深度剖析深度剖析 新国八条新国八条买房人急：首付又不够了 听说二套房的首付又要提高，家住水西门的曹小姐立马急了：夫妻俩看中一套房，报价 200 万，因为是二套房首付要 100 万，如今提高首付要多掏 20 万，实在承受不起。昨晚，传言已久的楼市第三轮调控终于亮相，2011 年的中国楼市迎来了新的“国八条” 。消息是在昨晚 7 点多曝出来的：据央视报道，国务院总理温家宝 26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付，将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差别化住房信贷政策。此举能否进一步“弹压”房价呢？记者紧急对此进行了采访。对于此次调控，南京业内直言“寒意阵阵” 。不少人认为，二套房首付款提高、限购范围扩大、营业税从严征收等举措，对楼市的影响恐将持续相当长一段时间。1 二套房首付比例提至 6 成 利率不低于基准利率的 1.1 倍强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。关于二套房首付六成调高二套房首付，这一政策对购房人有什么影响？通知中还提到“强化差别化信贷政策” ，这又意味着什么？记者昨晚连线了多位业内人士。二套房新政这是房贷“差别化”的要求“二套房首付比例由现在的 50%提高到 60%，说明信贷政策的差别化程度越来越高。 ”昨晚，一家股份制银行南京分行个贷部负责人向记者分析，所谓“差别化信贷政策” ，就是拉开信贷政策的档次，实际上首套房和非首套房之间现在已拉开了档次，比如三套房及三套房以上住房都已停贷、二套提高首付和利率。“当然，二套房贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍，这不是新政策，去年 4 月份楼市调控后就已执行这一政策，此次只不过再次重申一遍。 ” “我们行去年楼市调控以来，二套房贷业务一直占比不大，大约在 10%左右。 ”两家中等规模的股份制银行人士均如是表示。对买房人心理有影响那么二套房首付由 50%提高至 60%后，会不会遏制市场需求呢?“真想买二套房的人，首付多个 10%，怎么着也能凑齐这部分钱。对这部分的市场需求影响不大。 ”但一家中等规模的股份制银行个贷部负责人则认为， “虽然表面上看影响不大，但对想买二套房的人来说，心理预期的影响是存在的” ，这一通知也表明了中央调控的决心，加上最近上海、重庆传征房产税，对买房人的心理会造成一定的影响认为房价不会涨了，也就不一定急着买，特别是某些购房需求可能会缓一缓，比如父母为子女买房，可能会观望。不少人担心首套房首付会跟着上调吗？二套房首付提高后，首套房首付是否也会跟着上调？对此，接受采访的几位业内人士均表示， “不太可能，毕竟购买首套房是国家政策支持的，与民生息息相关，国家现在只是提高了二套房的贷款门槛，这已经伤及一些改善性住房需求，如果再提高首套房的首付，那打击面就太大了。 ”记者了解到，目前首套房首付是三成，但也有人表示，不排除首套房首付调至四成的可能。首套房利率已经调了吗？一位本地银行个贷部老总认为，自己所在银行的首套房利率很可能要调整，目前执行的是 85 折利率，估计节后就会上调，至于是执行 9 折利率还是恢复基准利率，尚不清楚。 “如果执行基准利率6.4%，以上次加息 0.25 百分点计算，接近于加息 4 次” ，这位老总向记者算了笔账。另一家已执行首套房基准利率政策的股份制银行个人信贷部负责人认为，去年楼市调控国家只是规定首套房的利率下限是 85 折，没有限制上浮比例，可以是 9 折，也可以是基准利率，甚至再上浮，具体自定。现在各家银行贷款额度都很紧张，自然会逐步上调利率门槛，估计各家银行取消首套房贷款优惠利率只是个时间问题。但总体来看，南京地区首套房利率不太会在基准利率上再上浮，毕竟住房贷款在我国一直是专用利率，低于其他商业贷款利率。本报记者 沈春宁2 本地人限购两套房 外地人限购一套房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有 2 套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。关于限购这些清楚了：直辖市、计划单列市、省会城市都在“限购”之列这些还不清楚：1.到底哪些城市是“房价过高、上涨过快的城市”？2.“原则上”限购，如果不限购，有什么说法？江苏苏垦机构董事长经纶认为， “限购令”的提法从去年上半年出台至今，已经将近一年，而真正执行的只有上海、深圳等少数城市，许多地方虽然有限购令，但并没有落在实处。以南京为例，去年下半年公布了限购令的措施，却一直没有具体的操作细则和执行时间，市场上三套房以上过户照常进行。“这次国务院非常明确地提出，不仅是房价过高、上涨过快的城市，连省会城市也被包括在内，换句话说，你就必须要限购了。 ”经纶表示，在国务院去年首次提出限购令时，仅提出“房价过高、上涨过快的城市” ，而究竟是哪些城市，一直没有明确说法，这次将直辖市、计划单列市、省会城市也拉了进来，可见力度之大、决心之强烈。在执行的具体细则上， “国八条”提出的方案类似深圳的限购方案，即“限购第三套房” ，与上海执行的“限制新购一套房”的较宽松政策有所区别。就南京而言，去年推出但没有执行的“限购第三套房”与此次国务院精神相吻合，至于何时执行，则要看当地政府的态度了。而对于此次“新国八条”的规定，南京有关人士则明确表示，“我们不折不扣执行国务院精神” 。 马祚波3 购房不足 5 年转让 全额征营业税调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足 5 年转手交易的，统一按销售收入全额征税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。关于税收我们明白了：1.对南京来说，只对不满 5 年的普通住宅有影响；2.全额征收营业税后，比现行的优惠要多交大概 3 倍左右。 关于税收方面的调整方案，此次“国八条”中只针对营业税进行了调整，不过调整方案还是比较严厉的。满堂红南京置业公司市场部经理李宁介绍说，目前南京的营业税政策执行了快两年时间，具体是按 5 年期限来划分：不足 5 年交易的，普通住宅（144 平方米以下，容积率在 1.0以上）按交易差价的 5.56%缴纳营业税，非普通住宅按销售收入全额的 5.56%缴纳营业税；超过 5 年交易的，普通住宅免征营业税，非普通住宅按差额征收营业税。按照“国八条”的精神，所有不足 5 年交易的住房都必须按照全额征收营业税。但这点对于南京来说，真正受影响的只是普通住宅。 以一套购入价 100 万的普通商品住房为例。在 5 年期内售出时的价格为 150 万，按现有政策，房主只需缴纳卖价与买价的差价的营业税，即（150 万-100 万）5.56%=27800 元。而政策调整后，该房主必须缴纳 150 万5.56%=84000 元的营业税，两相比较，增幅一般在 3 倍左右，这笔钱还是比较客观的。李宁表示，按“国八条”的文件叙述理解，此次只是调整了 5年内转手交易的营业税，对于满 5 年交易的，仍按原政策执行，普通住宅免征，非普通住宅按差额征。至于以后会不会再有所调整，李宁表示， “这个真不好说，看调控政策的走势吧。 ” 马祚波4 制定房价调控目标 一季度要公布“新国八条”进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。关于房价目标要求很清楚：1 南京在 3 月底前一定要公布新房的价格控制目标2. 今后可以不用跑到售楼处，就能详细了解房价了“政府要公布新房的价格控制目标，这倒是个新鲜事，体现了中央抑制房价的决心” 。昨晚，记者采访时，南京雅居乐房地产开发有限公司副总经理邵晴表示，南京此前很少提供当地的新房价格数据，媒体上关于房价数据的报道一般都以国家统计局每月公布一次的数据为准，具体的数字难以见诸报端。“此次国八条明确要求地方政府必须合理确定房价的控制目标，这就意味着，一是地方政府要公布此前的房价水平，二是要将今年的控制目标公之于众。 ”邵晴告诉记者。记者了解到，之前官方网站南京网上房地产也实时公布过南京市楼盘的成交价格，但不知为何后来就不见了，网上只剩下商品房成交量等信息。面对记者询问，回复是“房价数据应由统计部门提供” ；而南京统计部门又表示， “一切以国家统计局”的数字为准。在这种情况下，老百姓想了解房价，除了到售楼处亲自看看，还真没太多办法。至于“一季度”这个时间节点，江苏苏垦机构董事长经纶认为，也就是说在今年 3 月份以前，南京市政府必须向社会公布新房房价的控制目标，此举会让更多南京老百姓，尤其是买房人更加直观地了解南京的房价水平，提供更多参考，以便大家合理制定购房计划。