2012 年注册会计师考试辅导 税税 法法 第 1 页第九章第九章 房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法房产税、城镇土地使用税和耕地占用税法考情分析考情分析非重点章，每个税种的分值在 2 分左右,合计分值在 6 分左右。第一节第一节 房产税法房产税法一、纳税义务人及征税范围一、纳税义务人及征税范围（一）纳税义务人房产税是以房屋为征税对象，依据房屋的计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。凡在我国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税义务人。具体包括产权所有人、承典人、房屋代管人或者使用人。产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；属于集体或个人的，集体单位和个人为纳税人。产权出典的，承典人为纳税人。产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。（二）征税范围：征税对象是房屋。房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。二、税率、计税依据和应纳税额的计算二、税率、计税依据和应纳税额的计算1.从价计征：年应纳税额应税房产原值（1扣除比例）1.2%注意：从价计税方式下税率具有年的含义在里面,在计算中注意和时间的配比!（1）房产原值：纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价（包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产）；原价根据有关会计制度规定核算，未按规定核算并记载的，按规定予以调整或重新评估。（2）应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值，易损件、经常更换的零配件，更新后不再计入原值中。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（4）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。【典型例题】某企业有一处房产原值 1000 万元，2011 年 7 月 1 日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为 5 年。已知该企业当年取得固定收入 50 万元，当地政府规定的扣除比例为 20%。该企业 2011 年应缴纳房产税（ ）A.6.0 万元 B.9.6 万元 C.10.8 万元 D.15.6 万元正确答案C答案解析应缴纳房产税1000（120%）1.2%/25012%10.8（万元）2.从租计征（12%）：应纳税额租金收入12%注意：个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，暂按 4%税率征税。【典型例题】某企业 2011 年 1 月 1 日的房产原值为 3000 万元，4 月 1 日将其中原值为 1000 万元的临街房出租给某连锁商店，月租金 5 万元。当地政府规定允许按房产原值减除 20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。A.4.8 万元 B.24 万元 C.27 万元 D.28.8 万元正确答案C答案解析（30001000）（120%）1.2%1000（120%）1.2%/1235912%27（万元）【两种方法的适用范围】（1）投资联营的房产参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。（2）融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。（3）居民住宅区内业主共有的经营性房地产（实际经营的代管人或使用人缴纳房产税）自营的按余值计税，出租的按租金收2012 年注册会计师考试辅导 税税 法法 第 2 页入计税。无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。（4）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。【典型例题 12011 年考题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（ ）A.房产售价 B.房产余值 C.房产原值 D.房产租金正确答案B答案解析融资租赁的房产，依照房产余值缴纳房产税。【典型例题 22011 年考题】某公司办公大楼原值 30000 万元，2010 年 2 月 28 日将其中部分闲置房间出租，租期 2 年。出租部分房产原值 5000 万元，租金每年 1000 万元。当地规定房产税原值减除比例为 20%，2010 年该公司应缴纳房产税（ ）。A.288 万元 B.340 万元 C.348 万元 D.360 万元正确答案C答案解析2010 年 12 月从价计征的房产税：30000（120%）1.2%21248（万元）2010 年 312 月从价计征的房产税：25000（120%）1.2%1012200（万元）2010 年 312 月从租计征的房产税：100012%1012100（万元）合计应纳房产税48200100348（万元）三、税收优惠三、税收优惠下列房产免纳房产税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；【典型例题】某省政府机关有办公用房一幢，房产价值 5000 万元。2011 年将其中的四分之一对外出租，取得租金收入 100万元。已知该省统一规定计算房产余值时的减除幅度为 20%，该省政府机关当年应纳的房产税为多少？正确答案省政府机关办公用房免税；出租部分应以租金交税，应纳税额为：应纳房产税10012%12（万元）（四）个人所有非营业用的房产。（五）2011 年至 2020 年，为支持国家天然林资源保护二期工程的实施，对天然林二期工程实施企业和单位税收政策规定如下：1.对长江上游、黄河中上游地区，东北、内蒙古等国有林区天然林二期工程实施企业和单位专门用于天然林保护工程的房产、土地免征房产税。对上述企业和单位用于其他生产经营活动的房产、土地按规定征收房产税。2.对由于实施天然林二期工程造成森工企业房产、土地闲置一年以上不用的，暂免征收房产税；闲置房产和土地用于出租或重新用于天然林二期工程之外其他生产经营的，按规定征收房产税。3.用于天然林二期工程的免税房产、土地应单独划分，与其他应税房产、土地划分不清的，按规定征收房产税。经财政部批准免税的其他房产：（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。【典型例题】某企业拥有 A、B 两栋房产,A 栋自用,B 栋出租。A、B 两栋房产在 2011 年 1 月 1 日时的原值分别为 1200 万元和1000 万元,2011 年 4 月底 B 栋房产租赁到期。自 2011 年 5 月 1 日起，该企业由 A 栋搬至 B 栋办公，同时对 A 栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租 B 栋房产的月租金为 10 万元，地方政府确定按房产原值减除 20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。A.15.04 万元 B.16.32 万元 C.18.24 万元 D.22.72 万元正确答案A答案解析应纳房产税1200（120%）1.2%4/121000（120%）1.2%8/1241012%15.04（万元）（3）在基建工地为基建服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。【典型例题】某企业 2011 年 2 月委托一家施工单位新建厂房，9 月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地上价值2012 年注册会计师考试辅导 税税 法法 第 3 页100 万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计 1100 万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为 30%。2011 年企业该项固定资产应缴纳房产税（ ）。A.2.1 万元 B.2.31 万元 C.2.8 万元 D.3.08 万元正确答案B答案解析1100（130%）1.2%3/122.31（万元）（4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。（5）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（6）老年服务机构自用的房产。（7）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。“不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。”即对居民又对非居民供热的企业，可以根据收入划分征免界限。（8）自 2011 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日对高校学生公寓实行免征房产税政策。（9）自 2011 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地免征房产税。【典型例题】某供热企业 2011 年拥有的生产用房原值 5000 万元，全年取得供热总收入 2500 万元，其中直接向居民供热的收入 800 万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为 30%，该企业 2011 年应缴纳房产税（ ）。A.13.44 万元 B.28.56 万元 C.42 万元 D.60 万元正确答案B答案解析5000（130%）1.2%1700250028.56（万元）【典型例题】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。A.行政机关所属的招待所使用的房产应当征收房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税（6 个月）正确答案AC答案解析B.对非营利性医疗机构自用的房产免征房产税；D.应税房产大修停用六个月以上的，在大修期间可免征房产税。 四、征收管理四、征收管理（一）纳税义务发生的时间：1.原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起缴纳房产税；2.纳税人自建房屋用于生产经营，自建成次月起缴纳房产税；3.纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税；4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用次月起缴纳房产税；5.纳税人购置存量房地产，自房产证签发次月起缴纳房产税；6.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税；7.房地产开发企业自用出租、出借本企业建造的商品房，自房产使用或交付次月起缴纳房产税；8.终止房产税纳税义务的，应纳税款的计算截至到发生改变的当月末。（二）纳税期限：房产税实行按年征收，分期缴纳的办法，具体纳税期限由省（市、自治区）政府决定。（三）纳税地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产坐落地点分别向房产所在纳税。【典型例题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ）。A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税正确答案BC答案解析A.将原有房