在一定程度上改变了人们的居住方式， “地铁沿线”的楼盘已经成为住房 市场上的新宠。轨道交通到底能给上 海的住房市场带来多大的影响？这种 影响是否会持续下去？在今后的发展 中还会出现什么问题？本文将对这些 问题一一做出探讨。1 轨道交通快速建设引起房价上 涨 上海轨道交通近年来迅猛发展。轨道交通 对上海住房市场的影响 文 / 陈琳毛正峻，24May20082007 年末 , 轨道交通 6 号线、8 号线 一期、9 号线一期开通试运营，1 号线 继续向北延伸 3 个车站，4 号线也实 现了环线运营 , 随着“三线两段”的 开通，上海轨道交通“连段成网”的 格局基本形成，运营线路总长从 2002 年的 63 公里增加到了目前的 234 公 里。按照上海轨道交通规划，到 2012 年，中心城区市民居住地到轨道交通 车站的平均距离将从现在的 1800 米缩 短到 900 米，中心城区轨道交通站点 600 米服务半径的人口覆盖率将达到 47%。 对整个城市来说，轨道交通容量 大、污染小，是缓解交通拥堵、提高 出行效率的重要措施。考察发达国家 的发展轨迹，大城市的发展往往经历 农村人口城市化、城市人口郊区化的 演变过程，而轨道交通在其中扮演了一个衔接者的角色。目前上海城区存 在人口过于集中、住房拥挤、交通堵 塞的问题，要解决这些矛盾，必须扩 大城区范围，分散市中心的交通压力 和住房压力，在这种情况下发展轨道 交通是极其必要的。 轨道交通的发展除了为人们出行 提供了更大的便利，对住房市场的影 响也是显而易见的。一号线开通后， 当时地处城郊的莘庄迅速发展成交通 便捷、商业繁荣的“热土” ，周边的房 价更是在 10 年中大幅上涨，造就了 “莘庄奇迹” 。此后，二号线也迅速带 动了世纪公园、龙阳路、张江等房产 板块；三号线又让江湾镇等地受益匪 浅。基于这些案例，人们往往看好地 铁沿线的房价走势，此番“三线二段” 规划建设之初，这些线路周边的房地 产开发就已经启动，有些外环以外的楼盘房价已经飙升至了每平方米万元 以上，轨道交通对周边房价的拉动可 见一斑。 几条地铁线为何会如此显著地带 动周边房价上涨？本文将从住房的特 点出发，分别分析轨道交通对住房需 求市场和供应市场的影响，并提出一 些观点和建议。2 轨道交通对住房需求市场的影 响 2.1 住房的特点 住房具有商品和社会保障品的双 重属性，具有消费品和投资品的双重 角色，兼有个人问题和社会问题的双 重含义。 首先，作为不动产，住房的非流 动性决定了其价格随着所处区位的不 同而不同。相同房型和质量的住宅市场纵横上海房地在不同的城市之间，或者在同一个城 市的不同地带之间，价格都会千差万 别，这点我们是有目共睹的。 其次，住房总价很高，是普通家 庭的主要支出和家庭财富的主要构成 部分，人们在买房时会慎之又慎，在 价格、舒适度、方便度等条件之间寻 找平衡点。 再次，购房者往往希望其主要需 求能在一定区域范围内得以满足。选 择一处住宅，要考虑到工作、学习、 购物、医疗等基本活动都不能太远， 才能觉得方便，因此很少有人会选择 异地置业。也就是说，购买住房这种 商品是有选择范围的，考虑到目前大 多数人最需要满足的活动是工作和居 住，我们不妨以工作地点为圆心，以 能够接受的最大距离为半径来划一个 圈，买房的一个基本原则就是选择的 住所必须在需求圈内。 2.2 “时间距离”和“空间距离” 这个“圈”到底有多大呢？自然 要用距离来衡量。过去，人们对距离 的理解是“相隔多远” ，也就是空间 距离。比如在徐家汇工作的人，置业 时就会考虑到离工作地点不能超过 10 公里或者 20 公里，这个范围之内的楼 盘就成为比较选择的对象。上海的大 多数公司集中在市区，于是市区的房 价一再上涨，供不应求，而偏远的郊 区就乏人问津。 但随着交通技术的发展，越来越 多的人开始接受另一种对距离的定 义，就是“时间距离” ，人们开始更关 心“多久能到” 。比如还是在徐家汇工 作的人，如今买房子时考虑的是从家 里到公司不能超过一个小时或者一个 半小时，这样购房决策时就增加入了 交通这个重要因素，在市中心住房和 交通都超饱和的情况下，道路通畅交 通便利的郊区往往比市区更加快捷， 空间距离的远近标准渐渐被时间距离 的长短标准所替代。2.3 轨道交通与“需求圈” 轨道交通的发展恰恰就是缩短了 时间距离。与公交车相比，轨道交通 无疑更迅速、更准时。公共汽车时速 十公里到二十公里，轻轨二十到四十 公里，地铁四十到五十公里，最高可 达七十到八十公里，为公共汽车的 2 到 4 倍。而与自驾车相比，轨道交通 既不用初始投资，又能节约日趋高昂 的燃油费、停车费。仍以莘庄为例， 一号线开通前乘公交到人民广场需要 近两个小时，时不时还会堵车，按照里的需求也就旺盛起来。3 轨道交通对住房供应市场的影 响在市场经济条件下，商品需求的 扩大必然引起价格的上升，供应方有 利可图，便会扩大供应。住房市场也 是如此，但由于土地的稀缺性，供应 受到限制，地铁沿线房价的上升也就 不可避免。3.1 轨道交通之于存量住房市场 地铁沿线的存量住房主要分布在市区和近郊，这些地区房地产发展得 比较成熟。在市中心地区，虽然轨道 交通也能使出行更加便利，但公交线 路四通八达，相对而言出行成本又比 轨道交通低廉，地铁沿线的住房并没 有很大的优势，且市中心的住房市场 本来就供不应求，房价已经居于高位， 一般来说不会因为地铁的开通而再度 飙升。对于郊区来说情况就不同，地铁 沿线存量房和二手房市场会受到直接 而重大的影响。正如前文所述，轨道 交通能使时间距离大大缩短，导致需 求扩大，而存量住房有限，房价自然 上升。另外，很多租房的人喜欢住在 地铁沿线，房屋租金也相应提高，强 大的需求和可观的收益会促进本地居 民出租闲置的房间，这也在一定程度 上增加了地铁周边现房的供应。3.2 轨道交通之于增量住房市场 轨道交通对住房供应市场的影响最主要的一方面，在于地铁能够引导 住房开发行为。地点选择是房地产开发时面临的 一个很重要的问题。一方面，市中心 的住房市场需求旺盛，但开发成本太 高，高昂的地价和动迁费用让很多开 发公司望而却步。另一方面，郊区的 土地相对廉价，开发成本低，但又面 临能否顺利销售的问题，且住房市场 的需求弹性要大于供应弹性，房地产大多数人的心里接受范围 （约 1 1.5 个小时） ，很少有人愿意购买那里的住 宅；而有了地铁后，从莘庄出发只要 不到半个小时就可以到市中心，人们 心理上的距离就大大拉近了。用时间 距离为标准“，圈外” 的楼盘变成了 “圈 内” ， 并且环境优、 空气好、 价格又便宜， 地铁沿线的郊区房甚至比远郊房更受 青睐。 于是，在上海的住房需求市场上 就出现了这样一种现象：轨道修到哪 里，人们的接受圈就扩大到哪里，哪May 200825上海房地 市场纵横投资周期长、数额巨大，一旦不能按 时回收，将给房地产公司带来重大的 损失。在这种形势下，地铁沿线的郊 区就成了首选之地，轨道交通增加了 预期需求，也就扩大了开发建设的范 围。 根据对需求的预期和以往的经验， 开发商都想争得开发权，往往轨道交 通还在规划建设期时，住房供应市场 就已经打得火热。若几家开发公司同 时看好一块土地，便要通过竞标来决 定谁能获得土地使用权。开发商报出 的地价主要考虑以下几个因素：开发 成本（管理费用、建设费用、材料成 本、相关税费等） 、资金成本、风险 成本、预期利润以及预期销售均价。 用预期销售额减去相关成本和期望利 润，就得到一个土地价格的弹性空间， 再根据对竞争对手的分析了解报出地 价。由于开发商预料到地铁沿线的房 价将会有大幅度提高，为了能拿到土 地，他们报出的土地价格也会相应提 高。如现在上海地铁 11 号线尚未建成 通车，但早在半年前，南汇周浦一带 的楼盘开发已经准备就绪。开发商用 高价买到土地，为了保持并尽量扩大 利润空间，势必会将交通便捷的有利 条件做充分的宣传，这也与购房者需 要缩短时间距离的心理相契合，如此 地铁沿线的新楼盘在轨道开通之初甚 至之前就会先“预热”起来。 当然，所谓“地铁沿线”当然并 不仅指紧贴地铁线的几十米，这些地 带反而由于噪音等污染并不适宜作为 住宅。一般来说，离地铁站一公里之 内人们会觉得非常方便，三公里之内 还可以接受，而五公里以上地铁的作 用已经很小了。这个范围也就是住房 供应市场迅速发展的地带。 由此可以看出，轨道交通对存量 住房市场和增量住房市场的供应都有 一定的促进作用，并且这种作用的大 小随着所处区位以及到地铁站的远近不同而有很大差异，总的来说，对郊 区的促进作用大于对市区，且随着离 地铁站的距离增加而递减。的是整个城市经济社会的繁荣，其他 地区的住房市场虽然相比地铁周边发 展速度比较慢，但在经济发展的推动 下依然呈现上升势头。 5.2 交通出行成本与住房市场发展 交通成本是购房时必须考虑的因 素。上海作为大都市，每年都会吸引 大量的外来人口，他们对上海的建设 功不可没，但这些“新上海人”在创 业之初往往面临住房困难。他们既需 要便利的交通，又希望房价比较便宜， 地铁沿线的郊区就成了非常合适的选 择，但这样也意味着出行必须要付轨 道交通费用。目前上海地铁的收费较 高，每天十几元的交通费对于收入不 是很高的上班族来说并不是小数目， 很多人宁愿选择租房或者由于生活成 本太高转到其他城市发展，这不仅对 地铁周边的房地产业不利，也会减弱 整个城市的竞争力。相对而言，北京 的地铁费就要低许多，为了吸引各地 人才，扩大城市规模，上海地铁也可 以尝试“平民化” 。 5.3 地铁效应递减 随着多条地铁开通后，人们买房 的选择范围越来越大，地铁沿线不再 是一小片地区的专利， “莘庄奇迹”也 很难在以后开通的地铁线周边重现。 人们买房时不再盲目追求到地铁站的 距离，而是会综合考虑生活的舒适程 度、交通的便利程度、以及楼盘的品 质和性价比。也就是说，地铁给周边 地区住房市场带来的推动效应有递减 的趋势。 但从整个城市的发展来看，随着 轨道交通的普及，工作在市区、生活 在郊区会成为一种新的生活模式被大 众接受。在不久的将来，上海的住房 市场很可能会打破房价与到市中心距 离成反比的格局，而更趋于合理化。4轨道交通对住房市场的持续 影响事实上，轨道交通对相关地区住 房市场的影响决不仅仅局限在开始通 车的这一个时期，而是持续渐进的。 第一轮新楼盘售出后，原本偏远的郊 区居民密度开始增加，他们不仅仅是 “住”在这里，还有一系列的生活需 求，这种需求会吸引商业投资者前来 开发商业设施，如超市、菜市场、酒 店、商场等。而商业的繁荣又会吸引 更多的人前来居住，需求量增加导致 第二轮楼盘的价格也会再上一个台 阶。商业设施发展得比较完善、人口 比较集中之后，政府部门会注意到该地区需要更完备的娱乐和社会设施， 于是政府也会跟上步伐，在周围建设 学校、医院、游乐园、体育场等，并 且为了进一步方便人们的出行，道路 设施会更加完备，公交线路也会增加， 该地区将慢慢由远郊区发展成一个新 城区，成为具有一定规模的繁华地带， 人们的生活居住更加便利，对该地区 的认可度进一步加强，而房价自然也 会随着一路水涨船高。5关于轨道交通与住房市场的 几点想法5.1 轨道交通未开通地区的住房市场 形势根据以上的分析，轨道交通对地 铁沿线的住房市场具有强大而持续的 推动作用，而对其他没有开通地铁的 地区来说，住房市场也会受到轨道交 通建设的间接影响。一种观点认为， 地铁周边的住房市场发展迅速，会导 致其他地区住房需求量下降，从而引 起房价的下跌。但从前几年的