承租人优先购买权及经典案例解读承租人优先购买权及经典案例解读更多请登录 www.corwing.com中华人民共和国合同法第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享 有以同等条件优先购买的权利。 【释义】 本条是关于房屋租赁的承租人对租赁的房屋优先购买权的规定。 优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买 财产的权利。承租人的优先购买权则是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同 等条件下优先购买该租赁物的权利。根据本条规定，承租人对租赁物的优先购 买权仅限于房屋。 优先购买权的基本特征是：第一，它是一种法定的权利，是由法律直接规 定的。第二，它是专属于承租人的权利，这种优先权不能通过转让或者继承转 移至他人。第三，形成权抑或订立合同请求权之争。一是认为，它是一种附条 件的形成权，即以同等条件为前提。二是认为，它是承租人所享有的对出租人 出卖房屋的请求权，因此，出租人出卖租赁的房屋时必须及时通知承租人。这 种请求权是一种请求债权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人， 优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。 优先购买权的实现需要具备下 列条件： 1在租赁合同的存续期间。 2在同等的条件下购买。在非同等条 件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖 条件上等同，一般包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。 3必须在合理 期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期 限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承 租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。 民通意见第 118 条以及 城市私有房屋管理条例第 11 条都规定为三个月。但是，司法实践中亦有争 议， 合同法规定的合理期限不一定是三个月（人民法院案例选 61 辑第 94 页）最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见 （试行） 第 118 条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知书承租人，承租 人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可 以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。 【我国承租权人优先购买权规定之评析】 来源：唐正洪：我国承租人 优先购买权制度之探讨 http:/www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=439452009 年 4 月 8 日访问 我国的承租人优先购买权制度，最先由司法解释规定， 即 1988 年 1 月 26 日通过的最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行） （以下简称民通意见 ）第 118 条关于“出租人 出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购 买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买 卖无效”之规定。11 年后，我国法律正式规定了承租人优先购买权制度，即 1999 年 10 月 1 日生效的合同法第 230 条关于“出租人出卖租赁房屋的，应 当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权 利”之规定。然而， 合同法第 230 条的规定与民通意见第 118 条的规定 相比较，在文字上有两处变化：一是将“提前三个月通知承租人”改为“在出卖之 前的合理期限内通知承租人”；二是去掉了关于承租人优先购买权受到侵害如何进行救济的内容。前一变化，是对承租人优先购买权制度个别细节问题的调整 与完善，未从根本上改变承租人优先购买权制度。后一变化，使得对承租人优 先购买权制度的理解与适用问题变得疑难和复杂起来：一方面，既可认为承租 人优先购买权制度没有发生变化，即对承租人优先购买权受到侵害的，仍可按 民通意见第 118 条规定的方法进行救济；另一方面，又可认为承租人优先 购买权制度发生了根本性变化，即对承租人优先购买权受到侵害的不能再按 民通意见第 118 条规定的方法进行救济。 完整意义上的承租人优先购买权 制度，应当包括三个层面的内容：（1）对出租人出卖已出租房屋的，要求出租 人在合理期限内通知承租人，由承租人选择是否以同等条件优先购买；（2）对 因前述要求而形成的承租人利益，规定为承租人在同等条件下的优先购买权； （3）对出租人未按前述要求出卖房屋侵害承租人优先购买权的，承租人可主张 相应房屋买卖无效。 合同法第 230 条规定了承租人优先购买权制度第一、 第二层面的内容，但缺失第三层面的内容，这是一个明显的法律漏洞。对该法 律漏洞，有两种在路径方向上相反的填补方法：（1）正向填补法：对合同法 第 230 条补充第三层面的内容，从而构成完整意义上的承租人优先购买权制度。 即赋予承租人在出租人未按合同法第 230 条的规定出卖房屋侵害承租人优 先购买权的情况下，主张该房屋买卖无效的权利。司法实务以民通意见第 118 条的规定来理解与适用合同法第 230 条，所采用的就是这种漏洞填补 方法。 （2）反向填补法：对合同法第 230 条剔除第二层面的内容，只留下 第一层面的内容。即认为承租人在优先购买方面的利益不属于在法律上应当以 权利方式予以保护和救济的利益，而将合同法第 230 条规定的承租人优先 购买权还原为一种法律上的倡导性要求所体现的利益。 【案例 1】邓柱基与广州工艺品进出口集团公司等房屋优先购买权纠纷上 诉案 【案情】根据广州市房地产管理局核发的房屋所有权证记载，座落广 州市惠福西路 218236 号房屋（建筑基地面积 370.15 平方米，总建筑面积 3241.46 平方米）是以广州工艺品进出口集团公司名义登记的产业。邓柱基承租 该大楼 222 号首层房屋前部（使用面积 7.5504 平方米）作商铺使用及承租后部 （使用面积 17.09 平方米）作住宅使用。邓柱基与广州工艺品进出口集团公司 续签订上述 222 号租期至 2003 年 12 月 31 日止的租赁合同 ，该租赁合同未 经房管部门登记备案。租期届满后，广州工艺品进出口集团公司没有与邓柱基 续订租赁合同，但继续收取住宅部位租金至 2004 年 6 月止。 2004 年 1 月 9 日， 广州工艺品进出口集团公司（为卖方）与庾某签订协议书 ，约定：庾某购买 惠福西路 218236 号首层共 10 间房屋，交易总价为 93.7 万元。同年 3 月 19 日，房管部门发出了惠福西路 222 号产权属庾某所有的产权证。嗣后，原告获 知工艺品公司将其承租的房屋出售，认为侵权其优先购买权，诉至法院，主张 其买卖合同无效，并请求确认对上述房屋在同等条件下享有优先购买权（该同 等条件是指工艺品公司以 83000 元价格出售房屋时，邓某有优先购买权，并同 意以 83000 元的价格购买） 。在庭审过程中，原告表示，只同意以 83000 元的价 格购买其承租的房屋，但不同意以 93.7 万元购买惠福西路 218236 号首层共 10 间房屋。 【争议焦点】事实租赁关系的承租人能否享有优先购买权？优先购买权如何 适用于“捆绑出售”的情形？ 【一审判决】 邓某承租讼争房期限届满后，继续使用上述房屋，工艺品公司没有表示异议且继续收取租金至 2004 年 6 月，原租赁合同有效，但租期为不 定期。邓某作为合法承租人，享有以同等条件购买其承租的房屋的权利。但鉴 于承租人邓某只对其承租的房屋享有同等条件下的优先购买权，而工艺品公司 是与庾某约定以整体出售惠福西路 218236 号首层房屋作为出售条件的，现邓 某表示同意以 83000 元购买其承租的房屋与工艺品公司整体出售包括上述讼争 房在内的 10 间房屋并非同等条件，故驳回原告诉讼请求。 【二审判决】 工艺品公司与庾某签订的买卖协议的内容及实际履约行为可 反映出工艺品公司出售讼争房屋的条件为首层整体出售，邓某只同意按上述部 分条件购房，并非在工艺品公司要求的同等条件下购买房屋，因此邓某认为其 享有原承租房屋的优先购买权，缺乏依据，判决驳回上诉，维持原判。 【评析】整体出售中的同等条件？整体出售本身属于条件。但部分承租人是 否享有优先购买权，亦有争议。 一种观点认为，法律规定的承租人享有优先购 买权，并未对承租人作出具体限制，局部承租人亦是承租人，亦应享有优先购 买权。民法通则意见 118 条关于“出租人出卖出租房屋承租人在同等条件下 享有优先购买权“的规定中没有”除外“条款，承租部分房屋的承租人在同等条件 下对不分割出售的整体房屋应享有优先购买权。而且承租 5%没有优先购买权， 承租 25%有无优先购买权？承租 75%有无优先购买权？承租 99%呢？即使承租 99%仍然是部分你承租人。如此则显然不公平。 另一种观点认为，承租部分房 屋的部分承租人不享有对整体房屋的优先购买权。司法解释中虽没有对此作出 规定，虽然部分承租人也是承租人，但对“出租房屋”按照通常的理解。只能是 承租人承租的房屋，承租人对此在同等条件下享有优先购买权。对未承租的房 屋不享有优先购买权。即特定的优先权主体不能扩大及整体。 第三种观点认为， 部分承租人无论是对其承租部分还是对整栋房屋，都不享有优先购买权，理由 是部分不能对抗整体。 【最高法院批复】 最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖 房屋时是否享有优先购买权的复函 （2004）民一他字第 29 号 江苏省高级人民 法院： 你院请示的关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享 有优先购买全的问题，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。经研究认为： 目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑： 第一，从房屋使用功能上 看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对 独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部 分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租 人所卖全部房屋享有优先购买权。 第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋 的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其 对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有 优先购买权。