莱西项莱西项 目目 市市 场场 调调 研研 报报 告告一、宏观经济分析一、宏观经济分析1.1.宏观市场研究宏观市场研究1.11.1 莱西市概况莱西市概况莱西位于山东半岛中部，隶属于山东省青岛市，是青岛市的“后花园“，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一。全市总面积 1522 平方公里，耕地 70674 公顷，人口 72.8 万，辖 12 个镇、4 个街道办事处和 1 个经济技术开发区，862 个村庄。莱西市属北温带半湿润东亚季风气候，冬暖夏凉，气候宜人。年平均气温 11.4，莱西市历史悠久，文化底蕴浑厚,人类文明史达 5500 多年。1.1.11.1.1 人口构成人口构成2004 年全市户籍人口 72.8 万，市区人口 22 万，外县市在莱西城区常住人口 35 万，韩国驻莱西的人口约 500 人。1.1.21.1.2 地理位置及区位优势地理位置及区位优势莱西市位于青岛、潍坊、烟台、威海四大城市之间，地理位置优越，交通四通八达，是胶东半岛的交通枢纽，在青岛市“一小时经济圈“内，交通运输条件便利。境内有兰烟铁路 1 条，国家级公路 3 条、省级公路 7 条、县市级公路19 条，全市公路通车里程达 1008 公里，公路密度每百平方公里达到 66.2 公里。同三高速和潍莱高速公路从境内穿过，并设有出入口，济烟铁路在莱西市设有望城火车站。A.A.铁路：铁路：济（南）烟（台）铁路从莱西市境内经过，并设有客货站，客货运输方便。B.B.公路：公路：同三高速公路在莱西境内经过，设有 1 个出入口。潍（坊）莱（阳）高速公路在莱西境内经过，设有 3 个出入口。有 7 条国家级公路经过。C.C.海运码头：海运码头：距青岛港头 70 公里。该港年货运吞吐量 1.2 亿吨。青岛港在世界集装箱大港排名第 15 位，年吞吐量为 340 万标准箱。D.D.空运：空运：距青岛国际机场 40 公里。有 204 国道连通。1.1.31.1.3 城市定位城市定位素有“青岛后花园”之称的莱西市，近年大手笔规划建设“生态示范市” ，使这片土地迸发出无穷的发展活力。“生态莱西”“一个最适合人居和创业的现代化生态型滨河城市”的城市定位既增强了对外的吸引力，又增强了对内的凝聚力，使莱西成为观光和投资兴业的热土。1.21.2 经济发展现状经济发展现状1.2.11.2.1 经济总量经济总量2004 年，莱西全市完成 GDP（国内生产总值）145.83 亿元，比 2003 年增长 18.4%；地方财政收入 4.1358 亿元，增长 33.4%；全社会固定资产投资78.2 亿元，增长 49.8%；实际利用外资 4.56 亿美元，增长 42.6%。1.2.21.2.2 产业特征产业特征山东省莱西市是一个农业大市，近年来，莱西市始终把加快结构调整、构筑可持续发展的经济体系，作为经济工作的重点来抓。在经济结构上，突出新型工业化，坚持以工业化带动产业化、推进城市化、实现现代化。在农业结构上，不断壮大畜牧、蔬菜、果品、花生四大主导产业，加快膨胀六大农业产业链条。在工业结构上，大力培育食品加工、矿产建材、电子信息、机械制造、纺织服装和化工六大产业，突出发展食品工业集群，具备了承接国内外产业转移的良好基础。1.2.3.1.2.3.固定资产投资特征固定资产投资特征2004 年，莱西市固定资产投资达到 78.2 亿元，同比增长 51。投资 12.8亿元，组织实施了 52 项基础设施建设重点工程。完成了梅花山生态园二期、月湖广场二期、月湖清淤改造、潴河治理及烟台路、青岛路、文化路、上海路等城区主要道路改造工程，硬化翻修城区道路47.2 万平方米；铺设雨污管网 2.1 万米；铺装人行道板 38.9 万平方米；绿化面积 47 万平方米；安装路灯 507 基，城区亮化率保持在 97以上，城市功能更加完善。城市化水平达到 45.1，比上年提高了 1.9 个百分点。1.2.41.2.4 对外开放对外开放近年来，随着对外开放步伐的逐步加快，截至 2004 年第一季度以来，该市共批准外资项目 34 个，合同利用外资 9822 万美元，同比增长 15%；实际利用外资 4200 万美元，同比增长 21.5%；完成外贸出口 1.06 亿美元，同比增长25.2%。续建、引进内资项目 105 个，投资总额 31.8 亿元，实际到位 3.81 亿元，同比增长 18.6%。莱西市与日韩具有密切的经济协作关系，日韩是制造业强国，依托良好的区位优势、稳固的招商基础和优越的投资环境，莱西市有望建成承接日韩产业转移的制造业基地。1.2.51.2.5 城市消费市场特征城市消费市场特征截止 2004 年，全市完成社会消费品零售总额达 42.6 亿元，增长 18.1%。其中，娱乐、餐饮业完成 4.8 亿元，增长 16.2 %。各类市场经营活跃，商品市场年成交额 36.8 亿元。人民生活水平不断提高。2004 年全市城镇在岗职工平均工资为 10732 元，农民人均收入 4850 元。居民人均住房建筑面积 19.5 平方米，农村居民人均住房面积 24.9 平方米。1.2.61.2.6 全市居民存贷款状况全市居民存贷款状况类类 型型金金 额额增长增长2004 年末金融机构存款余额（本外币）598409 万元14.3%2004 年末城乡居民储蓄余额（本外币）483440 万元13.7%2004 年末金融机构贷款余额（本外币）391990 万元11.7%2004 年末金融机构存款余额（本外币）523712 万元18.6%2004 年末城乡居民储蓄余额（本外币）425200 万元18.4%2004 年末金融机构贷款余额（本外币）364890 万元8.%1.31.3 莱西经济的特点莱西经济的特点1.3.11.3.1 莱西整体经济逐年平稳增长莱西整体经济逐年平稳增长莱西市近年通过创建国家生态环境保护模范城市，促进了全市经济、社会和环境的协调发展，使城市的综合素质和核心竞争力明显提高，同时也带动了国民经济飞跃发展，更荣获“全国第四届县域经济基本竞争力百强县（市） ”称号。19992003 年，全市国内生产总值从 70.05 亿元增长到 120.98 亿元，增长了 76%，地方财政收入从 2 亿元增长到 4.74 亿元，翻了一番，农民人均纯收入从 3231 元增加到 4258 元，增长了 24%，2004 年莱西全市完成 GDP（国内生产总值）145.83 亿元，比 2003 年增长 18.4%；1.3.21.3.2 经济特征经济特征莱西市经济以外向型经济和农业产业化为突出特色，形成了以食品加工、化工、纺织、机械、矿产建材、电子信息业等为主体的工业结构体系，同时，第三产业对经济增长的贡献率进一步提高，全市综合经济实力显著增强。1.3.31.3.3 生态建设带动城乡经济生态建设带动城乡经济近年来，莱西市通过建设生态示范区、创建国家环境保护模范城市，城市面貌发生了显著变化，经济、社会和环境协调发展，城市的综合素质和核心竞争力明显提高。优美的城市生态环境和良好的城市形象成为莱西市最富有特色的品牌和亮丽的招商广告，城市知名度进一步提高，吸引了大批中外客商纷纷到莱西投资办项目，为城市的发展注入了强大的活力。1.3.4.1.3.4.园区成为外资投入的高度聚集区园区成为外资投入的高度聚集区近年来莱西市调整经济发展空间，加速推进园区建设，以工厂进园区、生态在城区为目标，2004 年，莱西市批准利用外资项目 263 个，实际利用外资8.39 亿美元，全市外向型经济在全市 GDP 中所占比重达到 63%。世界 500 强之一的雀巢公司及韩国泰光制鞋有限公司等一批大型企业纷纷落户莱西，增资发展。1.3.51.3.5 城市经济外向度高城市经济外向度高2004 年全市共引进外资项目 968 个，合同利用外资 28.09 亿美元，实际利用外资 15.5 亿美元，其中韩资项目分别占 60.9、65.5、68.8。2004 年出口创汇 6.5 亿美元。1.41.4 莱西市城市发展规划特点莱西市城市发展规划特点1.4.11.4.1 以经营城市的方式规划城市以经营城市的方式规划城市并实施了“积极拓展城市发展空间，调整产业布局，大力发展小城镇建设，带动农村经济和社会大发展”的战略。形成了“以市区为中心，以重点镇为翼，辐射带动一般镇”三个层面梯次推进的局面，为该市扩大开放，加快经济发展创造了条件。1.4.21.4.2 城市中心北移，城区规划面积的不断扩展城市中心北移，城区规划面积的不断扩展莱西市城区进行新一轮规划，制定城市中心北移的发展方向，拓展了城市发展空间，将城区控制规划面积由原来的 152 平方公里扩展到 383 平方公里，规划用地面积扩展到 130 平方公里，中心城区面积扩展到 50 平方公里。莱西市通过以城市规划调控城市资源，促进了产业集聚和人口集聚，壮大了城市规模，加快了城市化进程，进一步提升了区域核心竞争力，同时也有力地拉动了经济发展，为新一轮城市建设和房地产市场发展绘就出了蓝图。北部新区基础设施建设北部新区基础设施建设总投资 19150 万元新建二纵七横九条道路，通车总里程 35 公里，硬化面积 79 万平方米，新建大型桥涵 3 座，铺设雨水管道 55 公里，污水管道 27公里；总投资 3488 万元对上海路、长春路等道路和 13 个道路接点进行高标准绿化，绿化总面积达 50.78 万平方米；投资 3850.3 万元建设了绿化面积 62.94 万平方米的梅花山生态园一期工程，现已绿化 40.6 万平方米，栽植各种苗木 16.97 万株；投资 2.2 亿元建设了建筑面积 4 万多平方米的行政办公中心工程和占地 13万平方米的世纪广场工程。1.4.31.4.3 建设生态滨河城市建设生态滨河城市根据山东省建设山东半岛都市群的战略部署，莱西市将针对地处半岛都市群通向内陆的咽喉要道， “大青岛”辐射和拉动半岛都市群“桥头堡”的地位，依据当地的优势，莱西未来发展的城市规划建设要体现“显山、露水、透绿、出新”的自然水乡特色，形成莱西独特的城市个性和魅力，并着力规划绿色的城市生态体系，建设绿色道路、绿色小区、绿色机关，努力建设“城在森林中，人在花园中”的绿色生态型城市。把莱西建设成为最适合人类居住、最适宜创业发展的胶东半岛一流的现代化生态型滨河城市。1.4.41.4.4 加大旧城改造工程的力度加大旧城改造工程的力度近年来莱西市坚持旧城改造与新区建设并重的方针，加大旧城改造力度。累计投入改造资金 6 亿元，完成拆迁项目 100 多个，总面积 200 万平方米，拆迁了部分城中村、城中企业和城市破旧建筑物，解决了布局不合理、环境脏乱差的问题。同时，投资 9500 万元，建设了占地面积 3.71 万平方米的月湖广场和 13 万平方米的世纪广场，投资 1800 万元新建了龙海公园、潴河公园及十余个社区广场，极大地丰富了市民的休闲、娱乐、文化生活。1.4.5.1.4.5.加快城市环境基础设施建设加快城市环境基础设施建设在建设大青岛现代化国际城市的统一规划下，莱西市坚持高起点、高标准，不断加大城市环境基础设施建设和环境综合整治力度，使城市功能进一步完善，从而提高城市的知名度，促进经济的发展，另外更加快了城市道路建设。对城区 40 余公里的交通干线和街道进行了建设和改造，全部实行了硬化，铺设了彩色标准人行道 20 万平方米，新建交通干线 4 条。投资 1136 万元，完成了上海路、烟台路、青岛路、月湖公园、月湖广场、世纪广场的路灯更新及主要建筑物的霓虹灯安装，使城市亮化再上新台阶。1.4.61.4.6 规划新园区拉动莱西经济发展规划新园区拉动莱西经济发展加快城市建设必须有经济发展作支撑，园区则是经济发展的有效载体和城市建设的重要内容。莱西坚持将园区建设纳入城市总体，一并规划，组团布局，同步建设。并把姜山镇、李权庄镇规划为面积平方公里的新型工业区，沿烟青一级路开放，建设一条经济长廊，形成