- 1 -宣威地税多措并举全面实现存量房交易税收直征随着我国城镇化不断推进，城镇房地产业的税收已经逐步成为地方税收的重要增长点。探究该行业的税收征管、堵塞跑冒滴漏已经越来越成为各级地税部门关注的焦点，特别是存量房的税收征管问题由于各种原因长期以来未能得到有效解决。近年来，财政部、国家税务总局先后下发财税2009100 号、财税201161 号文件，要求各地要推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作，同时要求存量房交易税收必须由地税机关直接征收。宣威市地税局作为我省应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的试点单位之一，为全面落实总局文件精神及省市局的有关要求，在各级领导的高度重视下，该局积极筹备、精心策划，经过多方协调配合及努力，以推行房地产评估技术为契机已经全面实现了存量房交易税收直征，并取得了较好成绩。截至 9 月 1 日，仅 2 个月时间，由直征窗口评估交易房产 146 套，核定计税价格2645.48 万元，实际计缴税款总额 158.92 万元。假若按过去纳税人自行申报纳税（计税价格为中介机构评定）仅能缴纳 96.21 万元。现在与过去相比增加税收 62.71 万元，增长了 1.6 倍。较好的堵塞了税收的跑冒滴漏。该局的主要做法为：一是提高认识，积极争取地方党政领导的重视和支持。鉴于过去存量房交易税收是由房产交易中心代征，税务部门未主动介入，导致在征管方面存在着不同程度的漏洞。对此，该局积极主动向当地党委政府请示汇报，依据省市局得文件精神提- 2 -出了一些具体可行的方案措施，得到了宣威市委政府的高度重视，成立了由财政、税务、城建、房管、国土等部门负责人组成的领导小组。要求各部门要各司其职、各负其责，要形成合力全面支持地税部门推行存量房交易税收的直征工作，将存量房交易税收的征收窗口由房产交易中心搬到了地税局征税大厅。对过去相关部门因代征取得的手续费等既得利益由政府协另行调解决，减少了推行直征的阻力。二是做深入细致调研，为直征铺垫扎实的基础。直征工作的核心就是要解决过去存在计税依据不实的问题，该局首先广泛普查存量房的现状，对全市范围的存量房情况进行全面的摸底了解；其次是调查实交案例，对当前存量房的交易量及交易价格、税收缴纳等情况进行分析；再次是调查影响存量房房屋价格的因素。包括地段等级、土地价格、交通条件、周边环境、配套设施、房屋成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修以及目前房地产市场行情及市场供求状况等。最后是聘请中介机构进行标房建设。按照宣威市土地基准地价为标准，设立了七个大区 、53 个小区，167 个标准房。确保了存量房交易的计税依据合理合法。三是建立定期信息比对机制，确保“先税后证”落到实处。宣威地税局与房地产交易中心实施定期信息比对，主要是比对到地税部门申报办理税收手续的房地产交易户数与房地产管理部门办理的房产证过户手续的户数是否吻合。实现了各部门间的相互牵制、监督，防止了暗箱操作、以权谋私，确保了“先税后证”落到实处，- 3 -形成了有效的联合控管机制。四是加强直征点的管理，保证运转有序规范。直征是一项新工作，涉及面广，加之推行新的评估计税方式，与纳税人争议扯皮的事在所难免，由此该局直征后专门明确了一名副局长负责该项工作，并从管理分局和征收分局抽调业务骨干安排到直征窗口，征收分局干部负责税款征收、管理分局干部负责房价评估系统操作以及争议处理等，减免审批则一律由税政科负责，形成权力制约，保证了此项工作有序规范进行。宣威地税局克服各种困难，在全省范围内率先开展房产交易税收直征工作，并收到很好的效果，省局李明秋总经济师和税政三处处长李明俊在亲临现场检查指导应用评估技术评估存量房交易税收工作时，对直征工作的顺利开展给予了充分肯定。存量房交易税收的直征为税收征管带来了一系列的好处：一是直征后便于对征税干部的管理，形成权力制约，并得到有效监督，同时更便于相关领导参与解决争议，受到纳税人好评；二是掌握了征收主动权；三是能及时发现、解决申报价格比对过程中遇到的问题，从而能够深层次的总结出一个行业的税收征管问题。四是在直征的过程中通过房产评税确定合理的计税价格，能够有效防止国家税款的流失；五是节省征税成本，实现了用最少的人去管理一个行业的税收。 （宣威市局）