房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com物业管理师复习提纲物业管理师复习提纲-基本制度与政策基本制度与政策第一章 物业管理概述 本章要求： 掌握：条例对物业管理的定位，条例的指导思想以及确立的基本法律 关系。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，条例 确立的基本制度，条例涉及的主要问题。 了解：物业管理的产生和发展，我国物业管理制度建设的历史沿革。 本章考试知识要点： 1. 条例对物业管理的定位 2. 物业管理的特征 3. 物业管理的市场化特征 4. 市场原则作为物业管理活动的前提条件 5. 我国物业管理的产生和发展 6. 我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7. 物业管理在社会经济中的地位和作用 8. 我国物业管理制度建设的历史沿革 9. 政府在我国物业管理发展中的特殊地位 10. 条例颁布前物业管理制度建设的主要特点 11. 城市新建住宅小区管理办法 12. 条例颁布后物业管理制度建设的主要特点 13. 条例的指导思想 14. 条例创设的法律制度及其内容 15. 条例的主要内容 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com16. 条例法律责任的特点 17. 条例确立的基本法律关系 本章复习纲要： 一、物业管理的概念（掌握） 1物业管理定义 物业管理条例第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 2.物业管理定义的含义 物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生 和秩序进行维护 3.物业管理条例调整的范围 既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动 既包括城市，也涵盖乡村 4.物业管理的特征 社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征 社会化 社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前 提。 专业化 专业化是指专业物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的 要求去实施专业化管理。 市场化 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com市场化是物业管理的最主要特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营， 所提供的商品是劳务。 物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种 服务。 二、我国物业管理的产生与发展（了解） 1. 伴随着建筑技术的不断进步，高层建筑附属设备增多，结构的复杂，日常 维修养护和管理事务的繁琐复杂，孳生了物业管理行业 2. 我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行 住房商品化制度而逐渐发展起来的 3. 1981 年 3 月 10 日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳 市物业管理公司挂牌成立。 4. 1993 年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳 经济特区住宅小区物业管理条例 5. 建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于 1994 年颁布了城市新建 住宅小区管理办法，确立了物业管理新体制 6.四次全国物业管理工作会议 1995 年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对 住宅小区实施物业管理的经验。 1997 年，建设部在大连召开全国事二次物业管理工作会议，推广大连整治 改造旧住宅小区，推进物业管理的经验 1999 年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物 业管理项目招投标制度和经验 2003 年，建设部在北京召开了全国第四次物业管理工作会议，贯彻落实宣 传物业管理条例 7. 2000 年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要 作用 8. 2003 年 6 月 8 日，国务院颁布了物业管理条例，标志着我国物业管理 进入了法制化、规范化发展的新时期 三、我国物业管理制度的历史沿革（了解） 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以物业管理条例为分水岭， 划分成物业管理条例颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各 自具有鲜明的特点 1.从 20 世纪 90 年代初到条例颁布前，对于物业管理这一新生事物，无论 国家还是地方都尝试通过制度建设加以推动和规范。 这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点： 一是借鉴性，主要借鉴新加桂、香港特区等国家和地区的先进经验； 二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的 政策和方法 这一阶段颁布的物业管理法规政策有： 城市新建住宅小区管理办法是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性 文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产 生了重大影响。 全国优秀管理住宅小区标准 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收 工作的通知 关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通 知 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 物业管理企业财务管理规定 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 物业管理企业资质管理试行办法 住宅室内装饰装修管理办法 2. 2003 年 6 月 8 日，物业管理条例正式颁布，这标志着我国物业管理法 制建设进入新阶段。 这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点： 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com一是配套性，主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻 落实条例为基本指针； 二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；三是操作性，主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现 实操作层面上得以实施。 这一阶段的物业管理政策法规主要有： （1）2003 年 6 月，建设部发布业主大会规程； （2）2003 年 9 月，建设部发布前期物业管理招标投标管理暂行办法； （3）2003 年 11 月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费管理 办法； （4）2004 年 1 月，中国物业管理协会制订普通住宅小区物业管理服务等级 标准； （5）2004 年 3 月，建设部发布物业管理企业资质管理办法； （6）2004 年 7 月，国家发展改革委员会、建设部发布物业服务收费明码标 价规定； （7）2004 年 9 月，建设部发布业主临时公约（示范文本）和前期物业 服务合同（示范文本）； （8）2005 年 11 月，人事部、建设部发布物业管理师制度暂行规定、 物业管理师资格考试实施办法和物业管理师资格认定考试办法。 四、物业管理条例（掌握并熟悉） 1.物业管理条例的立法过程 1999 年 4 月，建设部成立物业管理条例起草小组 2001 年 3 月，经建设部常务会议讨论通过，形成物业管理条例（送审稿） ，提请国务院审议 2002 年 10 月 16 日，经国务院同意，国务院法制办将物业管理条例（草 案）登报公开向社会征求意见 2003 年 5 月 28 日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了条例（草 案） 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com2003 年 6 月 8 日，国务院总理温家宝签署中华人民共和国国务院 379 号令颁 布了物业管理条例 2003 年 9 月 1 日，物业管理条例正式实施 2.物业管理条例的指导思想 物业管理条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面： 一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系； 二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系； 三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。 3.物业管理条例的立法原则 物业管理条例在立法过程中，主要遵循以下基本原则： 物业管理权利和财产权利相对应的原则 维护全体业主合法权益的原则 现实性与前瞻性有机结合的原则 从实际出发，实事求是的原则 4.物业管理条例创设的法律制度 创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理 企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的 基本制度（具体内容见第三章） 5.物业管理条例的主要内容 物业管理条例分为七章 70 条 6物业管理条例确立的基本法律关系 业主相互之间的关系 物业管理企业和业主之间的关系 开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 房地产房地产 E E 网网- -房地产与物业管理实用资料库房地产与物业管理实用资料库 http:/www.fdcew.comhttp:/www.fdcew.com物业管理各方主体与政府之间的关系 五、涉及物业管理条例的有关数字知识汇总（掌握） （一）时间数字 1、物业管理条例经 2003 年 5 月 28 日国务院第 9 次常务会议通过，2003 年 6 月 8 日以国务院第 379 号令公布，自 2003 年 9 月 1 日起施行。物业管理条 例是我国第一部物业管理行政法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对业主 及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规 定，并明确了相应的法律责任。 2、筹备组应当自组成之日起 30 日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。3、召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的 业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 4、推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的、业主意见，凡需投票表 决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会 投票时如实反映。 5、业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立情况、业主 大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民 政府房地产行政主管部门备案。 6、业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地的区、县人民政 府房地产行政主管部门备案。 7、原业主委员会应当在其任期届满之日起 l0 日内，将其保管的档案资料、印 章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。 8、业主委员