1商业地产运作商业地产运作主要法律风险点提示主要法律风险点提示房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/ /预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。集团法律预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。一、土地使用权取得的法律风险一、土地使用权取得的法律风险（1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议；（2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地；（3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排；（4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程；（5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。（6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。建议：充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险（1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等；2（2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费；（3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益；（4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险；（5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。建议：与他方展开合作或进行并购前，应做好尽职调查工作，财务与法务应各司其职并相互配合，对项目公司的合规性及财务状况进行摸底。须与对方签订框架协议，明确对方如虚假陈述或提供不实资料应当负担惩罚性赔偿责任。应充分考虑项目公司的扩大再生产发展需要，对分红机制进行改革，留存一定数额的再投入资金。在正式交易文件签署前，需已完成上述工作，并对风险充分预估。三、房地产融资的法律风险三、房地产融资的法律风险（1）因国家货币政策、信贷政策收紧导致融资渠道狭窄，资金压力增大，尤其是房地产企业应特别注意；（2）盲目扩大投资导致资金链断裂，企业生存前景堪忧；（3）因按揭贷款合同产生的风险；购房者无力还款导致开发商承担连带保证责任；（4）向银行提供按揭全程担保，未履行向风控部门报批程序，易造成日后承担担保责任的风险；（5）业主发生断供，为及时上报风控部门采取措施，造成后期公司资金损失；（4）小贷公司风控机制不健全，对外借款没有完善担保手续，造成日后债权回收困难的风险。建议：利用现有的政策环境及资本市场层次，拓宽融资渠道，对外投资应量力而行，避免现金流受阻，影响企业正常运作，引发多米诺效应。在与银行签订按3揭合作协议中，明确约定业主取得房产证开发商的阶段性保证责任解除，并与业主约定房产证的办理和他项权登记由开发商操办。项目公司必须将或有风险事项逐级上报集团风控部门，把控风险。小贷公司对外借款，须在风控部门指导下完善担保手续。四、项目施工的法律风险四、项目施工的法律风险（1）项目未竣工即投入使用，视为发包人已经验收，认可工程质量；日后再以工程质量为由拒付工程款的，难以得到法院支持；（2）购房者因项目未竣工可要求退房，并主张赔偿违约金；（3）如发生安全事故，开发商将承担赔偿责任；（4）工程管理存在制度缺陷，缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；（5）疏于合同管理，如勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；（6）设计变更、签证和索赔产生的法律风险；（7）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；（8）因工程价款未按约定及时结算，被施工方主张违约责任。（9）签订阴阳合同的风险，一旦产生纠纷，法院或仲裁机构将会采纳经备案的合同，造成公司利益受损。建议：重视合同管理及施工现场管理，明确违约责任及审批制度，尽量使用标准的建设工程施工合同示范文本。严格阴阳合同管理，尽量杜绝签订阴阳合同。五、与销售代理公司相关的法律风险五、与销售代理公司相关的法律风险（1）销售代理合同对于销售业绩、费用分配约定不明，容易造成纠纷，影响销售进度；（2）销售代理公司及其员工在销售过程中对购房者做虚假承诺或存在其他不当行为，业主日后未能实现从而主张解除合同或损害赔偿；（3）销售人员口头承诺的风险，造成业主日后以口头承诺向公司提出主张。4建议：选择有资质及业内声望较好的中介机构，明确考核目标、费用计算方式及违约责任。严格管理销售人员，禁止口头做出与销售合同不一致的擅自承诺，并在案场醒处做文字提示，提醒购房者以合同文本约定的内容为准。六、与广告策划相关的法律风险六、与广告策划相关的法律风险（1）广告内容虚假，购房者可以欺诈为由要求退房，并主张赔偿；（2）因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险，可能因涉嫌不正当竞争被其他经营者索赔；（3）因广告内容或者发布形式不当被行政机关处罚。建议：选择有合法资质的广告公司，对于广告内容及发布形式应当首先审查；事后发现有不当之处的，及时予以改正。七、与房屋销售相关的法律风险七、与房屋销售相关的法律风险（1）未取得预售证销售房屋属违法行为，购房者可主张合同无效，要求退回房款并要求赔偿损失；（2）未取得预售证出售房屋为国家法规明令禁止，开发商会遭遇主管部门行政处罚；（3）促销方案如违反法律规定及社会公德，可能遭受主管机关行政处罚；建议：未取得预售证不能对外销售，必须保证销售过程证照齐全，合法合规。八、与购房者相关的法律风险八、与购房者相关的法律风险（1）因开发商延期交房、延期办理房地产证，购房者可主张违约金；（2）严重逾期未能交房或办理房产证，业主可主张退房并赔偿损失，行政机关也要对此进行处罚；（3）因规划设计方案变更，需依法履行通知手续，否则购房者有权要求退房。5建议：尽量按照合同约定履行交房和产权证办理，如确实不能及时履行的，应当事先通知购房者，并取得购房者认可的书面文件。九、签订购房合同的法律风险九、签订购房合同的法律风险（1）未尽职审查购房人身份和资格，导致购房人主体不适格，日后被主张解除购房合同；（2）营销人员私自对购房者承诺优惠或者其他购房条件，未来购房者以未能实现为由主张解除合同或者赔偿损失；（3）对于违约的业主，因未能及时取得解除合同的证明就将房屋另行售卖，造成一房二租，开发商因此承担惩罚性赔偿责任；（4）房屋买卖合同或补充协议因显示公正或违反法律规定，而被认为无效。建议：完善销售管理制度，合同的签订及补充协议的拟定不能由销售人员自行操作，需履行报批和合规审查手续。十、施工手续不全的法律风险十、施工手续不全的法律风险（1）被行政机关责令停工等行政处罚措施、遭遇工期损失；（2）不能按时完工、开业，遭遇购房者违约赔偿主张；（3） 实践中存在土地未摘牌或未完成征转手续即动工建设，可能会被主管部门以施工手续不全为由责令停工、处以罚款等，造成公司前期投入失败的风险。建议：必须在开工前完善施工手续，合法施工，避免工期延误。动工建设前，必须要求土地使用权取得无瑕疵，且获取施工许可证。十一、售后包租的法律风险十一、售后包租的法律风险（1）属于行政违法行为，可被行政机关处以罚款；（2）金额巨大，有可能构成集资诈骗罪，被追究刑事责任；6（3）购房者可诉请合同无效，主张返还房款。（4）对购房者未来的租金收益擅做承诺，一旦购房者日后以售后包租违法为由要求解约，公司将承担巨额的解约成本。建议：谨慎宣传售后包租，不要对包租收益做任何文字或口头的承诺，可采取设立房地产信托，这是一种合法的融资方式。十二、未通过消防、环评等验收的法律风险十二、未通过消防、环评等验收的法律风险（1）被消防主管机关处罚，停止营业；（2）不能办理竣工验收备案表，影响交付；（3）发生消防事故将承担巨额赔偿责任；（4）可能构成消防责任事故罪，被追究刑事责任。建议：应当陆续完成相关验收，办理竣工验收备案。十三、受托经营行为的法律风险十三、受托经营行为的法律风险（1）如经营行为侵害第三方利益，被第三方主张委托人和受托人承担连带赔偿责任；（2）因达不到投资利润目标，被业主主张解除合同赔偿损失；尽管业主的该项请求一般不能得到法院支持，但业主的维权行为将对商业环境和品牌效应产生消极影响；（3）涉嫌售后包租，被主管机关行政处罚；（4）虚拟商铺销售的风险，由于不能分割销售，购房者未来无法取得房产证，可能以开发商存在重大过错为由要求解除合同，退还房款并赔偿其他损失。建议：在委托经营合同中应当明确约定，界分权利义务。对于虚拟商铺建议采取整体销售、分割租赁或者开发商自持的方式规避风险。十四、业主销售仿冒品的法律风险十四、业主销售仿冒品的法律风险7（1）业主大量售卖仿冒品，损害物业品牌价值；（2）遭遇工商、公安查处，损害商业环境；（3）消费者买到假货后可能向开发商主张疏于管理的赔偿责任；（4）因管理不善被主管机关行政处罚。建议：做好对商户的管理工作，发现有违法犯罪行为的应及时制止，并报案处理。十五、违法报批报建的法律风险十五、违法报批报建的法律风险（1）因申报材料虚假，规划部门可据此撤销规划许可；（2）被规划部门、房产管理部门、工商部门等行政主管部门严厉处罚造假行为；（3）可能触犯刑法，构成伪造国家机关公文证件印章罪，被追究刑事责任；该罪属行为犯，有此行为及构成犯罪，但是如情节显著轻微且无任何后果的，也可免于追究刑事责任；（4）购房者因此诉请解除购房合同，要求返还购房款、定金等并赔偿损失。建议：因规划设计或其他条件变更，应当严格遵守国家及地方规定履行变更手续，切忌弄虚作假，因此承担不必要的损失。以上为集团可能面临或已经发生的易导致法律风险的问题，请集团对此充以上为集团可能面临或已经发生的易导致法律风险的问题，请集团对此充分重视，采取有效措施改善弊端，降低发生法律风险的概率。分重视，采取有效措施改善弊端，降低发生法律风险的概率。