项目提案(ti 至祥置业值得信赖的合作伙伴20061026城市 复兴 :一 个 作品， 个 性建筑，一 个 努力成 为颠 覆昆明市 场 的 项 目；精神 领 袖 :一 个 注重市 场细 分，一 个 通 过 意 识 ,精神引 导 市 场 潮流的 复 合 楼盘 ；生 态轴 心 :一 个关 注 阶层 品位和生活哲 学 的人文宅邸 _精神 ,景 观 ,生 态国 度；创 新 为 本 :一 个创 新 为 本，体 验经济 ，提倡互 动与 情趣的生活 样 式；对于把握昆明“城市更新”机会的和信地产，“ 来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在城市中央价值区创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰因此，本报告的主旨是基于至祥对和信地产的深刻理解， 而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为和信决策提供参考至祥置业值得信赖的合作伙伴理解和信 目标沟通地位： 和信通过的整盘开发将强化区域主导，并依靠阶段产品创新提升区域价值，锻新城市经济；价值：和信希望通过的滚动开发实现 现金流量的平衡并强调现金流量的投资回报的能力；意识：和信地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上主动把握了城市化的关键时机，处于企业上升的关键阶段 ；品牌：和信希望通过的开发，实现产品系列化的有规模扩张的战略需求，以及以后客户主导性的高级品牌阶段； 至祥置业值得信赖的合作伙伴竞争状况项目剖析市场形势价格模拟定位诠释物业建议至祥置业值得信赖的合作伙伴客户分析纲要目所处的宏观大势将何去何从？必须明确的个前提至祥置业值得信赖的合作伙伴宏观调控： 市场波动 显著数量型货币政策下的贷款月度增加额变动在数量型货币政策手段影响下，贷款增速同比明显减缓对于 10月份实施的价格型货币手段 基准利率调整，尚无法观察其带来的效应亿元03/6 03/9 03/12 04/3 04/6 04/9 04/120 1000100020003000400050006000 2003年 6月央行 121号文件出台2003年 9月存款准备金率上调 1个点2004年 3月央行实施差别存款准备金率制度2004年 11月央行规定开发企业自有资金 35%至祥置业值得信赖的合作伙伴 0 . 0 % . 0 %0 . 0 %5 0 . 0 %1 0 0 . 0 % . 0 % . 0 % . 0 %0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %1 0 0 . 0 %新增楼盘数量（个） . 6 % 4 8 . 4 % 2 6 . 1 % . 0 %在售楼盘数量（个） . 4 % 1 8 . 8 % 9 1 . 6 % 3 %总供应量（套） . 0 % . 5 % 2 4 . 6 % 2 9 . 0 %总销量 . 6 % . 2 % 9 % 2 9 . 2 %总存量 . 0 % 3 2 . 9 % 8 8 . 0 % 2 8 . 7 %住宅均价 7 % 7 . 6 % 2 9 . 0 % 2 . 9 %2002 2003 2004 2005 年预计宏观调控： 增长放缓，存量增多昆明房地产发展趋势统计表 至祥置业值得信赖的合作伙伴微观视角下： 房地产业的增长空间巨大，昆明房地产将持续快速发展我国人均住宅使用面积的未来增长空间2003年我国城镇居民人均住宅 使用面积 仅 4平方米左右（建筑面积 30平方米左右）2 4 . 42 0 . 51 7 . 84 2 . 52 7 . 53 2 . 52 2 . 50510152025303540452000 2010 2020 2030中国 美国美国1 9 4 0 年1950年1960年1970年平方米/ 人至祥置业值得信赖的合作伙伴地产宏观大势将何去何从？必须明确的个前提项目将面临怎样的竞争？至祥置业值得信赖的合作伙伴区外竞争： 作为城市次极中心区地产常识：随着城市离心化速度的加快，以及一环内旧城改造带来的市场机会，中心区竞争将集中在大型商业地产项目和中小户型的竞争，价格，产品同质化现象明显市区 中心区 南市区 西市区 东市区 近远郊已开盘销售供应比例 潜在供应比例2005年各区域已开盘销售和潜在楼盘供应比例数据显示：市中心区的楼盘供应量仅次于南市区，说明在近两年内市区可销售面积供应量仍将很大。新亚洲，世纪城，玫瑰湾，大商汇的大盘模式解决了首次置业者郊外（二环外）置业的区域认同障碍问题，才有了置业量能的激增。这种模式对于非价格第一敏感的二次置业者，却没有产生同样的效应。对于中心内首次置业者，及二次置业者，投资群体实际心理和行为认同的仍是中心区的生活和物业，年内中心区将在与南市区的较量中仍处上风。至祥置业值得信赖的合作伙伴数据显示：市区二环内在明后两年交房入住的中小户型面积近 200万平米，大量的中小户型准现房将在明年上市。一环内中小户型竞争楼盘项目名称 主力户型 户型面积 总套数 建筑面积 均价 入住新干线 跃式公寓 80 130 324 2 4000 06年 10月中央丽城 1房 2房 3房 60 150 4000多 42万 500 06年 11月一环内中小户型竞争楼盘项目名称 主力户型 户型面积 总套数 建筑面积 均价 入住上海沙龙 一房一厅 50 60 664 2 3800 06年 7月世纪俊园 1房 2房 3房 40 130 6000 52万 000 06年 12月中环金界 1房、 2房 80 100 700 2 3000 07年 1月枫蓝国际 1房、 2房 50 90 650 2 3500 07年 1月美树星城 1房、 2房 64 86 527 11万 800 06年 12月硅谷公寓 一房一厅 50 60 400 2 2800 06年 12月北辰财富 1房、 2房 55 100 529 11万 200 07年 1月二环内中小户型竞争楼盘区内竞争： 05年 07年与项目存在竞争相关系的显形和隐形竞争对手体量庞大至祥置业值得信赖的合作伙伴项目名称 产品类型 面积 目标客户新干线 跃式小户型 81青白领水晶俊园 平层中户型 60市中产世纪俊园 中小户型 40青白领银海城市花园 120 城市中产在售产品直接竞争：项目周边目前的在售产品至祥置业值得信赖的合作伙伴项目名称 产品类型 出租率 目标客户银海 5% 小型 (创业 )企业海关大楼 政府行政办公 自用 政府部门医药大厦 办公写字楼 70% 医药企业办事处龙腾大酒店 星级酒店 60% 商务客国际大酒店 星级酒店 55% 旅游客佳新大酒店 星级酒店 60% 商务客 /旅游客弛宇大厦 专业写字楼 90% 中小型企业已售产品直接竞争：项目周边已售产品至祥置业值得信赖的合作伙伴地产宏观大势将何去何从？ 项目将面临怎样的竞争？ 项目自身环境如何？ 大 桥沿江绿化带盘龙江桃 源 街盘龙江一期已开发 二期规划中三期四期至祥置业值得信赖的合作伙伴解析宗地面积： 150亩 ;周期：预计年都市大盘 ,改造典范解析北京路盘龙江”一根扁担两肩挑”的力量支点 ,其形象定位必须超越片区的束缚 ,契合城市的战略 ,成为城市的客厅 中央价值极具发展潜力的都市前沿地带中心区“双龙起舞”火车站 东风广场 ？ 北市区至祥置业值得信赖的合作伙伴解析交通轴线政治轴线经济轴线价值轴线生态轴线螺蛳湾宝善街三市街 桃源街风光带位于北京路和盘龙江带状经济，政治，文化，生态，商业轴线的是双龙腾飞的平台 大 桥 穿 金 路桃源街人 民 东 路沿江绿化带盘龙江本案龙腾大酒店昆明海关大楼银海 析 金融帝国 ,贵族气质北京路北京路人 民 路 人 民 路东风广场东风路本案昆明商务聚集的铁三角青年路解析 商务领域 ,繁华自溢地产泡沫论据不足 ,房地产市场快速健康发展项目将面临激烈市场竞争 ,特别中小户型的大平面竞争目将依托整体区位优势 ,强化区域主导，并依靠整体规划和阶段产品创新提升区域价值3个前提2个必须回答的关键问题 项目的目标客户至祥置业值得信赖的合作伙伴项目定位 :项目的核心竞争力外部因素内部因素05年昆明高层物业的供应统计总价区间（万元）大平面市场供应大于 1000套6015 25（数据来源：世联地产数据中心）05年中心区高层物业供应量较大；集中放量在中小户型，存在供应断层2540此区间的高层供应来自汇都国际 ,中产风尚 ,水晶俊园 ；120次置业年轻人 ;二次置业换房者 ;投资客重要客户：企业白领、自由职业者、商业经营者、小型企业、创业型企业次要客户：周边居民、工薪阶层补充客户：地州客户、国内外投资者至祥置业值得信赖的合作伙伴他们是这样一群人 私企老板、个体经营者、律师、企业白领、自由撰稿人、健身教练、地下音乐人、代理商、经纪人、中介代理、设计师 目标人群 目标人群 他们要求：能够拥有 “ 商业 +商务文化 +居住 ” 的都市综合区人们可以聚在一起轻松办公、聊天、约会、购物、生活、闲逛的社交场所价格弹性空间可以较大，不管是自用还是投资，或者暂时过渡需求，以后用来收租生活方式描绘自住型住宅投资型住宅铺钟摆蚂蚁蝴蝶鸟卡通猫【 客户写真 】 不同人群的物业需求广义的主流人群地产泡沫论据不足 ,房地产市场快速健康发展项目将面临激烈市场竞争 ,特别中小户型的大平面竞争目将依托整体区位优势 ,强化区域主导，并依靠整体规划和阶段产品创新提升区域价值3个前提2个必须回答的关键问题 项目的目标客户至祥置业值得信赖的合作伙伴项目整体定位 :项目的核心竞争力户型公寓商业：裙楼商业现金流产品作用：实现资金快速回笼，保证后续产品滚动开发和可持续开发为区域标志，叫响品牌小户型多功能景观公寓商业：回游式商业目标：价值最大化 ,树立品牌核目标：叫响全城品牌，实现名利双收局观 :持续开发至祥置业值得信赖的合作伙伴目前定位价值一期 二期 04期 05期 0845