土地土地 房产房产 金钱金钱 好文章好文章大陆房地产市场扑朔迷离，真真假假很容易混淆大众视线，日前有网友论坛发贴曝光大陆房地产四大谎言和十大黑幕，并给出四个预言和三个忠告。 四大谎言 1、土地有限致房价必涨是谎言。中国人口密度不如日本、香港地区、德国等地方。中国人口多，所以盖的大多是高楼，上海 18 层以上的高楼，超过美国东海岸的总数。2、城市化致房价必涨是谎言。农民的收入远远不如城市人，城市人都买不起房子，居然还有人幻想农民进城维持高房价。3、人民币升值致房价必涨是谎言。人民币对美元是升值的，对加元、澳元、欧元是贬值的。日本房价泡沫从 1990 年后破灭，可日元对美元一直升值到 1995 年。美元对欧元前几年一直在贬值，可是在此期间，美国的房价上涨近一倍。4、城市的土地稀缺致房价必涨是谎言。房价再涨 1 万倍也是稀缺的，但不要忘了:人民币是稀缺。十大黑幕1、中国的房子质量较差，但同样是房子的特性，这些质量问题可能要过 20 年甚至更久才暴露出来。这时房产商、建筑商可能已经关门大吉了。或者因为特别的事情才暴露，比如地震，再比如浙江有人装修，敲开墙，发现应该是两根钢筋的，居然被两根竹子取代。连王石都认为目前中国房子质量不够好，更不用说一些二三流开发商的房子的质量了。 2、中国的房地产业就是一个地方政府掠夺普遍居民财富的一个行业，开发商只不过是依附于地方政府，或是地方政府权贵的代言人罢了。所有与掠夺相悖的东西，如经济适用房、廉租房、集资建房，都是地方政府眼中钉。3、开发商、地方政府、三奶经济学家是利益共同体，是买房人的敌人，所以这三个主体永远不会说房价有泡沫，房价会下跌。所以楼市中的言论，先要看看它代表谁的利益。4、房价贵不贵可以参考以下几个数据:一是美国目前房价中位数是20 万美元，约 200 平方米的别墅，相当于美国中等家庭收入的 4 倍，而北京上海这样的烂地方，是 16 倍于家庭收入。平均房价 7000 元/平方米，中国是 3600 左右；中国人均存款是 13000 元左右。综合GDP、自然资源、科技水平、人员素质等因素，联合国测算，中国人均的财富是美国的 2%。 5、房价从长期来看，一定是上涨的，但扣除通货膨胀，增值是非常少的。美国 100 年来，扣除 CPI，每年涨 3%。最近 30 年同样如此。英国从 1965 年到 2004 年，房价从不到 4000 英镑涨到 14 万英镑，但不要急，同期 CPI 上涨 12 倍，就是说相当于房价每年涨 2.9%。其中上涨集中在 19958 年之后，因为 1995 年只比 1965 年涨了40%，算是 CPI，房子是不断贬值的。 6、房价长期上涨，不代表永远上涨。短期上涨速度超过长期上涨速度，必然有下跌。日本在 33 年内，地价上涨 100 倍，随后 14 年下跌 70%，2005 年前后有所上涨，但好像日本房价最近又跌了。希望在中国房价 5 年之后下跌比如 60%时，打算自杀的人，有人发个短信给他:房价长期来看是上涨的。7、当房价是家庭收入的 10 倍以下时，房价比较合理。这个 10 倍已经考虑了中国人喜欢房子的小农思想，以及父母对子女的资助等因素。8、目前一套房子年租金一般在 3%以下，而首付 3 成，7 成贷款买房，则损失的存款利息及付出的贷款利息，约为 6%。买了房，很多人都失去了创业的机会，也许在 50 岁，会有激情当个老板吧。目前买房，并不值得骄傲，反而是愚蠢的标志。9、开发商或炒房人的成本不是房价下跌的底限，前不久，有美国贷款机构以 1 美元，并倒贴 1 万美元抛售一套别墅，1 美元难道是成本？10、警惕对房产加税，或取消所有税收优惠的风险。比如契税暂时条例非常清楚地规定，契税税率是 3-5%，目前是多少？炒房所得税是 20%，目前一般按总价 1%征收。当卖地的税收减少了，拿什么钱维持高款吃喝、买车、出国旅游的费用？四大预言1、房价的持续下跌，一定会造成大量的银行坏账、烂尾楼，建材、钢铁等行业将遭受重灾，但这是无法避免的。中央政府除了银行业，从来没有拿出真金白银挽救一个行业，更何况房地产业现在这个地步，都是地方政府的昏头官员造成的，自己拉的屎，自己擦。而地方政府，本质上就是要通过高价卖地来收钱的，怎么可能反过来出钱救这个行业呢？2、房产商会破产、倒闭、解散 50%以上，房产中介门店会消失 80%以上。 3、中国一定会大量出现断供房。4、一定会有部份房产商卷款潜逃，留下一些对天哭傻老百姓。地方政府有可能去擦这个屁股，有可能不擦。三个忠告1、不要因为存款负利率就买房。中国的经济萧条不是不可能的，这种情况下，现金最值钱，因为经济走弱，什么东西价格都要跌。看看日本，经济萧条，于是房价、股价、物价全部的下跌，现金相对就升值了。2、现在买房是做经济炮灰。3、房价上涨的时候未必会死人，房价下跌时却一定会死人。这是李嘉诚的话。股市在十年内，有两次下跌超过 60%，自杀的人全国也没有几个，可是楼市，会有很多。以后走路的时候，尽量不要在高楼下面走。