S 银行对银行对 A 公司房地产项目贷款的信用风险管理公司房地产项目贷款的信用风险管理第二章 S 银行对房地产项目贷款信用风险的管理现状 2.1 S 银行贷款业务的总体情况 截止至 2012 年 12 月 31 日，S 银行在 2010 年至 2012 年期间贷款余额依次为 6,107,152.34 万元、7,099,299.88 万元、8,140,369.51 万元，在贷拨比例指标上依次为 2.75%、2.64%、2.78%，在贷款拨备覆盖率指标上依次为 297.91%、548.24%、645.06%。 单一最大客户贷款比率依次为 7.5%、6.94%、7.52%，在单一最大集团客户贷款比率指 标上依次为 13.79%、12.23%、9.64%，在不良贷款率指标上依次为 0.92%、0.48%、0.42%。 可见，S 银行在贷款风险控制质量的持续管理上具有较高实力。 在对行业投放贷款方面，2012 年对制造业投放金额为 1,937,857 万，占比 23.81%， 2011 年对该行业投放金额为 1,736,255 万，占比 24.46%。2012 年对批发和零售业投放 金额为 954,100 万，占比为 11.72%，2011 年对该行业投放金额为 791,893 万，占比为 11.15%。2012 年对房地产业投放金额为 608,439 万，占比为 7.47%，2011 年对该行业 投放金额为 656,211 万，占比为 9.24%。可见，S 银行持续在房地产行业的贷款投放金 额占该行较高比例。 在不良贷款率控制方面，2010 年至 2012 年期间的贷款余额依次为 6,107,152.34 万 元、7,099,299.88 万元、8,140,369.51，2 万元，2010 年至 2012 年期间的不良贷款率依次 为 0.92%、0.48%、0.42%。其中，在 2012 年 S 银行按五级分类口径统计不良贷款余额 为 34,127 万元，比上年末下降 74 万元，本行不良贷款率 0.44%。2012 年次级类贷款为 22,241 万，占比为 0.27%，2011 年次级类贷款为 16,393，占比为 0.23%。2012 年可疑类 贷款为 10,789 万，占比为 0.13%，2011 年可疑类贷款为 15,604，占比为 0.22%。2012 年损失类贷款为 1096.82，占比为 0.01%，2011 年损失类贷款为 2203.57，占比为 0.03%。 2.2 S 银行房地产项目贷款管理措施 2.2.1 项目贷款业务流程管理 S 银行贷款业务流程管理包括以下环节，申请、尽职调查、风险评估、贷款审查审 批、签订合同、贷款发放、贷款支付、贷后管理及回收与处置。其中贷前调查、贷中审 查审批及贷后管理环节属于信用风险控制的重要关键环节。 S 银行对贷前调查采取双人调查结合实地走访方式，其中双人调查指信贷业务的贷 前调查原则上应由具有 S 银行信贷专业资格的两名信贷人员调查，并在调查报告中签署 明确意见。实地走访指每笔信贷业务的贷前调查必须坚持对申请人、担保人、抵（质） 押物等进行实地查看，确认与贷款相关信息的客观真实性。 贷前调查人员在完成贷前调查后必须对贷款项目及客户信用等级进行风险评估，S 银行对客户信用等级及贷款项目风险评级有自己的评定规则，通过定量分析及定性分析 计算出客户及贷款项目的分值后对应相应标准得出最终的评定结果。贷前调查人员发起 评级流程并对比系统初评结果进行评级后，提交给有权审批人（根据不同的评级结果由 系统提交支行信贷部和总行信贷部）作最后评定。在结束贷前调查后，贷前调查人员通 过信贷管理系统录入调查信息及拟贷款定价及方式申请，进行逐级呈批上报进行审批。 经审批后的贷款管理工作主要集中在贷后跟踪管理，包括对贷款还款情况及资产十 级分类管理等工作。其中贷款分类系统根据信贷资产风险分类的规则定期生成风险分类 流程，供各岗位人员进行风险分类认定，允许手工发起分类认定流程，供特定情况下对 特定客户进行风险分类认定。允许特定情形下对批量认定类贷款进行特殊评定并锁定评 定结果。2.2.2 项目贷款的相关风险控制措施 S 银行除了通过关键业务流程和环节控制进行风险控制外，还通过限额管理及信用 风险缓释进行风险控制。其中限额管理措施指针对客户、专业市场或某个行业确定一个 在一定时期内 S 银行能够接受的最大信用风险暴露，具体体现为年度的最高授信额度。 2.2.3 S 银行对项目贷款业务的自律检查 在现有体系下，S 银行内部对房地产项目贷款有检查及监督职责的部门包括总行信 贷管理部、监察稽核部。在每年度 S 行内部的总行信贷管理部、总行风险内控管理部门 及各级信贷管理部门的自律检查程序是在对贷款业务的自律检查在根据各自制定的考 核方案基础上，根据贷款业务发展的状况及外部监管要求制定本年度拟组织实施检查的 项目，一般按照贷款产品种类划分进行自律检查。检查实施过程一般包括对贷款检查数 据进行筛选、调阅贷款资料档案检查、检查问题事实确认、考核及通报。 以 S 银行对房地产公司项目贷款的检查为例分析，在自律检查中存在的风险主要反 映为数据抽样的风险、时间及数据限制检查效果、检查工具及方式缺乏滞后。因此，检 查中发现的问题多表现为文档记录不规范表面问题，较难挖掘到潜在的问题。究其根本 原因，主要为部门职能定位欠准确、人员素质及组织架构设置不合理等多方面问题。未 来可通过进一步优化组织架构及明确职能导向为审计以提高对房地产监督的效力。 2.3 S 银行信用风险管理架构及职能 2.3.1 组织架构 S 银行的信用风险管理组织架构由董事会、风险与合规管理委员会、监事会、高级 管理层、风险管理委员会及 S 银行的风险管理三道防线构成。其中，第一道防线为与市 场直接接触的业务操作部门，包括总行资金业务部门、支行信贷管理部、支行公司业务 部、支行零售银行部及支行小微金融市场部） 。第二道防线为业务管理部门，包括总行 风险管理部、总行信贷管理部、总行电子银行部、总行公司银行部、总行零售银行部、 总行小微企业金融部门。第三道防线为总行稽核审计部门、各级风险管理部或岗位。 2.3.2 职能划分 总行信贷管理部门是 S 银行信用风险管理的主责及统筹部门，负责制定信用风险管 理办法、信贷业务的信用风险识别及评估方法、建立信贷业务持续信用风险监测、控制 体系、监控各类信贷业务的信用风险限额、协助监督资金及贷记卡业务信用风险管理、 指导及监督各支行信用风险管理工作。总行风险管理部门主要负责审核 S 银行信用风险 管理规章制度、定期收集信用风险报告等信息。 其中，在总行信贷管理部设置信贷管理中心、资保与风控中心及授信审批中心。其 中信贷管理中心主要职责中包括对全行信用风险的计量管理、系统开发和维护，统筹全 行的信用风险管理工作及指导各项信贷管理措施。授信审批中心负责统筹全行公司类授 信业务的审查审批工作，对投行、金融相关授信业务、超支行权限的授信业务履行审查 职能。资保与风控中心负责全行信贷业务风险的管控工作，包括资产保全、风险项目监 管、现场与非现场监控检查等。第三章 S 银行对 A 公司房地产项目贷款的信用风险分析 3.1A 公司及其房地产开发项目的基本信息 3.1.1 A 公司的基本信息 A 公司的企业类型属于房地产开发企业，员工人数 120 人，其注册资本金额为 133488000 元。A 公司经营场地用地面积 2369 平方米，经营场地建筑面积 3511 平方米， 经营场地所有权为租赁方式。A 公司是某地方区域内以房地产开发经营为主的房地产公司，该公司成立于 2001 年，在当地已开发个多个商品房住宅小区、商业广场及其配套文体康乐设施，也经营项 目策划咨询、物业管理及楼盘销售等。A 公司开发的商品房地段环境一般具有较优质条 件，楼盘区域附近一般有政府公共行政服务单位、学校、医院及农贸市场。故此，楼盘 区域一般也有规模较大的房地产公司开发的楼盘。虽然，在市场竞争环境竞，或竞争激 烈的情况下，A 公司让以较优质的房屋、方面的交通及设计贴近市场，在行业内具有较 好的口碑占据一定市场。在现时房地产经济相对较低迷前提下，A 公司占有相对少的存 量土地。在现时区域房地产加剧竞争的情况下，A 公司在可开发的土地储量存在瓶颈。 3.1.2 A 公司已开发的房地产项目 A 公司具有 10 多年的房地产开发经验，其先后开发了景苑、景豪、广场、豪庭等 项目，每个楼盘都能够成为市民瞩目的焦点。A 于 2003 年开始田园项目的建设，田园 初期合共 2800 多户于 2002 年已全面交付使用。2004 年建成酒店式公寓。2005 年公司 对占地 7 万多平方米的田园续期进行建设，到目前为止已售罄。2009 年 A 公司重点开 发木棉项目和雅园项目。雅园项目已全部建成封顶，合共总建筑面积约 264683 平方米， 其中第一期占地面积为 40020.99 平方米，建设 14 栋，建筑面积约为 170526.22 平方米； 二期占地面积为 22526.52 平方米，建设 8 栋，建筑面积约 94157 平方米，整个园区共建 22 栋 1962 套高档高层住宅。项目从 2009 年开始动工，2010 年开始预售，目前项目 1-18 栋已办理预售，剩余未售住宅面积约 108504 平方，其中 1-12 栋基本售完，13-18 栋销 售已达 70%，剩余 19-25 栋尚未办理预售，总体销售理想，其中部分楼盘信息见表 3-1。3.1.3 A 公司拟贷款的房地产开发项目 该项目总体用地规划总面积为 17622.12 平方米，总建筑面积 102238.00 平方米,计入 容积率面积 77716.00 平方米。从空间上看，本项目位于城市中心位置，处在区的政治、 经济、文化、金融、信息和科技中心区域，从时间上看，正是各房地产企业大力开发的 重点地段。因该项目处在区的政治、经济、文化、金融、信息和科技中心地带，地段升 值无可估量。目前，现已建成的楼盘有多个楼盘。A 公司在该地块周边先后开发了多个 项目，这些项目已取得巨大的成功。该项目规划总用地 17622.12 平方米，计入容积率建 筑面积 77716 平方米，建筑密度 42.2%，绿化面积 4445 平方米，绿地率 25%，本项目 的户型相对于雅园六、八的较大户型，以中小户型为主。本项目的户型由二房一厅、一 房一厅、单房及小复式等多种形式组成，除少量小复式套内单元面积约 118.90 平方米至 124.67 平方米不等，其余套内单元面积约 32.11 平方米至 86.29 平方米为主，该项目规划数据如表 3-2。该房地产开发项目于 20xx 年 y 月进行开发，整个项目从开始建设至竣工验收为期 24 个月。至调查为止，项目已开展桩基础工程。 3.2 S 银行对 A 公司房地产项目的贷前管理 3.2.1 A 公司的信用风险识别及信用评级 （1）S 银行的企业信用等级评估机制 S 银行对企业信用等级采用十二级分类管理（见附录 C） ，级别分别分为 AAA+、 AAA、AA+、AA、A+、A、BBB、BB+、BB、B+、B 及 C 级。采用定量分与定性评分相 结合办法。根据得分确定信用等级结果。信用等级评分统一采用评分表作为工具，根 据评分内容与性质的不同，分别采用“财务指标评分表” 、 “信用记录评分表”及“扣分 项目表”作为评分工具，计算信用记录得分、财务指标得分与扣分，并视企业的实际 情况的不同计算总分数、确定信用等级。企业信用等级评分的计算规则为根据基于提供 年度财务数据的不同情况的前提下，采用两种不同的计算方式。对于能提供最近两年年 度财务数据的企业，计算公式：总分数=信用记录得分40%+财务指标得分60%-扣分。 （2）A 公司信用等级评定过程 根据 A 公司提供的 2010 年至 2013 年财务报表的数据分析，应采用根据公式为“总分数=信用记录得分40%+财务指标得分60%-扣分” 。的计算方法进行