融道机构市场月报融道机构市场月报 2010-042010-042 2/ /3939 融道机构房产信息研究中心融道机构房产信息研究中心政策趋紧打响楼市拉锯战本月随着新一轮更为严厉的政策出台，各部委和地方政府都不约而同地加快了政策落实的进程。短时间内，“实名购房制”、“认房不认贷”、“购房首付50%”等具有强烈指向性的政策纷纷出台，似乎在向人们昭示本轮调控，将坚决落到实处。对于此次新政组合拳的开打，改变了年初以来几轮调控的“空调”局面，市场反应之强、调控效应之快出乎整个市场的预期。在不到一个月内，房地产峰值开始下滑，调控初见成效。有专家预测，如果各地执行政策到位，房价疯长近期将被遏制，并且将进入“量跌价滞”的局势。另外，细观各地市场动态，部分开发商开始打折销售，一改往日作风；热点城市迎来投资客撤资退房的高潮，整个市场波澜起伏。作为三线城市徐州，整个市场也因政策的趋紧受到了影响，但是从本月各大项目动态来说，总体呈现“量升价滞”的态势，对于目前日益严峻的市场观望情绪，提前放量出手，赢得市场份额也许才是对开发商当前最有利的决断。总之，由于市场总体情况相比一二线城市略为乐观，因此，从本地开发商的举动来看，与政策拉锯的嫌疑非常明显，但是到底能否躲过本轮调控利剑的削首，还有待时间的验证。2010 版权声明：本报告由融道机构徐州 E 房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州 E 房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州 E 房网” ，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写： 季爱生 0516-81910999 xzefw_jiaisheng163.com融道机构市场月报融道机构市场月报 2010-042010-043 3/ /3939 融道机构房产信息研究中心融道机构房产信息研究中心第一章第一章 本月提要本月提要1.1 投资购房指数连升 4 季，专家建议改革土地招拍挂制度1.2 银行“差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微1.3 国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超 8%1.4 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷1.5 住建部：未获预售许可证，开发商不得收取定金1.6 住建部：预售楼盘应公开每套房屋价格1.7 住建部要求商品住房严格实行购房实名制1.8 二套房以住房套数界定，不再以贷款为准1.9 本月数据提示徐徐州州市市每每月月商商品品房房供供应应信信息息数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部 （单位：万）25.4328.2941.4736.9343.340.927.319.1439.0539.919.798.6591.8020406080100供应面积 28.29 41.47 36.9343.340.927.319.14 39.05 39.91 25.439.798.6591.809-04 09-05 09-06 09-07 09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04图 1 本月徐州市商品房供应量环比上月上涨 961.27%，同比 09 年 4 月上涨 224.5%8130859471.7821329776.8746126178.05 142632.248818918058.94050000010000002 20 01 10 0年年4 4月月徐徐州州市市商商品品房房分分类类供供应应明明细细数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部 （单位：套，）供应套数8130213461148818 供应面积859471.7829776.8726178.052632.24918058.94住宅商服办公其他总计图 2 本月商品房分类供应明细融道机构市场月报融道机构市场月报 2010-042010-044 4/ /3939 融道机构房产信息研究中心融道机构房产信息研究中心徐徐州州市市每每月月商商品品房房成成交交信信息息数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部 （单位：万）28.3151.5314.0525.33147.0335.8023.4124.9034.8030.9647.17 31.22 21.440.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00系列1 21.44 31.22 47.17 30.96 34.80 24.90 23.41 35.80 147.03 25.33 14.05 28.31 51.53 09-04 09-0509-06 09-0709-08 09-0909-10 09-1109-12 10-0110-02 10-0310-04图 3 本月徐州市商品房成交量环比上月上涨 82.02%，同比 09 年 4 月上涨 140.35%2 20 01 10 0年年4 4月月徐徐州州市市（市市区区含含铜铜山山新新区区）各各区区域域商商品品房房成成交交占占比比数据来源：徐州房地产信息网 徐州E房网市场分析部 （单位：套，%）云龙区, 758, 16%鼓楼区, 1571, 33%铜山新区, 382, 8% 开发区, 833, 17%贾汪区, 420, 9%九里区, 1, 0%泉山区, 797, 17%图 4 本月徐州市各区域商品房成交信息5299 539620224434148996.505001000150020002500徐徐州州市市国国有有土土地地出出让让信信息息对对比比图图示示数据来源：徐州市国土资源局 徐州E房网市场分析部 （单位：宗、亩）出让宗数552038 出让面积2993962244414996.52009-042010-012010-022010-032010-04图 5 本月徐州市国有土地出让对比信息融道机构市场月报融道机构市场月报 2010-042010-045 5/ /3939 融道机构房产信息研究中心融道机构房产信息研究中心第二章第二章 资讯回顾资讯回顾2.1 全国资讯投资购房指数连升投资购房指数连升 4 4 季，专家建议改革土地招拍挂制度季，专家建议改革土地招拍挂制度 （2010-04-06 证券日报）央行营业管理部 4 月 4 日发布 2010 年第一季度调查报告，报告显示目前投资型购房占比攀升至 23.1，连续 4 个季度升高。房价“一路高歌”的畅通无阻，让人们纷纷把矛头指向了土地的招拍挂制度，这个有效抑制了贪污腐败的土地竞买制度，如今被认定成是进一步推高房价的凶手。根据中国土地勘测规划院日前发布的最新研究报告显示，全国重点监测城市的地价房价比均值已到达31.29，上海、天津、南京、杭州、宁波 5 城市的地价已占房价比超过 40。对此，经济学家厉以宁给出的建议是，改革土地出让招标制度，不再实行“价高者拿地” ，而是“价低者拿地” 。所谓“价低者得”指的是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。他认为，若能以此改革土地招标制度，则整个中国的高房价问题也将迎刃而解。近日,国土资源部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。而据知情者透露，这次座谈会主题就是有关土地招拍挂改革。此前，国土资源部在北京召开视频工作会议中首次对外公布，将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。土地土地“招拍挂招拍挂”亟待改进，仅是遏制地产泡沫第一步亟待改进，仅是遏制地产泡沫第一步 （2010-04-07 中国证券报）自 2004 年“831 大限”后，国有土地出让通行“招拍挂”方式，但是，6 年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然， “价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。3 月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的第一步，更重要的是调整土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。融道机构市场月报融道机构市场月报 2010-042010-046 6/ /3939 融道机构房产信息研究中心融道机构房产信息研究中心银行银行“差别化差别化”房贷，利率变动对投资客影响甚微房贷，利率变动对投资客影响甚微 （2010-04-07 中国证券报）在年初中行率先收紧首套房贷款后，已经有越来越多的银行开始对房贷利率进行调整。虽然不少银行并没有明确叫停 7 折优惠利率政策，不过房贷收紧已是不争的事实，银行对购房人实行首套房贷“差别化”政策已经成为一种趋势。虽然银行逐步取消贷款利率优惠传达了政府抑制房价增长过快的信号，不过从市场来看，房价和成交量依然保持在高位，房贷利率的变动对于投资客的影响微不足道。根据相关数据显示，3 月下半月北京二手房市场明显回暖，快速回到 2009 年市场最火热的成交量，日均成交量达到了 1117 套，相比上半月增长了 68.1%。对此相关研究人士表示，对于在去年赚得盆满钵满的投资客来说，利率上的微小变动对其造成的资金压力要小得多。如果是 20 年期 60 万的贷款，按照 8.5 折估算仅比 7 折的月供多 300 元左右，一年下来仅多不到 4000 元。相对于房价的上涨幅度，月供的涨幅几乎微不足道。国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超国土部：重点城市居住用地价格年涨幅超 8%8% （2010-04-10 新京报）4 月 9 日，国土部召开发布会，公布国土资源公报 。公报显示，2009 年全国 35 个重点城市，综合地价平均增长率为 5.66%，平稳上升，而居住用地地价则平均增长超过8%。国土部公开数据显示，去年全国土地出让总价款为 15910.2 亿，比上年增长 63.4%。其中，招拍挂出让价款 15098.5 亿，占出让总价款的 94.9%，比重比上年提高 1.8 个百分点。另外，2009 年全国 35 个重点城市，综合地价平均增长率为 5.66%。与前几年相比，这一数字基本持平，甚至低于 2004 年和 2007 年数据。国土部对 35 个重点城市的地价监测始于 2001 年，在 9 年的综合地价增长率统计中，大多集中于 4%-6%，国土部官员称，除 2007 年出现过快增长以及 2008 年的较低增长外，一直保持在 5%-6%的增幅，因此去年地价增速仍在合理范围内。2009 年，35 个重点城市居住类地价增幅为 8.63%，稍高于商业（5.54%）及工业（2.04%）地价，同时也超过了综合地价（5.66%） 。个别