沈阳市沈阳市 XH 房地产开发项目成本管理房地产开发项目成本管理2.3 XH 房地产开发项目成本分析 沈阳 XH 房屋开发公司成立于 1992 年 8 月，公司注册资本人民币 800 万元， 公司经营范围是房屋开发及开发的商品房销售，主要从事房地产开发、物业管 理等。公司成立以来，先后完成了沈阳钢花小区、新华园等项目，在 2000 年前 共开发了 30 多万平方米的商品房，自成立以来开发项目总计达 50 多万平方米。 公司运作规范，经营及管理正规，始终坚持重视质量，以诚为本的经营理念， 使公司在沈阳地区房地产界赢得了良好的口碑。公司连续 4 年被省工商局评为 守合同重信用企业，被辽宁省建设厅评为辽宁省优秀房地产开发企业、被省房 地产协会评为信用 AAA 级企业。经过多年的发展，沈阳 XH 房屋开发公司已建立 了比较完善的管理体系，拥有一支专业化水平较高的队伍，公司整体项目管理 水平比较成熟。 2.3.1 项目简介 沈阳 XH 房地产开发项目为沈阳 XH 房屋开发公司最新开发的公寓项目，该 项目总投资 5750 万元，其中银行贷款 2500 万元占比 43.48%，企业自有资金 3250 万元，占比 56.52%。沈阳 XH 项目开发土地位于沈阳市地标核心区浑南新区浑南 三路 8C 号，为浑南新区中心区 12 号地块，距五爱隧道入口 300 米，可通过 五爱隧道直通市区，地理位置较好，是沈阳市最宝贵的城南黄金地带，万众瞩 目的奥体中心西北侧，紧邻五爱河底隧道，穿越浑河两岸，安全顺畅，交通便 利，周边医院、百货超市购物、商业娱乐休闲等生活配套设施完善，周边环境 在不久的将来是最佳的居住和办公区域。浑南新区近几年的经济发展和市政建 设步伐使得该区域的房地产具有较大的升值空间；地区日趋成熟的居住配套及 商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 2.3.2 项目整体规划及进度 项目总占地面积 62287.15 平方米，总建筑面积 159000 平方米。共分两 期开发，其中一期为辽宁分社记者公寓 3 栋住宅、1 栋环型办公楼，占地面积 20 32000 平方米，建筑面积 43000 平方米，已于 2001 年建成并于 2002 年销售完毕； 二期包括 A、B、C、D、E、F、G 七座建筑，其中 A、D、E 住宅为 4-24 层住宅， 1-3 层网点；B、C 为 24 层公寓式酒店，办公居住一体，F、G 为独立网点，其中 F 座为沈阳 XH 房屋办公所用，待项目结束后出售，G 座为园区内会所，二期总 占地面积 30287.15 平方米，总建筑面积 116000 平方米，其中 A、B、D、F、G 座已建成完工，销售情况为 98%；目前正在建设的 C 座，计划 2009 年 12 月完工， 2010 年 4 月采暖期结束入住；后续还将建设 E 座，计划于 2011 年初开工，2012 年完工入住。C 座业态包括酒店式公寓和商业网点，总建筑面积 20813 平方米， 规划为地下一层，地上 24 层。具体建设内容包括:地下一层为停车场和人防工 程，共设停车位 58 个；地上 1-3 层为商业网点，建筑面积为 6834 平方米，共 4 套，单户面积在 485 平方米4347 平方米；地上 4-24 层为公寓式酒店，建筑面 积为 13979 平方米，共 189 套，单户面积在 61 平方米82 平方米。酒店式公寓 设置是商住两用性质，每层 9 户，4 部电梯，有南、北、东南、西北四个朝向， 室内配有煤气，水电费均为平价，物业费为住宅标准每月 1.2 元/米。 项目具体户型是 61.01 平方米82.15 平方米共 189 套，如下： A 户型面积为每户 71.11 平方米，共 42 套； B 户型面积为每户 71.73 平方米，共 42 套；C 户型面积为每户 82.15 平方米，共 21 套； D 户型面积为每户 62.20 平方米，共 42 套； E 户型面积为每户 61.01 平方米，共 42 套。 商业网点 486 平方米4346.91 平方米 4 套，分别为： C 座 8-1 门面积为 485.23 平方米； C 座 8-2 门面积为 1228.32 平方米； C 座 8-3 门面积为 774.02 平方米； C 座 8-4 门面积为 4346.91 平方米； 户型合理，适宜居住、经商。2.3.3 项目成本估算 沈阳 XH 国际公寓 C 座项目计划总投资 5750 万元，其中土地费用 287 万元、 前期工程费 99 万元，建筑安装工程费 3263 万元，基础设施配套费 812 万元， 管理费用 490 万元，销售费用 277 万元，不可预见费 111 万元，财务费用 300 万元。 该项目的投资规模及资金来源安排如下表所示：项目成本估算说明： 1土地费用。沈阳 XH 国际整体项目占地面积 30287.15 平方米，土地出让 金 877.13 万元，已发生相关配套费用 750 万元。其中 C 座项目分摊国有土地使 22 用权面积 5129.95 平方米，土地出让金及土地相关配套费用按实际发生额计算 为 287 万元。新华国际项目土地为 1999 年底向浑南开发区购买，当时浑南开发 区刚刚成立，周边配套设施不完备，因此整块宗地转让价格较低，使后续开发土地费用较低。 2前期工程费。其中设计费 50 万元、人防工程费 16 万元、三通一平费 20 万元、规划测绘费 8 万元、上交质检部门费用 5 万元。 3供电工程、供水工程、排污工程、小区道路工程、路灯工程、环卫工程 按类似工程估算。基础设施 812 万元。其中 C 座楼土建工程 16930 平方米，土 建工程总额 2387 万元，单位成本每平方米 1,410 元,东侧三层网点土建面积 4166 平方米，土建工程总额 346 万元，每平方米单位成本 830 元。 4建设投资。管理费用总计支出 490 万元，销售费用按销售收入的 2-2.5% 计算，不可预见费按基础设施配套费和建筑安装工程费用总和的 2.5-3%计算。 5该项目涉及以下几个税种。营业税按 5%征收；城建税在营业税的基础上 按 7%征收。 6不可预见费结合目前市场原材料价格处于相对稳定且有所下降，加上本 工程建设期时间较短的实际情况，本项费用比率设定为 3%。 本项目周边楼盘普遍定位为高端产品，销售定价较高，设计多采用大户型 的理念，预计最终的平米销售均价将达到 5800 元。因此，考虑到我们项目的设 计以中小户型为主且均价不高的优势，本项目的定价和销售构想将不难实现。 本项目取得土地成本略占优势，销售并非其他房地产开发商一贯使用的预售， 而是采用现房销售，预计平均价为 5600 元/米，故此，本项目评估定价为 5000 元/平方米较为保守。项目经营期（3 年）收入预计为 12152 万元，营业利润 5725 万元，净利润 4294 万元，企业的盈利能力较强。通过该项目现金流量表可知， 该项目经营期现金流入总量为 12152 万元，现金流出总量为 7859 万元，财务净 现值为 3172 万元，内部收益率为 144.8%，动态投资回收期为 1.68 年，静态回 收期 1.65 年，折现率为 10%。2.3.4 项目风险 1成本风险：从目前的施工进度来看，本项目目前已经封顶，很快建设完 毕，因此物资价格大幅度上升导致该项目增加成本可能性较小。 2市场风险：市场风险是指由市场供求关系、市场资源条件、市场购买力 水平、市场消费偏好等市场环境变化带来的风险。本项目的市场风险主要体现 在销售价格和销售率不能达到预期目标，如果建好的房子卖不出去，这不但是 本项目的问题，还会涉及到公司以后的发展。但本项目地处沈阳市最具发展潜 力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住和办公区域，同时浑南新区近 几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间， 加上地区日趋成熟的居住配套及商业氛围逐步形成，为该项目未来销售创作了 良好的市场空间。沈阳市已经成功申办 2013 年全国运动会，届时与其临近的奥 体中心将承办全运会的大部分比赛，辽宁省体育代表队的训练基地也将于 2010 年上半年建成，与本项目隔街相望，将拉动整个地区经济发展。 3其它风险：其它风险包括政治风险、自然风险等，上述风险属于系统性 风险，无法进行有效规避，一旦发生没有任何企业可以独善其身，暂不考虑。 该项目的施工进度能否按时完成是一项重要风险。从实地走访情况来看， 该项目已经建成封顶并开始内部装修。该项目销售采取现房销售的方式，从目 前逐步回暖的房市来看能有效保证销售的进度，但也对施工产生了一定压力， 如果该项目资金流能够保证较好的延续性，对工程款能够按时支付将会保证良 好的销售。 2.3.5 沈阳 XH 房地产公司成本管理模式概况 沈阳 XH 房屋开发公司采取直线职能，公司在册子职工 50 名，其中高级职称管理人员 9 名，中级职称管理人员 15 名，下设 4 个管理机构：建设管理中心、 财务部、营销部、综合管理部。组织结构如图 2.3。沈阳 XH 经过多年的探索和管理沉淀已经建立起了一套自己的成本管理模式 和业务流程，形成了具有公司特色的成本管理体系和组织架构。XH 公司成本管 理流程主要有：预结算流程、工程款支付流程、招投标流程。 公司的成本管理职能主要由财务部门负责，未设置专门的成本管理部门， 成本管理对应工作均由财务管理人员兼任，无专人负责。成本管理的价值管理 分为三个层次：核算型、控制型、价值创造型。沈阳 XH 房地产公司的成本管理 体系目前属于核算型，现在正在向控制型发展。表 2.2 描述的是“企业不同发 展阶段成本管理阶梯式的发展，可以看出，成本管理体系的复杂程度也不断加 深，成本管理对企业贡献也在加倍的提高。 ”断变化的市场环境，在激烈的竞争中求得生存并扩大盈利水平，就不能安于现 状，需要不断完善和提高企业内部管理水平。逆水行舟不进则退，如果公司不 能及时规范化、制度化、体系化、规模化企业内部管理制度、项目成本管理制 度，改善提高目前的运营管理模式、成本管理模式将会阻碍公司进一步成长发 展。通过对沈阳 XH 公司的走访调查，了解到公司现有项目成本管理模式与国内 规模较大的房地产企业之间存在较大的差距，其管理水平还有很大的上升空间， 以下是 XH 公司目前存在的主要问题： 1成本估算问题项目成本估算是项目可行性研究环节的核心内容之一。可行性研究是在企业 进行投资决策前，就对项目有关的资源、市场、经济、技术、社会等各方面的 问题进行充分、全面的论证、分析和评价。判断项目在技术上、经济是否可行。 沈阳 XH 项目的成本估算是由建设管理中心相关人员根据经验估计确定的，而不 是根据现场调查与资料收集等工作进行细致的研究和分析。 2合同管理问题 合同管理流于形式，对于合同条款部分内容没有涉及。例如，设计合同， 合同上没有明确由于设计单位的失误造成的开发商的损失如何处理。由于合同 没有明确约定，公司无法对设计单位设计失误进行索赔来弥补项目费用的超支。 此外，对于项目工程款的支付也没有明确严格的审批程序，这样就使公司通过 控制付款的手段来约束实施工单位遵守合同条款。 3项目规划设计阶段成本控制存在的问题 沈阳 XH 房屋开发公司对设计阶段成本控制没有引起足够的重视，在工程设 计阶段没有充分考虑到对经济的影响，忽视设计方案的经济合理性，造成项目 设计质量不高，专业设计不配套等问题，这个问题直接导致的结果就是施工现 场变更频繁、返工现象严重、成本指标失控。其中的原因主要是：公司的项目 设计工作都是通过外包交给专业设计公司完成，但在设计管理制度方面不够健 全，没有形成统一的设计验收评审标准，同时设计没有实行限额设计制度，这 就更加增加了设计变更而造成项目成本大幅超支的风险。4材料、设备采购问题 公司出于保证材料质量和节约成本的考虑，一般情况下对项目所需的材料、 设备等都采取自行采购的方式，为材料、设备采购投入了