Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。解放路改造项目目录第一部分：商业部分1-大连市概况 51-1 大连市概况 52-大连市的商业分析 52-1 市场回顾 52-1-1 国营商场同合资商场共存 52-1-2 超市效应 62-1-3 商场相对比较集中 72-2 大连商业分析 72-2-1 大连现时商业总存量 72-2-2 未来商业供应 72-2-3 市场售价及租金反映 102-3 大连商业个案分析 112-3-1 大连胜利广场 112-3-2 大连大世界家居广场 122-3-3 大连奥林匹克购物广场 133- 项目的商场部份分析 153-1 项目概况 153-2 项目 SWOT 分析 16S项目优势 16W项目劣势 16O机会 17T威胁 184-市场定位 184-1 国内市场形势 194-2 大连商城的形势 214-3 本项目覆盖地域及经济潜力 224-4 市场需要什么 234-4-1 商场档次分析 244-4-2 商场类型 254-4-3 商场主题分析 254-5 本项目产品定位 264-5-1 档次定位 264-5-2 本项目的主题定位 28 首创旅游式主题的商业物业概念 28 主题新颖的吸引 28 市内旅游文化的支持 28Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对消费人群的吸引力 29 借用概念的吸引力 29 借用其它元素的吸引力 304-5-3 形象定位 304-5-4 项目定位的发展优势 314-6 项目产品设计建议 334-6-1 针对项目整块建议 334-6-2 针对 A、B、C、X 地块的业态？ 334-6-3 针对 D、E 地块规划 354-6-4 针对 D、E 地块的业态设置 354-7 项目的特色如何营造 385-商场的租售策略 405-1 目标客户 405-1-1 销售目标客户 405-1-2 招商客户 405-2 租售时机 405-3 租售策略 415-3-1 租售推广策略 415-5 主要促销手段 455-6 招商条件 465-6-1 租金优惠 466-商场的经营管理 476-1 角色 476-1-1 对内经营 476-1-2 对外经营 476-2 目标 486-3 效果 486-3-1 旺人（消费人流） 486-3-2 旺场（投资者和商家） 496-3-3 旺财（经营收益） 496-3-4 运用多元化经营策略， 506-4 商业物业主要经营管理模式 506-4-1 经营模式比较 506-4-2 采用经营模式的论证 526-4-3 结论 527-经营推广 537-1 推广活动 537-2 信息系统建议 537-4 经营促销手段参考 548-经营管理组织架构 55Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9-商业招商经营运作优势 559-1-1 具有较强的商业招商能力， 559-1-2 具有实际招商操作经验， 559-1-3 具有引入主力店的成功经验 569-1-4 丰富商业经营运作经验， 579-1-5 服务品牌 57第二部分：住宅部分1-大连住宅市场概况分析 592- 项目的优势劣势分析 602-1 项目优势： 602-2 项目劣势： 603- 目标客户的定位和分类 613-1 住宅的目标客户分析 613-2 公寓的目标客户分析 614- 项目定位 624-1 项目理解 624-2 产品定位 624-3 形象定位 634-4 项目形象包装 645- 产品建议 645-1 住宅功能细分和户型面积的比例建议 645-1-1 对 A、B、C、D 号楼功能说明 645-2 户型设计建议： 676-项目命名的初步建议 676-1 项目整体命名 676-2 商业命名 677- 住宅与商业的互动分析 687-1 住宅与商业的统一性 687-1-1 住宅统一性体现 687-1-2 商业统一性的体现 687-1-3 住宅和商业的协调 687-2 住宅和商业开发推售的互动策略 696-3 说明 71第一部分：商用物业1-大连市概况1-1 大连市概况大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛 隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北 之窗” ，海、陆、空交通发达，十分便利。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大连市区总面积约 12,573.85 平方公里，人口约 547.41 万人，分 6 个行政区，3 个 县级市。2-大连市的商业分析2-1 市场回顾2-1-1 国营商场同合资商场共存1998 年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好， 在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场 饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲 险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场 之一，如服装保底额多订于 1800 美元/平方米。合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适 的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场 状况，国营商场强烈感受到危机的存在， “危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营 思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用 50 年店庆机会，推出全场店庆价，创造 了营业额 3 天共 4000 万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推 出“不满意就退货”的承诺。进入 2000 年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细 化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。2-1-2 超市效应步入 2002 年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连 的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头美国的沃尔 玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是 少见的。2000 年 7 月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不 只是多了一家商店，而是因为具有“民族性” ，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不 可避免。2-1-3 商场相对比较集中闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦 商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋 林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成 为大连最繁华的商业街。2-2 大连商业分析2-2-1 大连现时商业总存量在调查的 22 个已开业的商场项目中，有 17 个是座落于中山区，其余 5 个分布在西岗、 沙河口及甘井子区。2-2-2 未来商业供应大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到 2003 年年底，将会有接近 53 万平方米的商场新面积落成（见下表）Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。Fdc.21ask.com 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最 大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。商场未来供应表开业年份 中山 沙河口2001 年 3 月12 月 229，000 110，8002003 年 72，500 16，0800总计 331，500 271，600占百份比 55% 45%大连市主要已开业商场一览表编号 项目名称 地区 位置 开业时间 商场总楼面建筑面积（平方米） 层数 （地上） 层数（地下） 商场管理形式1 天津街百货大楼（北楼） 中山 天津街中段 1930 10，000 5 1 百货1 天津街百货大楼（南楼） 中山 天津街中段 1930 3，000 4 无 百货2 大连商场 中山 青泥洼桥 20 年前 40，000 4 1 百货3 新友谊商店 中山 人民路 2 号 1988 3，000 2 1 百货4 韩国批发城 中山 长江路 1990 年以前 7，500 3 无 店铺5 秋林女店 中山 胜利广场旁 1990 年以前 5，400 6 1 百货6 中兴大厦 中山 友好街 42 号 1990-06 35，000 7 2 百货7 国泰大厦 中山 天津街西段 1994-01 10,800 6 无 百货8 友谊商城 中山 人民路 2 号 1996-02 12,000 6 2 百货9 天伦商厦 中山 天津街西段 1996-10 13,000 6 无 百货10 新华洋商场 中山 青泥洼桥 1997-05 2,800 3 1 店铺11 富丽华酒店商场 中山 人民路中段 1998 年以前 2,000 1 1 店铺12 先施秋林(百货) 中山 青泥洼桥 1998 20,986 9 1 百货13 胜利百货 中山 大连火车站前广场 1998-08 147,000 5 3 百货14 迈凯乐大连商场 中山 五惠路 1998-09 50,000 7 1 百货连店铺15 裕景商城 中山 大连火车站前广场 1999-05 50,000 1 无 店铺16 时代购物中心 中山 港湾街 7 号 1999-06 13,800 6 1 百货17 巴黎之春购物中心 中山 上海路 1999-10 23,802 4 2 百货18 沃尔玛超市 西岗 奥林匹克广场 2000-04 17,000 无 1 百货连店铺19 奥林匹克购物广场 西岗 人民体育场北奥林匹克广场 2000-04 35