物业安全知识解析1-5.1 安全护卫内容解读1.物业安全护卫的任务（1）维护物业辖区内的治安秩序严格执行国家有关政策、法令，密切配合公安部门搞好物业辖区内的治安管理工作，并 对物业辖区内违反国家治安管理和刑事犯罪的行为，及时进行规劝和制止，并将犯罪嫌疑 人及时送交公安机关依法查处。组织物业辖区内的治安巡逻，及时发现并制止违法犯罪活 动以及其他不安全因素，维护公共场所秩序。（2）负责智能化安全系统的管理对闭路电视监控系统、报警系统等智能化安全系统要实行 24 小时的全天监控。（3）动态了解和掌握物业辖区内的治安情况定期开展物业辖区内的安全检查，熟悉物业区域的常住人员，及时掌握变动情况，堵塞 一切安全保卫的漏洞；发现可疑情况要及时处理，避免或降低治安危害程度；了解和掌握 社区区域分布情况；了解和掌握管辖区人口居住情况和要害部门。（4）开展物业辖区内的安全宣传宣传的内容主要包括禁毒、扫黄、打假、防盗、预防治安事故的发生等。可采用的宣传 方式有有线电视、板报、图片、标语、横幅、讲座、印发资料等。通过物业治安宣传使辖 区内人人知法、懂法、守法，共同预防各类治安案件的发生，以创造良好的治安环境。（5）制定物业辖区内的治安公约和安全制度制度管理是现代化管理的重要内容，建立健全物业安全管理的各种规章制度是堵塞漏洞、 杜绝安全隐患的有效措施，是对加强护卫人员管理的有效手段，并有助于社区安全工作与 社区物业管理各项工作的同步和协调。通常，物业安全管理需要制定的主要规章制度有：安全护卫人员工作职责、突发事件处 理制度、巡逻制度、安全工作总结制度、安全文明公约等。（6）提供便民服务物业公司在安全护卫管理方面应该给业主和使用人提供最大的便利服务，安全护卫的根 本目的不是限制人们的活动，而是为人们的活动提供更好的服务。2.物业安全护卫的方式物业安全护卫管理方式根据物业性质的不同而有所不同，具体内容如下。（1）敞开式管理和封闭式管理的划分敞开式管理和封闭式管理是将物业安全管理按照物业范围与外界的隔离和控制程度来进 行划分的。隔离和控制是指运用物质和技术条件及相应的管理手段和方法，对进出物业管 理范围内的人和物品进行控制。 物质手段物质手段主要有各种围墙、栏杆、绿篱、建筑物外墙、水体等。 技术条件技术条件主要有安全防范和报警的技术装备，如红外线报警装置、电缆报警装置、闭路 电视监控装置、照明装置等。（2）全封闭式管理全封闭式管理是对进出物业的人、车、物全部实行查验放行的管理方法。全封闭式管理 要求物业具备物质手段中的全部隔离装置，而且应采用先进技术来防止外人翻越安置翻越 报警装置；对物业辖区内所有的出入口都进行管理，具体管理内容主要有以下几点。 人：访客必须得到业主的许可，并进行登记；其他人员禁止入内。 车：所有机动车辆进行登记发卡，通过验证后方可放行。 物：禁止物业不允许存放的物品入内（如危险品、剧毒物品等） ，大件或具有一定价 值的物品需由业主本人同意方可运出。全封闭式管理安防效果好，但成本较高。档次较高的住宅物业，尤其是高层住宅楼宇较 多采用这种管理方法。（3）半封闭式管理半封闭式管理是对进出物业辖区内的人、车、物实行部分查验放行的管理方法。半封闭 式管理要求物业具备对需要进行验放的内容进行限制、隔离和管理。一般较大型的住宅小 区、写字楼、工业区较多选用半封闭式管理。半封闭式管理同样需要根据物业的实际情况进行设计，见表 5-1。表 5-1 不同类型物业的半封闭式管理特点（4）局部封闭式管理局部封闭式管理是对物业进行区域划分，对部分区域进行封闭式管理，而对其他区域进 行敞开式管理。这种管理方式多运用于混合型物业，如包含商业街的住宅区，可以对住宅 部分进行封闭式管理，而对商业部分进行敞开式管理。1-5.2 人员出入管理内容解读1.出入口护卫服务岗位的设置物业出入口护卫岗位是指守卫人员执行大门守卫任务和对守卫责任区进行安全管理的执 勤处所。出入口护卫岗位的选定对于执勤守卫人员的人身安全、出入口护卫守护任务的完 成，以及对于整个守卫责任区的安全管理都有重大影响。出入口护卫岗位的选定应遵循以 下原则。（1）有利于出入口护卫岗哨对责任区的观察和控制出入口护卫岗哨的位置要能够清晰地观察到责任区的人流、物流（包括车流）的状况， 并且能够实施有效的出入控制。因此，出入口护卫岗位要设在至少易于观察前、左、右三 个方向，且视线无遮挡、视野开阔，明显、突出的较高位置。（2）有利于出入口护卫岗哨的安全大门口人来人往，情况复杂，在门口执勤的出入口护卫岗哨如果位置设置不当，很容易 被来往车辆碰撞、擦伤，同时还容易遭到袭击。因此，出入口护卫岗位设置的位置要考虑 防止上述情况的发生。通常的做法是：或居大门两侧，或立大门中间；因简而静，因繁而 动。 居两侧，是指平时出入口护卫岗位宜在大门口两侧设置。 立中间，是指在上下班等人流进出的高峰期，出入口护卫岗位需要指挥、疏导密集的人群和车辆，岗位宜设在门口中间线，自然地形成上下进出通道，以方便人群和车辆的进 出，避免发生碰撞、擦伤等事故。 因简而静，是指人流、物流高峰期过后或夜深人静的时候，出入口护卫岗位应保持安 静状态，主要靠看、听、闻等感觉器官来感知周围的情况变化，并准备随时作出紧急应对。 因繁而动，是指大门口及周围出现异常情况时，如人群聚集、发生哄闹等，出入口护 卫岗位应立即向保卫部门报告，同时还应面向出事的方向前移，随时准备根据保卫部门的 指令或既定的方法进行处置，并做好防卫准备。（3）有利于出入口护卫岗位的人员迅速出动，及时处理各种问题 岗位的设置使执勤的护卫员一方面能够通过快速验证，及时指挥、疏导人员和车辆。 有效地阻止无关的人员、车辆进入。对满载出去的车辆，要有专人负责货单的对照检 查。因此，货物进出数量大、车次频繁的单位，在车辆进出高峰期应当加派出入口护卫人员， 加强对车辆和货物的检查。必要时，还可在大门内一定位置设置预检岗位，这样就能有效 防止内部盗窃和物资外流等情况的发生。（4）有利于出入大门的人员、车辆快速通过大型物业每天上下班、上下课的高峰期，出入大门的人流、车流量大大增加，在验证、 疏导方面稍有停滞就会造成拥堵。因此，出入口护卫岗位的设置既要控制人员、车辆出入， 又要方便人员、车辆出入。防止出现拥堵情况的发生，还要注意那些乘机混入的人员、车 辆。此时，要集中力量进行人员、车辆的疏导，在大门口分设验证岗位、疏导交通岗位和 观察可疑动态岗位等，虽均属出入口护卫岗位性质，但也有分工合作。总的来说，出入口护卫岗位的设置要视物业的性质、人员多少、物资流动状况和运作规 律等情况以及护卫员数量而定。2.人员出入的管理（1）对出入大门的人员进行验证查验出入人员的身份和证件，严格履行登记手续是出入岗护卫的重要职责和任务。对进 出人员加强管理，主要是要求人员凭有效证件出入，不准无关人员随便进入。 查验证件业主出入凭管理处核发的 IC 卡或门卡，外包工、基建工、装修工、临时工凭临时出入证 出入。 验证是一项涉及对所有进出物业区域大门的人员、物品、车辆而进行的查验工作， 稍有不慎就会引起对方反感，甚至因此而产生纠纷。因此，执勤的护卫员应当准确地掌握 验证、检查等技巧，做到既能迅速、敏锐地查验证件，又能从容、得体地使被验者接受检 查。a.接过对方的证件时，应该手心向上，礼貌地接过来，切不可手背向上伸手去抓或侧向 夺取。b.验证时，凡是证件上有照片的，一要核对照片与持证者的相貌是否相符；二看压照片 的钢印、公章是否清晰无误；三察持证者面部表情是否慌乱。c.如验证无误，应礼貌地抬手示意放行或颔首微笑示意放行。在配置门禁系统时，要为物业区域 月 日 编号： 不准进入的情况a.对一般客户单位，物业公司规定工作时间不能会客，如有特殊情况，须经批准后在接 待室会客。 b.对重要客户单位，物业公司规定禁止员工随意带亲友等无关人员进出。c.无有效证件、不履行登记手续或经确认外来人员无进入必要的，保安出入口护卫应禁 止外来人员入车辆、货物出入管理内容解读1.检查目的对进出大门的人员和车辆所携带、装运的物品、物资进行严格的检验、核查，其主要目 的如下。（1）防止私自携带危险物品进入。（2）防止将违禁品夹带入内。（3）防止将单位的财物夹带出门。2.检验要求检验要求的具体内容如下。（1）对出入物品要实行严格把关，重点要做好物资、器材出门一律凭出门证和放行条， 危险品进入要有许可证。（2）出入口护卫员严格执行物资出入检查制度。机动车辆经过出入口护卫岗，应主动停 车接受检查；外来机动车辆要登记车号、事由、装运物品等情况后才能进入；自行车经过 出入口护卫岗应主动下车推行。（3）外来人员携带物品入内要填写清单，出门时应主动接受检查，经查对无误后方可放 行。（4）对于工业区的物业管理，凡机动车辆来提货或送货的，护卫人员应上车检查，并在 提货单或送货单上写明提、送货单位和车辆牌号；根据出入物资清单上注明的品名、规格， 护卫人员应进行认真的检验、核查，发现证物不符的应进行拦阻，直到弄清情况、手续齐 备后方可放行。对于无许可证的危险物品应拒之门外；对于无出门证的物资要坚决堵截， 并登记车辆牌号，报护卫部门查处。（5）需携带办公用品、家电、家具和电脑设备等大件物品出门时，应主动到护卫值班室 填写“物品放行条”（见表 5-4） ，经业主签字，并经门岗护卫员验证、核对物品名称、数量 准确无误后，方可放行。表 5-4 物品放行条注：此条由门岗护卫员检查，无门岗护卫员时由巡逻护卫员或车管员检查。有业主（用户）搬家出入时，业主（用户）须详细填写“搬出/入登记表”，见表 5-5。表 5-5 住户搬出/入登记表3.出入品车辆和行人的疏导（1）物业出入口护卫疏导交通的一项重要工作是进行交通指挥，防止车辆和行人抢道， 保证通行畅通有序。（2）清理出入口护卫责任区出入口护卫的服务要求内容解读1.执行制度要严格出入口护卫制度是为了维护物业区域内部治安秩序的稳定，防止业主的人身和财产遭受 损失，保障生产、工作的顺利进行，并因此而制定并实施要求人们共同遵守的，关于人员 和物资进出大门的规程和准则。出入口护卫要及时做好制度的宣传解释工作，以取得业主 的理解和支持，以便更好地开展工作。2.查验人、物要细致查验人、物要细致，是指在查验出入证件与核对进出车辆和人员所携带的物品时要认真 负责、仔细观察，不要忽视任何可疑的细节。（1）查验方法 对人的观察对人的观察要注意从他们的衣着打扮、动作表情上发现疑点，如衣着打扮是否正常，衣 服大小是否合身，有无冷天穿衣少、热天穿衣多，有无脏衣不脱，有无下雨天戴墨镜、大 热天戴口罩等现象；举止是否诡秘，是否左顾右盼，有无围着某个要害重点目标转，神色 慌张否等；尤其要注意人的头部、面部、手部及其他裸露部分是否有被抓伤、咬伤，锐器 刺、割伤或钝器击伤等痕迹。 对物的观察对物的观察要注意从携带物品的名称、型号、形状、色彩、气味、体积、包装等情况中 发现异常。 对车辆的检查对车辆的检查要特别注意观察驾驶员的神态有无反常现象，如过于热情地递烟、大方地 赠送小纪念品，有无企图乘护卫员不备突然闯进闯出、逃避检查等。（2）查验的步骤 通过观察发现可疑的人和物。 对可疑的人和物坚决追查到底。在值勤过程中，护卫员要对可疑人员的姓名、年龄、籍贯、身份证件、来去方向、活动 时间、携带物品等情况全面、仔细地询问，并从中捕捉疑点。例如，说话的方言口音与其 自报的籍贯不符；身份证件有涂改、伪造的痕迹；衣着打扮与其自述身份不符；携带钱物 票证的数量与其表述相矛盾等。对于一些问题回答得含糊不清、前后矛盾、漏洞百出或行 为反常、举止可疑的人更要特别加以注意。 对可疑的人和物品进行必要的检查，注意检查是否带有违禁物品。发现单、物不符的， 要扣留必要物品作为证据，必要时可暂扣车辆；若有确凿证据表明有犯罪嫌疑的，应当将犯罪嫌疑人送往公安机关审查。3.处理问