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九州家园商业项目 中原地产厂房部荣誉出品TEL:13424181153 左豫13510286392 冯俊威,本项目核心价值和市场环境分析首先进行,项目基础信息分析,龙岗区简介,龙岗区深圳半壁江山。龙岗区作为深圳市新兴的次城市中心,全区总面积约950平方公里,总人口348多万;是深圳面积最大的一个区,位于深圳市东北部,东临大亚湾,西连宝安区,北连惠州市、东莞市,地利位置得天独厚。按深圳市深圳市城市总体规划(20062020)年,龙岗区是东部发展轴心范围包括龙城、龙岗、横岗、坪地,即龙岗中心组团。有7条高速公路、3条铁路穿境而过,全长42.7公里的地铁3号线于2010年底部分试运营,龙岗已形成以地铁为脊梁,以高(快)速路为骨架,干线和支线相连的道路体系功能定位为东部地区的综合服务中心,重要的先进制造业、高新技术产业基地。具体来说:,1东部发展轴是惠深港区域性产业聚合发展走廊,主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。 2充分发挥罗湖中心区的辐射功能,重点开发大运新城、龙岗中心城,推进东部通道、莲塘口岸、厦深铁路、深惠城际线等重点交通基础设施建设,进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。龙岗区是五大城市副中心之一,龙岗中心包括大运新城和龙岗中心城,在进一步发挥综合服务职能的基础上,重点发展文化体育和商业服务业,成为深圳东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心。3.龙岗辖区内有深圳龙岗大工业区和进出口加工区、台湾工业园,龙岗区辖区内有龙腾工业区、宝龙工业区、龙岗高科技工业园、坂雪岗工业区等大型工业园区、工业企业近万家。 4.还有正在规划建设中的龙岗服装制鞋工业园、坑梓家私工业园、葵冲坝光精细化工工业园等。5.2010年龙岗区实现地区生产总值1571.6亿元;规模以上工业企业增加值945.3亿元;完成全社会固定资产投资532.1亿元;出口总额250.6亿美元.新增国家级高新技术企业50家,总数达到91家 。,项目-基础数据,优势一:规模大、专业服务,专业于玩具,文体批发市场,项目经济指标:,物业名称:九州家园3栋商铺物业地址:龙岗中心城龙园路开 发 商: 深圳市九州房地产开发有限公司物业用途:商业金融业产权年限:70年(1992年6月30日至 2062年6月29日止)入伙日期:2003年04月14日推荐单位:1、2楼物业面积:5208.44单 价:25000元/(实收)总 价:1.35亿原 价:15911785.2万元(以房产证登记为准)租 金:约42万/月产权状况: 红本在银行抵押(102本证),个人产权物业现状: 带租约,租期至2015年。,项目基本数据,装修状况:简单装修管理费:8元/空 调 费:计电流量电梯数量:2部扶手电梯一部货梯交通状况:地铁3号线车公庙站爱联站出口,十字路口,交通便利。公 交:985、986、861、970、810、831、361、363、380 学 校:平岗中学、丰丽学校、南联学校 商 场:新一佳、乐购、天虹商场、人人购物 医 院:南联医院、龙岗中心医院、民康医院 银 行:建设银行、工商银物、农业银行、邮政储蓄、中国银行 邮 局:南联邮电局 餐 饮:湘里人家、朝记、万寿宫、芙蓉阁、世外桃源 临近商业中心:乐购、世贸中心,项目实景拍摄,8,优势二:深惠路、地铁三号线旁项目位于深惠路边,同地铁口约200米距离,属于城市核心干道旁的商业物业,具有极大的价值及发展潜力,新一轮商业业态进驻洗牌后,租金增加,价格一路攀升!,1.项目地理位置,优势三:中心城三大板块之老镇起源、成型、成熟即将崛起老镇为龙岗最早发展的地方,有一定配套及积累,人口最为密集,但经2005年后龙城的快速发展,渐渐成型,人气渐旺,国美,苏宁,人人乐,新一佳,吉之岛.华润,麦当劳,肯德基等国际品牌进驻.,2.项目辐射商圈,地块周边四至,龙城商圈,老镇商圈,本项目,商业环境:周边商业体量,规模大、加大洗牌,渐渐成熟,形成新的商业中心区,3.项目环境分析,市场汇报结论:,已经形成的有龙城和老镇两大商圈,其中龙城商圈档次、形象、经营正在起步,而老镇商圈正在涣发新的光芒,商业不断升级换代,租金,售价不断上升,老镇商圈体量庞大、业态多、专业市场强,人气,人流渐渐旺盛,经营情况较稳中向上。曾代表老镇最高商业形象的赛格电子市场,五洲风情商业街等,摩尔城,紫薇公寓,海关大厦,天安数码城,俪景中心,风临国际,龙岗电子大厦,珠江广场,正中广场,万象国际A座,东嘉国际广场,本项目,商业环境:竞争项目较少,竞争中本项目优势明显周边有万象国际、五洲风情商业街、鹏达摩尔城等新项目加入推动升级、渐渐带旺周边人流,商业氛围,4.项目-区位优势分析,珠江广场,项目-环境分析,竞争分析:项目竞争力强,规模大,专业化,集约化市场角色:为龙岗,坪山新区等提供了专业的玩具,文具成熟的批发集散地,项目商场经营介绍,九洲城文具玩具批发市场是龙岗区首家大型文具玩具、工艺精品专业批发市场,也是目前深圳市关外规模最大、购物环境最好的文具玩具、工艺精品专业市场、物流中心。市场软、硬件配套,已经成为是一个集批发、团购、零售等多种经营方式于一体的专业采购平台。 九洲城文具玩具批发市场开业以来,数百国内外知名的文具、玩具、工艺精品品牌陆续进驻,其中包括“中国文具十大品牌”树德、金万年、得力以及国内知名文具品牌华杰、优邦、齐心、天章、协力、益而高等,国内玩具知名品牌好孩子、奥迪、蓝猫等,国外知名品牌斑马牌、百乐牌、三菱牌、美克牌等。市场经营品种涉及文具、办公用品、电脑耗材、学生用品、包装材料、文房四宝、玩具精品礼品、喜庆用品及其它小商品,达到上万种之多。,深惠路、地铁第二条深南大道,改变区域物业价值,项目-未来发展方向,深惠路,深南大道,蔡屋围,华强北,人民南,中心西区,福田中心区,南山,深南大道成为深圳商务/商业核心的串联线,项目-商圈移动,本项目,本项目:商务商业核心线上的核心点,项目-地理位置及发展方向,享受优越位置,具有巨大发展前景,商业物业,升值潜力无限,核心线:深惠路、地铁三号线核心点:老镇,地铁口,凸显区域价值,吸引自用/投资客户,带给项目的利益点,从商业体量上中大型购物中心或城市综合体,未来大体量商业将成市场主流;从项目分布看大多处中心城东部深惠路沿线;从发展商的实力看均有较强的商业或者综合品牌,调研一:周边大型商业街售价,周边商业调查,出售物业:九州万寿宫 出售物业:龙岗宁波银行出售面积:2100平米 出售面积:6304平米出售价格:6500万 出售价格:9500万租 金:73000元月 租金:178500元,二楼空置无租约物业对比:没有临时停车位,行车不便,影响租客经营租客单一,有行业限制不临街,地理位置偏僻面积大房产证少,不便分售,项目周边商业对比,调研三:目前周边超市/百货类型体量,周边商业数据,特征四:街铺租售情况较好,空置较少,五洲风情MALL,龙岗老镇赛格,周边商业印象,大部分商业一层街铺招租良好,业态集中。,特征二:随片区发展将产生庞大的商务需求,起步型企业增长,区域发展将带动大型企业进入龙岗受片区第三产业发展较弱的影响,预计将产生大量起步型企业,周边商业规划,70%龙岗中心城25%龙岗周边为主;购买用途以自用为主,投资比例逐年增长;进驻企业以服务型小企业为主,转向国际型企业为主;,龙岗商铺客户群分析(2011年以前),二线拓展区,南山,福田,罗湖,罗湖败落中回升福田区商铺供应急剧萎缩,商铺单价格飞涨,突破100万元/平方米;南山商铺供不应求,商铺售价飙升.突破50万元/平方米宝安及二线拓展区10年投资热点,11年价格高位,突破25万/平方米龙岗大运、地铁三号线、深惠路、价格洼地.,商铺客群(20092011),关内中小投资商铺客户被迫“涌”向龙岗中心城,龙岗中心城,宝安,48%龙岗中心城26%龙岗周边为主,关内客户26%;购买用途以投资为主;进驻企业以中小服务型小企业为主;,客群总结(20092011),罗湖中心,福田中心,南山中心,宝安新中心,二线拓展区,09年,龙岗中心城,2009-2011年,宝安新中心、二线拓展区2012年后,龙岗中心城、二线拓展区,新商业核心的诞生,每一次新中心的变迁伴随着客户的迁移,2012年后,交通加速龙岗的发展:加速了关内投资客户的迁移,提升了原有客户的投资信心,交通改变城市发展,深惠路改造北通道通车地铁三号线地铁十二号线水官高速机荷高速龙坪路、南通道,新中心的诞生,政府超高规划城市生活区、高科技园区、先进工业园区,CBD中央生活区未来城市新商业核心区,地铁三号线为城市发展提速,深惠路城市主干道,人流、车流、物流,经济大动脉,项目外在价值挖掘,未来核心,主干道旁,三号线和十二号线交汇双龙地铁口,项目价值总结,双地铁口 专业化商业新核心大未来,双地铁口三号线,与十二号线交汇:以优越的轨道交通提升本项目的升值,增强项目固有的商业价值和稀缺性。专业化: 形成深圳市知名玩具与文体用品批发集散地商业新核心: 十字路口,新商业标杆与集散地大未来:项目商业价值和稀缺性,推动本项目固有的价值,未来升值无可限量.优势:单价低,租金收益稳定增长,使用年限70年,银行评估值高,
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