党的十七届五中全会对保障和改善民生的一系列新要求新部署格外引人注目。全会提出的制定“十二五”规划指导思想、工作重点和发展目标中，都突出强调了保障和改善民生的重要性，并提出了多方面的明确要求，充分体现了党中央对人民生活的关怀，充分表明了保障和改善民生在我国经济社会发展中的核心地位，意义十分重大。十二五”规划的编制工作据悉已经开启，中国国家发改委副秘书长杨伟民近日透露了“十二五”规划的 5 条思路，其中，结构调整为首要目标，社会建设则摆在更加突出的位置。国每个五年计划或规划都有一个相对明确的主题。所谓主题，也就是未来 5 年需要着力解决的问题。当然，问题最后能否解决或解决的程度如何，取决于诸多因素，但在编制规划的时候，总有个相对集中的主题作为统领未来 5 年中国经济和社会发展的一个总体规划，“十二五”规划应明确提出“富民”的目标和任务。而富民就首先要使人民能够“安居”，提到安居就要提到房地产发展的规划，我就以次谈谈我的一些体会中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示： “十二五”期间中国房地产产业发展仍然要以居民住房消费为基础。随着城市化进程和居民收入的提高， “脱困”后的住房消费群体将是房地产业发展的支撑。 中国房地产市场保持健康发展，挤掉不必要的泡沫，就必须不断向居民住房消费的水平靠近。目前，国内主要城市的房价增长远远超过居民收入增长水平，但是居民习惯以整个家庭的储蓄和积累来购买房屋。 “十二五”住房规划制定时，应该继续坚持对自住型和改善型住房需求给予政策扶植。商品房市场发展是“十二五”住房规划制定的重点。在鼓励自住型和改善型住房需求的同时， “十二五”规划中要对别墅等豪华型房屋或享受型住房需求提出限制性策略。这样不仅能够限制恶意炒房，还能为居民减轻负担。不再让买房难成为问题。“十二五”规划期间，中国仍将有大量城镇化的过程。城镇化过程应该是社区资源共享，而不是简单的扩大住房面积。 “十二五” 住房规划制定中，要对脱困型住房需求进行政策扶植， 对改善型需求给予支持，对享受型住宅给予保护，对奢侈性住宅给予抑制。 “十二五”期间对大量脱困型住房需求给予税收、公积金等各类政策支持，鼓励这些家庭自住和改善型购房需求。“十二五” 住房规划目标中关于住房保障的目标，应该确定 “十二五” 的前 2-3 年，仍然坚持继续“十一五”规划中确定的城市低收入家庭住房保障工作。扩大和增加廉租房、经济适用房建设规模， 这样才能在社会体制改革和经济体制改革的浪潮下稳定住房需求，而不引起社会动荡。“十二五”规划中应加大发展公共租赁房等租赁房产品。夹心层问题将成为“十二五”住房保障工作的重点。经济适用房等具有销售性质的保障性住房产品可以解决户籍人口等住房问题。而随着越来越多的外来人口涌入城市，以租赁形式为夹心层提供住房保障，成为主要选择方式。再者外出务工人员，本身条件并不好他们租房困难，租房贵也成为问题。我父亲就是在外打工租房，近段时间房费有上涨，就增加了全家的负担。如果规划的政策能够得到实施，那么外出务工人员将会大大受益，跟努力为社会做贡献为中国转型做贡献在公共租赁房之外的租赁房市场应该是政府“十二五”规划着重发展的市场。租赁为主的保障形式，可以帮助不具有购买力和过渡性人口获得住房保障。也是实现“住有所居”目标的重要形式。提高住房保障层次，将住房保障人群从最低收入人群，向中低收入人群转移，是一个必然的趋势。 “十二五”住房保障规划应该将保障目标从救助性住房需求，转向有一定购买能力，但是与现实购房要求存在一定差距的人群身上。针对这些人群的购买需求，以土地、金融、税收等各方面政策提供综合的帮助。 “十二五”规划将是住房情况从比较低向比较好的一个过渡阶段。房地产历来都是议论的热点和主题，无可否认，过去多年的调控政策对进一步促进房地产市场稳定、 健康发展起到了重要作用。但也无可否认的是，多年的调控政策大多都是头痛医头、脚痛医脚的短期行为市场低迷时 “救市” ， 市场高涨时抑制却没有从产业规划入手。 而产业规划恰恰就是可保障市场稳定、健康发展的根本之策。就此提出几点建议 1.明确目的制订并推行产业规划的目的是建立产业发展的长效机制，以从根本上（而不是调控政策题目上的一次又一次的“进一步” ）保障房地产市场的稳定、健康发展。2.确定总体思路总体思路应充分体现如下要点：坚持以科学发展观为指导，要按照国家“十二五”战略的总体部署，以改善民生为目的，以降低能耗为基础，以和谐、生态环保、宜居等为原则。3.制订并公布明确的产业发展目标，以便监督和控制住有所居”无疑是最主要的目标，但却是定性目标，更不是唯一目标。产业目标建议涵盖以下量化目标，并形成目标体系：规模目标体系：包括年度投资额及对 GDP 的贡献率，开、竣工、可销售面积等；价格目标体系：包括不同类型房价的控制目标；阶段目标体系：包括年度、三年内、五年内和十年远景目标等；增长目标体系：以上各类指标的同比、环比增长率控制目标；其他，如能耗降低目标、城乡居民人均居住面积及宜居水平目标，等等。4.明确面向不同阶层的不同产品结构在制订产业规划时，在研究、分析未来社会发展及社会阶层变化的基础上，应进一步拓宽产品供应结构，建议涉及四个市场：增量商品房市场：面向高收入居民；增量政策房市场：是“有限”的、介乎商品房和保障房之间的市场，面向“夹心层” ；增量保障房市场：面向低收入居民；存量住房市场：属于过渡型等具有特定居住目的的居民。在具体规划内容上，应明确各个市场的发展方向、市场目标、具体计划等。5.建立规划保障体系，制订切实可行的战略举措为了贯彻执行规划总体思路，实现产业发展目标，相关部委之间、中央与地方之间要紧密协助，制订包括但不限于以下方面的战略举措，并严格执行。进一步梳理并完地产法律、法规等制度体系；制定、公示与产业规划相匹配的建设用地计划，并严格执行；继续进行财税制度改革，落实资金投放额度和方式；建立科学、公开的统计制度；进一步明确相关部委、中央与地方的职权及权责边界关系；推行“低碳”建筑标准、新农村住房建设标准等国家或行业标准；加强与外国及相关国际组织的交流；其他相关的保障措施。产业规划，也只有产业规划，才能串联起土地供应计划、资金投入计划、企业发展规划和消费者的置业计划，因此是破解市场不确定性的根本之策。需要强调的是，在制订产业规划时，因为住房涉及国计民生，其中问题错综复杂，非现在的住房与城乡建设部一个部门所能为，应建立类似于国家能源委员会的跨部委组织，以住房与城乡建设部为牵头单位，并吸纳国内外专家。当前的中国房地产市场可能比任何一个国家，任何我们曾经经历过的历史时期，都要错综复杂。而且中国现在还处于转型阶段，转型阶段本身就会充满很大的不确定性。但是不确定性并不代表我们可以忽视未来，不采取任何行动绝非明智的选择。我们面临的问题是：我们要如何适应？如何更加聪明地整合好各种力量、配置好各种资源？问题的关键不是国际、国内经济形势的不确定性，不是房地产未来走势的不确定性，不是需求的不确定性，不是供应的不确定性，而是所有这些加在一起，是我们如何确保房地产市场稳定、健康发展，以便走上科学发展的道路。