、人口最多的行政村,槐房村当前发展正经历着三大矛盾，这也正是北京城乡结合部当前发展遇到的三大难题。（1）薄弱基础和高端发展的矛盾）薄弱基础和高端发展的矛盾对于槐房村而言，受历史原因、绿隔政策等多方面限制，其现有产业发展逐渐衰落，几乎是“一穷二白”，无法为百姓提供就业和城市化提供足够动力；另一方面丰台区要求发展高端、高附加值产业，推动产业的升级转型。这些都要求槐房村在未来发展思路选择上，必须本着高端创新、可持续发展的原则。 图表 1 槐房村产业发展现状（2）生态保护与经济发展的矛盾）生态保护与经济发展的矛盾绿隔地区是北京市从全市环境角度系统布置的重大绿化工程。槐房村大部分用地位于绿化隔离带，发展中可开发利用的建设用地非常有限。作为基层政府，局部利益服从总体利益，一方面槐房村必须顺应上位要求，把积极维护全北京的生态安全放在首位，同时要用好、用足北京绿隔政策，探索新形势下绿隔区域发展的新思路。图表 2 槐房村绿地分布图图表 3 土地利用现状图（3）城市化进程与）城市化进程与“人人”的矛盾的矛盾当前槐房村“产城分离”状况明显。未来随着城市化进程推进，村民到市民身份的转变，而槐房农民自身的“增能”意识、观念、行动力等存在缺失，一旦处理不好“人”和“城”的关系，将可能产生大量失业人员。因此，要推动城市化进程，就要以人为本，把推进农村人口融入城市作为落脚点，激发农民创新活力，引导其积极参与城镇发展规划编制、公共事务决策、集体土地开发利用等。二、产业选择二、产业选择产业是区域发展内在的动力系统，缺乏产业，城市便缺乏生机和活力，成为空城。而过度发展产业，又会对城市资源产生不可恢复的破坏。对于槐房而言，当前薄弱的产业基础，显然无法承担城市化和村民就业需求。因此，要破解槐房村发展的主要矛盾，就是要选择合适的产业，开启村域发展的动力引擎。1.多重约束下的产业选择多重约束下的产业选择槐房村产业选择，也是基于多种约束和限制下选择的结果。本项目基于“产城融合，以人为本”的原则，从产、城、人三个维度，通过推导、筛选聚焦出槐房村的未来产业定位。（1） “城城”：顺应上位要求，以战略性为先导：顺应上位要求，以战略性为先导从空间上看，受北京北部地区发展成熟水平、生态环境承载能力和人口承载能力等因素制约，未来城南、城东地区是北京重点和优先发展的区域。规划区正位于北京城之南，是北京城南计划的重点区域。同时又紧邻南四环路，区位条件得天独厚，注定本项目一定是选择高端、高附加值产业。本项目的特殊性在于，其不仅位于丰台区“一轴两带四区”中“都市产业带”的规划范围之内，而且属于北京市绿隔地区和城乡结合部地区。综合这三图表 4 交通区位图方面规划要求与产业定位，规划区适宜发展研发创新、综合商业、现代商务、文化创意、健康休闲、文化娱乐等生态环保型产业。（2） “产产”：考虑周边竞合，以差异化为突破：考虑周边竞合，以差异化为突破从周边发展环境看，正北华联大型商业项目正在发展培育期，东北有大红门京城传统服装批发市场面临升级改造，西边是规划建设的丽泽高端商务区和发展成熟的丰台科技园总部基地。大型商业和现代商务当前不能成为区域主导产业。从规划区自身看，产业基础薄弱，经济压力大。所以本项目优选产业必定要求能快速聚集人气，且能产生巨大经济效益。筛选下来，文化创意、健康休闲、文化娱乐似乎是上佳选择。产业定位成功的检验标准是市场，接下来要从市场和客户角度验证选定的产业是否适合发展，并从自身资源角度考察是否有能力支持产业发展。（3） “人人”：围绕客户需求，以专业化为目标：围绕客户需求，以专业化为目标如何给槐房村一个精准的客户定位和发展方向，在项目发展初期避开竞争者的锋芒，为自己的成长强大争取足够的时间和资源，是必须直面的问题。“一老一小，商业宜居”是槐房村提出的发展思路，于是我们试着从养老和儿童两个消费市场加以考虑。养老问题是近年来热门话题，养老产业经过几年试探性发展，目前还处于混沌状态，还需要一个漫长的市场探索和培育期，不符合本项目聚拢人气和经济效益的战略判断；而儿童产业作为一个新兴产业，有其不可比拟的五大优势。其一，属于朝阳产业，市场前景广阔。目前中国 0-14 岁儿童超过两亿，按照人均 5000 元/年计算，市场规模就有 1 万亿，加上三中全会单独二胎政策的开放，未来 5-10 年必将形成新一轮婴儿潮；其二，经济效益高。“4+2+1”是目前中国主流的家庭结构，家长对儿童产品品质要求日益提高，据统计，儿童的总消费支出已占到家庭总支出的 60%以上；其三，市场缺，项目可抢占先机。虽说儿童是家庭和社会的核心，但不管是娱乐、商业，还是健康、研发都没有对儿童给予足够重视，尚无任何一家综合型园区为儿童企业与产业聚集提供平台；其四，生态环保性佳。鉴于儿童这一群体的特殊性，从食品、服装、药品、用品、以至游乐环境，都比任何其他消费群体更注重绿色生态性能，与规划区的产业要求非常契合；其五，有助快速聚集人气。一方面儿童自身喜欢热闹、扎堆游玩的特质，另一方面，每个儿童每次游乐平均有 1-2 个家长陪同游玩，这无疑是迅速聚拢人气的有效方式。综上，鉴于战略环境、现状约束、资源条件，以产、城、人为思考路径，本项目初步定位为以儿童为主题、集文化创意、文化娱乐、健康休闲于一体的产业园区。2.产业定位思路产业定位思路儿童产业有自身的特殊性，一方面要有所取舍，更重要的是要和空间、土地、就业、文化等因素相结合。（1）儿童产业概念）儿童产业概念一般来说，儿童产业是为 0-15 岁儿童提供产品和服务的各种行业、部门的通称。儿童产业不是一个独立的产业部门，而是跨行业、跨部门的综合产业群，是一个以儿童消费（儿童商品和服务）为主体的市场体系。中国儿童产业研究中心依据儿童需求，将儿童产业划分为 12 大行业、50 余个子行业，见下图 5。图表 5 儿童消费需求及产业对照图1（2）以需求推产业）以需求推产业如何在众多的儿童产业和行业类别中选取最适合本项目发展的内容？归根结底，要从需求入手。通过对儿童消费市场的研究和儿童消费特征的考察，我们认为，儿童消费需求按照层次可分为基本需求、一般需求、高级需求三类。高级需求是儿童最核心的需求娱乐，以及由娱乐延伸出的体验、交流、创意、文艺等。对本项目而言，大量林地是天然适合打造适于儿童游玩和嬉戏的纯自然空间。一般需求是最基本的需求教育和健康，应该说，这是家长为儿童的基本需求。随着经济发展和生活水平提高，教育与健康类需求不再局限于基础教育和医疗卫生，也扩展到才艺培训、语言培训、留学咨询、健康保健、心理辅导等对自身全方面的提升性需求。基本需求是全人类的刚性需求，市场基础大。基本需求涵盖生活需求、生产需求、商务服务等，种类太多，全面发展并不现实。因此基本需求中将重点选取现代商务、高端商业、餐饮服务、生活服务等为主要发展方向。1 中国儿童产业投资价值简析报告，中国儿童产业研究中心，2011.9鉴于此，本项目确定娱乐、教育、健康为本项目重点产业，配套发展现代商务、高端商业、生活服务、餐