住宅小区运动场地归属权之法律探析住宅小区运动场地归属权之法律探析随着社会的不断发展，人们越来越追求高品质的生活，对自己居住环境的要求也日益提高。为了吸引购房者，许多小区开发商在小区建设过程中有意增加一些配套设施，由于足球场、篮球场、羽毛球场、网球场等运动场地的实用性强、易为购房者接受，开发商往往将其作为首选。但是，因我国现行立法不具体，对住宅小区运动场地归属权界定不清楚，导致住宅小区运动场地归属权纠纷频频发生。对此，笔者将结合相关案例及法律、法规规定予以探析，并与各位读者交流。笔者认为，根据目前小区运动场地在小区的设置位置不同，可以将小区运动场地分为小区露天运动场地、小区毗邻会所的运动场地、小区会所内的运动场地三种类型，笔者在此一一进行分析。一、小区露天运动场地一、小区露天运动场地2002 年,上海某开发商投资开发的小区开盘。开发商以小区会所、足球场（露天）等运动场地作为“卖点”，大打运动牌，吸引了无数的购房者。业主住满后不久，开发商未征求业主意见，也未经法定程序便擅自改变小区会所原有用途，限制业主使用足球场地，业主认为开发商侵犯了自己的合法权益，一纸诉状将其告上法庭，要求法院判决小区足球场地的所有权归全体业主所有。业主方认为，根据建设工程规划许可证核准图纸，该小区建筑规划包括足球场，在开发商出示的上海市城市规划管理局于 2000 年做出的关于该小区规划申请的批复中载明:“同意所报规划的布局结构和共建配置”，其中有“在西北部相对独立的地块设置一处 500 人规模的足球场”的记载，也同样说明足球场在小区建筑区划内。另外，业主方还认为，在“上海市房地产转让、登记申请书”和开发商的产权证上也没有对该足球场有过专有的划分和记载，既然足球场地在小区建筑区划内，开发商的产权证上又没有对其予以记载，所以，按照物权法之规定，足球场应属于小区的公共设施，归全体业主共同所有。业主方的诉求是否应得到法院的认可？物权法第六章第 73 条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房，属于业主共有。”小区的道路、绿地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等公用配套设施是构成住宅小区整体不可缺少的部分，这些公用配套设施与住宅小区的专有部分构成不可分割的整体，小区共有部分本身并不具备独立产权的意义，无论购房合同对其归属作出如何约定，都属于小区全体业主共同共有。2009 年施行的最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第 3 条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，应当认定为物权法第六章所称的共有部分。”也就是说，除了一些在进行小区规划时依法必须列为公共部分的场所及设施外，还有一些不必然列入建筑规划的场所及设施，例如，露天运动场。开发商为了提高小区吸引力，将这些非强制性的场所及设施列入建筑规划，只要其既不属于市政公用部分，又不为其他权利人所有，就应当属于全体业主共有，所有权归小区业主。实际上，根据物权法第 72 条第 2 款规定：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。本案中，开发商已经将住宅转让给每一位业主，其不应再保留其对公共部分保留所有权，如果法院认定开发商可以保留所有权的话，其不仅明显违反物权法之规定，其观点实际上是支持开发商可以保留小区的公共部分的所有权，绿地也可以保留、地面车位也可以归开发商所有、小区的水域也可以归开发商所有，其这一审判思路无疑是荒唐的。二、小区毗邻会所的运动场地二、小区毗邻会所的运动场地前文所述案例中的开发商在抗辩时提出：足球场临近小区会所，属于小区会所的配套专用场地，两者是一个整体，不可分割，因此，在开发商已经取得会所的所有权的情况下，足球场的产权自然归开发商所有。开发商能不能依据上述理由而取得足球场的所有权？这里实际上涉及到一个主物与从物的法律关系问题。主物，是指独立存在，有主要的使用性能特征，与属于同一主体的他物耦合在一起发挥作用的物，如开发商所讲会所。从物，是主物的陪衬物、辅助物能独立存在，有次要的使用性能特征，与属于同一主体的他物符合在一起共同发挥作用的物，如开发商所讲足球场。物权法第 115 条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。”也就是说，在法律没有规定和当事人没有相反约定时，主物属于谁，从物即属于谁，从物的所有权随主物的所有权的转移而转移。但事实上，小区内的足球场并不是会所的从物，它具有完全的独立性，并不依附于任何场所或设施而存在。足球场与小区会所毗邻，会所可以为到足球场活动的业主提供更换衣物、存放物品、临时休息的场所，但是，如果足球场附近没有会所为业主提供以上服务也并不能损害足球场应由功效的发挥。所以，足球场并不依附于小区会所而存在，开发商因足球场临近小区会所便提出其所有权归自己是没有法律依据的。三、小区会所内的运动场地三、小区会所内的运动场地会所称谓，系我国香港地区形成的概念，原为富人消费的场所，一般采用会员制的运作模式，入会费用较高。现如今，在国内大中城市小区的开发建设销售过程中，为了促进商品销售，提升住宅质量，方便小区业主生活，开发商往往会配套开发建设一些可供业主休闲、娱乐、健身的场所。在开发商宣传销售时，往往将这一场所称之为“会所”，对小区出现的会所，我们可以将之定义为：小区会所，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供休闲、娱乐、健身等配套服务的场所。小区会所内运动场地作为会所为业主提供服务的最主要设施，其产权应归开发商所有还是归业主所有？因小区会所内运动场地是会所的一部分，所以，确定了会所的产权归属，也就确定了小区会所内运动场地的产权归属。关于会所的产权问题，我国物权法草案三审稿中，曾对会所权属作出过如下规定：会所、车库、绿地的归属，有约定的，按照预定；没有约定或者约定不明确的除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。但是，最终出台的物权法却删除了这一规定。对于删除的理由，全国人大法律委员会回应为：实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，从法理上讲，其理由是会所具有构造上及功能上的独立性，为开发商投资建设，开发商应当依法享有占有、使用、收益、处分的权力。实践中，各地小区会所登记在开发商名下的情况日益普遍。以上海为例，2003 年，上海市房屋土地资源管理局出台了关于强化商品住宅项目附属会所交易管理的通知就明确规定了：“会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预（出）售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。”也就是说，对于小区会所的归属权，一旦开发商在商品房买卖合同中与业主约定了其产权归属，便要按约定执行。如果商品房买卖合同约定小区会所被列入公用建筑面积分摊范围，则其产权归全体业主，如果合同约定小区会所归开发商所有，开发商则可以通过到房产部门登记，取得小区会所的所有权。会所的以上特征决定了其不同于一般的商品房，与其他专有建筑在使用功能上存在不同之处，并且关于会所功能的广告宣传往往构成购房人认购房屋的重要因素，所以，开发商虽然对会所享有所有权，但业主对会所也享有一定的权力，开发商应严格依照业主购房时对其的承诺保证小区会所提供约定的服务内容。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的相关规定：“商品房的销售广告和宣传资料为根绝邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，开发商在销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和具体服务内容的，开发商不得擅自改变；即使会所出租、出售的，承租人及其他经营者需要改变已向业主承诺的经营服务方式和具体服务功能的，应按照物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主大会同意。综上，笔者认为，除了会所内的运动场地，其他临近小区会所的露天运动场地和非毗邻会所的运动场地，例如，篮球场、网球场、羽毛球场、游泳池等，只要被列入小区的建筑规划范围，也应当视为小区的共有部分，产权归全体业主共有。作者：宋安成，北京盈科（上海）律师事务所合伙人