关于青关于青岛岛馨园小区几个馨园小区几个问题问题的情况的情况报报告告高密市物高密市物业业管理管理办办公室：公室：为为切切实实解决小区在管理服解决小区在管理服务务方面存在的方面存在的诸诸多多问题问题，提升青，提升青岛岛馨馨园小区管理和服园小区管理和服务务水平，水平，营营造和造和谐稳谐稳定的居住定的居住环环境，境，现现将将该该小区有小区有关情况关情况报报告如下，供告如下，供领导领导参考和决策：参考和决策：一、基本情况一、基本情况青青岛岛馨园小区坐落于高密市区中心位置，位于人民大街以南，馨园小区坐落于高密市区中心位置，位于人民大街以南，立新街以北，利群路以立新街以北，利群路以东东， ，东临东临高密酒厂，西依金高密酒厂，西依金马马商城，占地面商城，占地面积积约约 3.3 公公顷顷， ，总规总规划建筑面划建筑面积积 40310 平方米，由高密馨园置平方米，由高密馨园置业业有限公有限公司开司开发发建建设设。整体。整体项项目于目于 2006 年奠基开工，年奠基开工，2008 年底基本竣工，共年底基本竣工，共建建设设 15 幢楼幢楼盘盘（其中（其中 1 号楼号楼为营业为营业网点房），容网点房），容纳纳近近 400 户户居民，目居民，目前前业业主入住率已主入住率已经经达到达到 90%以上。高密市城建物以上。高密市城建物业业管理有限公司管理有限公司负负责责小区物小区物业业管理和服管理和服务务工作。工作。二、存在的主要问题及业主思想情况分析二、存在的主要问题及业主思想情况分析1、 、违违章建筑、私搭乱建章建筑、私搭乱建现现象象严严重。自重。自 2010 年年 9 月份以来，小区月份以来，小区一楼个一楼个别业别业主主为为一己之利侵占一己之利侵占门门前前绿绿地，地，毁毁坏林木花草，圈占所坏林木花草，圈占所谓谓私家小院，由于政府和主管部私家小院，由于政府和主管部门处门处置不力、不作置不力、不作为为，乱圈乱占之，乱圈乱占之风风愈愈演愈烈，截至目前小区共有演愈烈，截至目前小区共有 98 处违处违章建筑，局面已章建筑，局面已经处经处于于难难以控制以控制的状的状态态。乱搭乱建尤其是侵占草坪圈院非法行。乱搭乱建尤其是侵占草坪圈院非法行为为， ，毁毁坏了大量草坪坏了大量草坪和名和名贵树贵树木，木，绿绿化面化面积锐积锐减；减；导导致使道路致使道路变变窄，窄，车辆车辆出行困出行困难难，特，特别别在道路拐弯在道路拐弯处严处严重阻碍重阻碍驾驶员视线驾驶员视线；破坏了小区的；破坏了小区的规规划布局和整体划布局和整体美美观观，致使整个建，致使整个建设设工程不能及工程不能及时时通通过综过综合合验验收。收。对对于于这这些些违纪违违纪违法行法行为为和和违违章建筑，广大章建筑，广大业业主痛心疾首，主痛心疾首，强强烈不烈不满满， ，纷纷纷纷通通过过信信访访、 、上上访访、民声、民声热线热线、网、网络舆论络舆论等方式向市委、市府反映等方式向市委、市府反映问题问题，表达，表达诉诉求。求。青青岛岛馨园小区馨园小区违违章建筑章建筑问题问题，已成，已成为为小区一个老大小区一个老大难问题难问题， ，隐隐患很患很大，大，应该应该引起相关部引起相关部门门重重视视，予以遏制和妥善，予以遏制和妥善处处理。理。2、物、物业业管理和服管理和服务务不到位。首先表不到位。首先表现现在物在物业办业办公室公室负责负责人相人相对对年年轻轻， ，阅历阅历浅，管理能力有限，浅，管理能力有限，应对应对小区繁小区繁杂问题杂问题力不从心；第二，力不从心；第二，由于物管人由于物管人员监员监督力度薄弱，缺乏制度督力度薄弱，缺乏制度约约束，保束，保洁洁人人员责员责任心不任心不够够强强，重，重户户外外轻轻楼内，存在个楼内，存在个别别楼道楼道卫卫生存在不按生存在不按时时打打扫扫的的问题问题；第三，；第三，草坪草坪绿绿地地维护维护不善，不善，杂杂草草丛丛生；第四，物生；第四，物业维业维修技修技术术水平不高，水平不高，单单元元门门和和对讲对讲系系统统得不到很好地得不到很好地维护维护，个，个别对讲别对讲系系统统一直一直处处于故障状于故障状态态； ；第五，第五，门卫门卫保安人保安人员员、巡、巡逻逻人人员员不能尽不能尽职职尽尽责责等等。等等。3、物、物业费业费收收缴缴困困难难。因。因对对物物业业不不满满和缺乏理解，相当一部分和缺乏理解，相当一部分业业主主缴纳缴纳物物业费业费不不积积极，有个极，有个别业别业主主长长期不期不缴纳缴纳物物业费业费，物，物业业存在存在经经济损济损失；物失；物业费业费与与电费电费捆捆绑缴纳绑缴纳，很多，很多业业主主对对此不理解；个此不理解；个别业别业主不主不能理解物能理解物业协调难业协调难的的实际实际情况，一旦遇到自己的情况，一旦遇到自己的问题问题不能解决的情不能解决的情况，一概将况，一概将责责任任归归咎于物咎于物业业，甚至相互串，甚至相互串联联拒交物拒交物业费业费；物；物业业与与业业主主沟通交流少，甚至个沟通交流少，甚至个别业别业主与物主与物业业人人员员存在存在对对立情立情绪绪，物，物业业工作被工作被动动。 。4、房、房权证权证延期延期办办理。根据理。根据 购购房合同房合同 相关相关规规定，开定，开发发企企业业交付交付房屋后，房屋后，应应在在 90 日内日内协协助助购购房者房者办办理房屋理房屋权权属登属登记记事宜，但由于开事宜，但由于开发发商的原因近两年商的原因近两年过过去了，仍有去了，仍有 90%以上以上购购房者未能房者未能办办理房理房权证权证,引起广大引起广大业业主不主不满满，并心存，并心存顾虑顾虑。 。5、小区北面出入、小区北面出入门门关关闭闭， ，业业主出行受碍。按照人行道与机主出行受碍。按照人行道与机动车动车道分离的原道分离的原则则，小区北面，小区北面设计为设计为 3 个个门门口，南面和北面各口，南面和北面各设计设计 1 个个主主门门，但，但 10 号楼号楼东侧东侧在主要循在主要循环车环车道被关道被关闭闭（目前成（目前成为为存放的建筑存放的建筑垃圾的地方），同垃圾的地方），同时时 2 号楼后面刷卡号楼后面刷卡门门被关被关闭闭，并使用，并使用铁丝铁丝蒺藜阻蒺藜阻拦拦。 。物物业这业这一因噎一因噎废废食的食的错误错误做法，直接做法，直接导导致致 10 号楼成号楼成为为整个小区死整个小区死角，同角，同时时也也给给 8 号楼、号楼、9 号楼号楼业业主出行主出行带带来极大不便；更令来极大不便；更令业业主不主不满满的是，刷卡的是，刷卡门门的关的关闭闭将小区院内与小广将小区院内与小广场场完全隔离，完全隔离，导导致小区广致小区广场场的公益性的公益性质质完全完全丧丧失，同失，同时时位于广位于广场场中中间间的九格的九格喷喷泉亮点工程也失泉亮点工程也失去价去价值值，成，成为为了一个了一个摆设摆设。 。6、建筑、建筑质质量存在量存在问题问题，需要，需要协调维协调维修。修。7、其他、其他问题问题：比如：比如门头门头房房烧烧烤店噪音大，排放油烟，管理烤店噪音大，排放油烟，管理难难度大；度大；个个别业别业主文明素主文明素质质不高，集体意不高，集体意识识不不强强，不服从物，不服从物业业管理；管理；业业主反映主反映物物业业服服务费过务费过高，与管理服高，与管理服务质务质量不量不对对称；基称；基础设础设施无法利用的不施无法利用的不好，好，喷喷泉、水系成泉、水系成为摆设为摆设；个；个别别楼楼盘盘没有没有预预留天窗，留天窗，难难以攀楼以攀楼维维修；停修；停车车位管理混乱，存在外来位管理混乱，存在外来车辆车辆停放院内停放院内过过夜夜现现象，等等。象，等等。需要需要说说明的是，以上所提到的几个明的是，以上所提到的几个问题问题， ，远远不是不是业业主遇到的所主遇到的所有有问题问题， ，仅仅仅仅是最有代表性、普遍性和是最有代表性、普遍性和业业主最主最为为关心的几个关心的几个问题问题。 。三、关于成立业主委员会的几个问题三、关于成立业主委员会的几个问题根据根据 山山东东省物省物业业管理条例管理条例 相关相关规规定，定，该该小区已具小区已具备备成立成立业业主主委委员员会条件。今年会条件。今年 5 月份，市物月份，市物业业管理管理办办公室公室张贴张贴公示告知成立公示告知成立业业主委主委员员会相关事宜，会相关事宜，5 月底由月底由业业主推主推选选的五名的五名业业主代表担任筹主代表担任筹备组备组成成员员得到批准，得到批准，6 月月 15 日上午在市物日上午在市物业办业办会会议议室召开青室召开青岛岛馨园小区馨园小区筹筹备组备组第一次成第一次成员员会会议议，就如何做好，就如何做好选举选举工作工作进进行了充分行了充分酝酿酝酿和和讨讨论论，明确了，明确了选举选举工作的工作的办办法、程序和下一步工作。法、程序和下一步工作。但是但是时时至今日至今日选举选举工作却没有得到有效开展，工作却没有得到有效开展，处处于了于了搁搁浅状浅状态态， ，停滞不前，主要原因：停滞不前，主要原因：1、广大、广大业业主主对对成立成立业业主委主委员员会事宜不关心、不敏感，不会事宜不关心、不敏感，不积积极也极也不配合不配合选举选举工作。工作。2、筹、筹备组备组成成员员平平时时忙于其他事物，没有靠上去做工作。忙于其他事物，没有靠上去做工作。3、小区物、小区物业办业办配合配合选举选举工作的工作的积积极性不高，宣极性不高，宣传传工作不到位。工作不到位。4、 、选举办选举办法法过过于理想、不于理想、不现实现实， ，这这是一个很主要的原因。小区是一个很主要的原因。小区业业主主虽虽多，但相互之多，但相互之间间缺乏沟通，相互缺乏沟通，相互认识认识的、相互熟悉的并不多，的、相互熟悉的并不多，甚至同甚至同单单元元邻邻居之居之间间都很陌生，在都很陌生，在这这种情况下根本种情况下根本选选不出真正的不出真正的业业主委主委员员会成会成员员。所以，照目前情况看。所以，照目前情况看“海海选选制制”行不通。行不通。四、意见和建议四、意见和建议1、建、建议议近期内召开第二次筹近期内召开第二次筹备组备组成成员员会会议议，充分，充分结结合小区合小区实际实际情况，重新研究决定情况，重新研究决定选举办选举办法，尽快建立法，尽快建立业业主委主委员员会。会。2、 、针对针对青青岛岛馨园小区复馨园小区复杂杂局面，建局面，建议议物物业业主管部主管部门门与城建物与城建物业业公司多做公司多做协调协调工作，督工作，督导导小区物小区物业业管理人管理人员员切切实实加加强责强责任心，提高任心，提高管理和服管理和服务务水平，希望小区物水平，希望小区物业负责业负责人平人平时时多做多做调查调查，多收集意，多收集意见见， ，多做解多做解释释，消除隔，消除隔阂阂，化解矛盾。，化解矛盾。青青岛岛馨园小区馨园小区业业主大会筹主大会筹备组备组2011 年年 7 月月 19 日日