1回回龙龙湾前期物湾前期物业业服服务务合同合同甲方（委托方）：湖南银杏房地产开发有限公司乙方（受托方）：壮宏物业服务有限责任公司根据物权法和相关法律、法规、政策，甲方接受乙方的物业管理服务，甲、乙双方就物业管理服务事宜达成以下协议：第一章第一章 物物业业的基本情况的基本情况第一条第一条 物业基本情况回龙湾项目分为两期工程；一期工程共 9 栋建筑物，即：2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#栋，二期为余下的 6 栋，因二期工程开工日期未定，物业管理所含的内容为一期工程。一期工程分四个标段实施，5#、6#栋合同交房为 2010 年 10 月 31 日；2#、7#、8#栋合同交房为 2010 年 12 月 31 日；4#、9#栋合同交房为2011 年 7 月 30 日；3#、11#栋合同交房为 2011 年 9 月 30 日。第二章第二章 服服务务内容和内容和质质量量第二条第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：（1）在物管条例的框架内对物业共用部位的维修、养护和管理（2）物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通（4）公共绿化的养护和管理（5）车辆停放管理（限有偿使用签定书面合同者）2（6）公共秩序维护对小区业主房屋内财物以外的公共场所进行协助公安部门做好安全防范工作（7）装饰装修管理服务（8）物业及物业挡案资料的建立和管理第三条第三条 在物业管理区域内，甲方提供的其他服务包括：1 业主要求提供的特殊服务项目如代办户口迁移落户等实行有偿服务。2 如业主需要对小区物管以外的室内财物进行专业安保，可与物管处进行单独协调就安保费用和相关责任约定。3 代收水电费，代办电信业务，网络服务。4 家政服务、棋牌、健身、美容美发等有偿服务。第四条第四条 乙方提供的前期物业服务应达到约定的质量标准第五条第五条 单个业主可委托乙方对物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第三章第三章 双方双方权权利、利、义务义务1、甲方权利义务：（1）根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理（2）监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。（3）甲方需提供房屋质量保证书，设施设备完整的挡案资料。（4）因甲方房屋质量造成的直接或间接经济损失由甲方负责。（5）前期物业空置房的物管费由甲方负责支付。3（6）给乙方提供管理用房及办公室设备，以乙方之前开展物业管理所掌控的管理用房及设备为准。（7）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。（8）对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出和建议。（9）负责确定本住宅区管理费收费标准（10）委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为责任人进行催缴，催改；甲方应督促违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费的业主交纳物业费（11）协助乙方做好宣传教育。文化活动。协调乙方与有关行政管理部门。业主之间的关系。（12）政策规定由甲方承担的其他责任。（13）开发商只提供物业公司办公用房及大型设备（含监控、岗亭、道闸、围墙、防攀防钻设施等）2，乙方权利义务（1）根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度（2）遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标，并承担相应责4任，自觉接受甲方检查监督（3）根据住宅区域内维修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费。（4）对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能。（5）乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员。（6）建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。（7）在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财务，全部物业管理档案及有关资料。（8）有权选聘专营公司承担住宅区物业管理专项业务并支付费用，但不得将住宅物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。第四章第四章 物物业业收收费标费标准与使用范准与使用范围围第六条第六条 物业公司与银杏房地产公司达成如下协议：1、物业管理的费用收取按合同交房的日期优惠二个月。2、住房与门面已销售但业住未进行交房的可收取按物业管理费的 70%收取客户物业管理费用，也可以与客户协商收取。3、住房与门面未销售的物管费由湖南银杏房地产开发有限公司支付，门面费用按物管费的 30%收取，住房费用按物管费的 50%收取。第七条第七条 本物业管理区域物业管理服务收费标准（协商标准），物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：5城市垃圾处理费： 72 元/户/年高层住宅：0.80 元月平方米；多层住宅:0.50 元月平方米 商业使用物业：按当地物价部门审核为主；第八条第八条 乙方按照标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务成本或者物业服务支出构成，具体包括以下内容：1 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，加压设备的保养及维修费用，电梯的运行维护年检等费用,消防、监控、智能化等设施的运行年检修理等费用；3 物业管理区域环境卫生清运处理；4 物业管理区域绿化养护费用；5 物业管理区域公共秩序维护费用；6 办公费用和公用水电费用；7 物业管理企业固定资产折旧；8 物业共用部位、共用设施设备保养维修费用；9 税费;10 物业管理企业的利润；11 开展必要的社区文体活动费用；12 经物业服务合同约定或业主同意的其它费用第九条第九条 业主应于物业验收合格，按照“售房合同书”之约定，在办6理完交房手续后，从收到入住通知的当日起交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在收到入住通知当日交纳第一次物业管理费，以后每年物业管理费在上次物业管理期满当月当日计费交纳；第一年交纳物业服务费 70%，第二年全额交纳。拖延交纳物业管理费，每月应按物业管理服务费的 2%交付滞纳金；第十条第十条 对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下解决方式：1 协商解决；2 仲裁或司法解决。第五章第五章 物物业业的的经营经营与管理与管理第十一条第十一条 小区停车设施包括地下停车场、露天停车场及业主自行购买的车库（位）。停车场实行有偿使用，由壮洪物业管理处按有关规定标准统一收费。小区业主享有车位（库）的优先租用及购买权。第十二条第十二条 乙乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。第十三条第十三条 本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入以解决物业管理服务费用不足。7第十四条第十四条 房屋装修前由物管处同业主，装修企业一起验收毛坯房的质量，并按合同的质量要求进行移交。在移交中发现房屋工程质量问题由建设单位负责，移交装修后引起的漏水、门窗、等问题，由业主或业主请来的装修企业负责维修，并承担一切费用。第六章第六章 物物业业的使用与的使用与维护维护第十五条第十五条 在业主装修完毕，正式入住率达 80%，按法定程序选举产生业主大会。在业主大会成立前，甲方按照物业管理条例、政府有关规定制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，业主和物业使用人应共同自觉遵守。甲方根据本合同提供管理服务时，乙方和物业使用人应给予积极的配合。第十六条第十六条 甲方可采取规劝制止、司法程序等必要措施，制止业主、物业使用人违反前期物业管理的业主临时公约和前期物业服务合同以及物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第十七条第十七条 甲方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受乙方和物业使用人的监督。第十八条第十八条 房屋维修，房屋自购房之日起，自用设施设备维修费用由房屋产权人负责；属于公用保修范围的，由甲方按规定年限组织维修，所需维修费用在保修时限内由甲方支付，超过保修时限由使用人支付。第十九条第十九条 因维修物业或者有损公共利益的，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意；甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期8限内恢复原状。第二十条第二十条 甲方与装饰装修房屋的业主或物业使用人、装修企业（队伍）签订房屋装饰装修施工协议书对装饰装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人、装修企业（队伍）装饰装修中的禁止行为和注意事项。第二十一条第二十一条 维修基金由于业主不及时缴纳，导致维修工程延误修复而由此引发的伤害等事故，由延误方负责，甲方不承担任何责任第七章第七章 违约责违约责任任第二十二条第二十二条 甲方或物业使用人违反本合同第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每月应按物业管理费的 2%的标准向乙方支付违约金。第二十三条第二十三条 乙方不得违反本合同第八条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，如因物价上涨等因素导致物业服务管理上浮，服务费用双方另行协商调整。第二十四条第二十四条 甲方无理拒绝，阻挠乙方（或相邻业主）对房屋共有设施设备和共用部位的检查，维修、养护以及其他正常管理活动，拒绝阻挠对共用部位进行维修的，由此造成的损失由甲方赔偿和承担法律责任。第二十五条第二十五条 以下情况乙方不承担责任：因不可抗力导致物业管理服务中断的；乙方已履行本合同约定义务，但因业主入住后使用不当造成物业损坏的；9因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、乙方负责小区基本的公共秩序维护和协助公安部门做好安全防范工作，但对业主及物业使用人的人身、财产安全没有保卫、保管和保险的法定责任，对于在小区住宅内丢失现金、首饰、手机及有价证券、股票，甲方不承担责任，由业主或物业使用人自己负责。第八章第八章 其他事其他事项项第二十六条第二十六条 本合同当至业主大会尚未成立前，本合同期限至业主大会成立，新的物业公司接替时，本合同终止。第二十七条第二十七条 物业买受人与物业开发商签订的物业买卖合同中所包含的本合同约定的内容就是对接受本合同内容的承诺。第二十八条第二十八条 业主可以与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第二十九条第二十九条 房屋由施工所产生的质量问题在保修期内由开发负责处理。 第三十条第三十条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第三十一条第三十一条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协10议，补充协议与本合同存在冲突的，以本合同为准。第三十二条第三十二条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下方式处理：向仲裁机关申请仲裁；向人民法院提起诉讼。第三十三条第三十三条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方（签名盖章） 乙方（签名盖章）年 月 日