关于成立北京豪宅房地产开发有限公司项 目 建 议 书（代可行性研究报告）北京市投资服务中心一九九九年九月目 录 第一章 项目提出 第二章 合营公司情况 第三章 项目建设规划 第四章 建设市政基础设施条件 第五章 物料消耗估算与供应 第六章 环境问题 第七章 项目工程建设进度安排 第八章 市场分析 第九章 投资估算与资金来源 第十章 项目财务及效益分析 第十一章 结论与建议 附件1 关于成立北京豪宅房地产开发有限公司项目建议书（代可行性研究报告）第一章项目提出一、项目提出 为加快北京城市建设步伐, 进一步促进首都经济发展, 北京顺义大龙世界旅游开发公司、深圳市通发房地产发展公司、北京南光精细化工有限公司和香港向威发展有限公司，根据中华人民共和国中外合资经营企业法和其他相关法规的规定, 本着互惠互利的原则达成一致, 于1993年5月成立了“北京龙港房地产开发有限公司”, 在北京市顺义县潮白河西合资开发建设高级别墅区。该项目起动以来得到了市政府和有关部门的大力支持，经有关政府部门批准，该别墅区占地626.25亩。迄今，该项目已开发批准范围内土地100.25亩，在该地上已建成别墅51栋。由于宏观经济环境和市场变化因素，北京龙港房地产开发有限公司的资金运作遇到困难，无力继续开发剩余未开发的地块。因此，北京龙港房地产开发有限公司董事会做出决议，该公司将继续完成其已开发地块（100.25亩）上的开发建设，将剩余未开发的地块（526亩）退还当地政府。为继续完成该地块（526亩）上的开发建设，北京顺义大龙城乡建设开发总公司、深圳市奔望实业有限公司和香港浩锐企业有限公司，根据中华人民共和国中外合资经营企业法和其他法规的有关规定, 于1999年6月6日达成合作意向书, 同意成立“北京豪宅房地产开发有限公司”, 在上述剩余未开发的526亩地块上，开发建设“香榭里花园别墅渡假村”。 现在，关于成立“北京豪宅房地产开发有限公司” 开发建设“香榭里花园别墅渡假村”项目（以下简称“香榭里花园”）进入可行性研究阶段。 二、可行性研究报告的编制 1编制单位北京市投资服务中心受北京顺义大龙城乡建设开发总公司的委托，编制关于成立“北京豪宅房地产开发有限公司” 开发建设“香榭里花园别墅渡假村”项目可行性研究报告。 2编制依据 （1）北京市计划委员会“关于合资经营“北京龙港房地产开发有限公司”项目建议书的批复京计基字（1992）第955号； （2）北京市政府各综合部门于1992年10月20日，签发的关于北京龙港房地产开发有限公司在北京市顺义县潮白河西合资开发建设高级别墅区的项目审批表； （3）北京市计划委员会于1992年10月23日核发的“关于同意批复”（京计商字1998第0527号）； （4） 北京市人民政府于1993年4月12日签发的关于北京顺义大龙世界旅游开发公司、北京南光精细化工有限公司和香港向威发展有限公司合资开发建设龙涛阁别墅区的征地批复（京政地字199396号）； （5）北京市城乡建设委员会于1997年4月10日签发的关于“顺义县城乡建设开发公司更名为北京顺义县大龙城乡建设开发总公司的批复”（京建开1997142号）； （6）顺义县房地产开发办公室于1997年6月2日签发的关于“顺义县城乡建设开发公司更名为北京顺义大龙城乡建设开发总公司”的通知”； （7）北京龙港房地产开发有限公司董事会于199年 月 日做出的关于将剩余未开发的地块（526亩）退还当地政府的决议； （8）北京顺义大龙城乡建设开发总公司、深圳市奔望实业有限公司和香港浩锐企业有限公司于1999年6月6日达成的合作意向书；（9）北京顺义大龙城乡建设开发总公司于1999年9月13日出具的关于该项目市政条件的证明。第二章 合营公司 一、合营公司概况 1. 公司名称：北京豪宅房地产开发有限公司 2. 拟注册地：北京顺义区3. 合 营 方：北京顺义大龙城乡建设开发总公司（甲方） 深圳市奔望实业有限公司（乙方） 香港浩锐企业有限公司（丙方）4. 合作方式：中外合资 5. 公司形式：有限责任 6. 合营期限：20年 7. 经营目的：本着加快北京经济建设和城市建设的步伐的愿望，通过合资开发建设配套设施齐全的别墅渡假村，以改善北京的投资环境和提高居民的居住条件，完善和提高该地区城市面貌和环境质量。同时，通过对所建成别墅的出售、出租及其后的物业管理，取得使合营各方获得满意的经济利益。 8. 经营范围：在香榭里花园项目划范围内，合资开发建设高级别墅区，并对所建成的别墅、公寓及相关的商业服务配套设施出售、出租及其后的物业管理。 9. 投资总额和注册资本 投资总额：1250万美元 注册资本：500万美元 北京顺义大龙城乡建设开发总公司（甲方）按照入资当日中国人民银行发布的美元和人民币的基准汇价，以折合15万美元的人民币现金作为投入，占合营公司注册资本的3%；深圳市奔望实业有限公司（乙方）按照入资当日中国人民银行发布的美元和人民币的基准汇价，以折合350万美元的人民币现金作为投入，占合营公司注册资本的70%；香港浩锐企业有限公司（丙方）以135万美元现金作为投入，占合营公司注册资本的27%。 合营公司的投资总额和注册资本之间的差额，由北京豪宅房地产开发有限公司以银行贷款方式自筹解决。 10. 利润分配和风险承担 合营公司以其所有资产对其债务及亏损负责。甲、乙、丙各方以各自认缴的出资额为限对合营公司的债务承担责任。合营各方按各自出资额在合营公司注册资本中所占比例分享合营公司利润和分担风险及亏损。11. 外汇平衡 合营公司自行平衡其外汇。 二、合营各方甲方： 公司名称：北京顺义大龙城乡建设开发总公司 法定地址：北京顺义区五里仓小区南法人代表：徐景江职 务：总经理乙方： 公司名称：深圳市奔望实业有限公司 法定地址：深圳市福田区八卦一路10栋东门4楼3号法人代表：陈晓东职 务：总经理丙方： 公司名称：香港浩锐企业有限公司法定地址：ROOM C4-12/F KWONG BANK BLDG 728-730 NATHAN RO MONGKOK法人代表：罗铭职 务：总经理三、合营公司机构合营公司设立董事会。董事会由合营各方委派其人员出任董事组成。董事会是合营公司的最高权力机构，决定合营公司的一切重大事宜。合营公司实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由合营公司董事会任命。总经理主持合营公司的日常经营管理工作，对合营公司董事会负责。第三章 项目建设规划 一、项目建设现状基本情况 1地理位置 香榭里花园项目位于北京市顺义县潮白河中段西侧, 南邻龙涛南路，西邻向阳南路；东至滨河路，北至龙涛北路，距首都机场8公里，距顺义县城1公里，交通方便。 规划建设用地面积为526亩。 2现状土地利用情况 规划区土地利用现状为已征用土地（北京市人民政府于1993年4月12日签发的龙涛阁别墅区的征地批复（京政地字199396号）。 二、地理环境 香榭里花园项目位于顺义县潮白河旅游开发区马坡别墅区内，南面是“龙苑花园”别墅，北面是国际赛马场和北京“阳光假日” 别墅，与北京乡村高尔夫球场仅一路之隔。该项目的地理环境优越，既远离城市的喧嚣和污染，而又因交通便利，燕莎商城、朝阳医院、朝阳剧场、团结湖公园、北京工人体育场和北京工人体育馆都在合理的距离之内，是建设别墅区的理想地段。 三、建设规划设计 1项目建设规划目标 香榭里花园项目建设的目标是: 按照城市有关该地区规划要求，建设现代化、标准较高、造型新颖的两层别墅楼、公寓及配套设施，提供一个环境优越和宜人的高层次住宅区，同时，可进一步改善北京的投资环境。 2规划设计方案 根据香榭里花园项目建设规划目标，北京顺义大龙城乡建设开发总公司委托加拿大宝佳国际建筑师有限公司做出设计方案，主要内容为: （1）建设内容: 香榭里花园别墅 （2）规划建设用地面积: 526亩（35公顷） （3）总建筑面积: 140300平方米，包括别墅楼、公寓及配套设施 （4）别墅、公寓建筑面积：130300平方米 其中：别墅楼：98210平方米 公寓楼：42090平方米 （5）配套建筑面积：10000平方米（配套设施） （6）道路用地：4公顷 （7）绿地用地：20公顷第四章建设市政基础设施条件 顺义潮白河旅游开发区马坡别墅区在1993年起步兴建的同时，北京顺义大龙城乡建设开发总公司着手该地区城市市政建设，并于1995年全部建成和投入使用。香榭里花园项目所需的供水、供电、排水、热力具体情况如下:1供水: 由区自来水公司马坡水厂供给；2污水: 排入潮白河雨水管网，流至污水处理场；3雨水: 排入县城污水管网； 4燃气：在规划红线处接陕西进京天燃气 5热力: 由马坡别墅区集中供暖6电力: 由区供电局马坡支局110kV供给小区配电室7通讯：由区电信局马坡支局供给，初装2000门，终装20000门。 该项目的市政设施规划的详细情况见各设计图纸。 第五章物料消耗估算与供应 一、物料消耗估算 1建筑材料 该项目工程的建设内容为别墅楼、公寓楼和配套设施，建筑结构为钢混，其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥和木材，根据设计规划的总体设计，所需建筑材料估算为:钢材:按0.05吨/建筑平方米，约7015吨水泥:按0.2吨/建筑平方米，约28060吨木材:按0.05吨/建筑平方米，约7015立方米 2设备 别墅项目所需的主要设备有: 消防设备 照明系统 通讯系统 供暖设备 卫生洁具 二次供水设备等。 消防设备、照明系统、供暖设备在节能性能和安全上要具有高度可靠性。 二、物料供应方式 该别墅项目工程所需原料和设备，将大部分采用国内材料和设备，一部分材料和设备将从国外购置。所需的材料、设备品种与数量，待工程初步方案审定后再定。本项目的物料及设备供应不存在问题。三、能源消耗估算 根据初步估算，工程水、电、气等能源用量为: 用电量: 按住宅50瓦/平方米的标准估算，总用电负荷为7015千瓦，如果同时利用系数考虑按0.9计算，则用电负荷为6314千瓦。按容载比1:1.5选用变压器，则需要功率为9470千伏安。用水量: 按住宅用水定额8升/平方米日，总用水量为1122立方米/日。 用气量: 项目用气量约1500立方米/日。 热力量：按80千卡/时平方米计算，为11.2百万千卡/时。 根据项目建设市政条件的分析，项目所需的水、电、气、热量可以保证。第六章环境问题该项目工程建设内容为别墅楼和公寓楼，建设内容对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水和生活垃圾，除此无其他污染源，亦不存在有害污水和有害垃圾的处理问题。从环境质量上看，本项目建设是可行的。在项目建设中和建成后的使用中，将采取严格的环境保护措施。1排水: 排水采取“分流制”。生活污水纳入市政污水管网系统。雨水主要来自于路面和绿地，除雨冲刷路面带有一定的杂物外，排入雨水管道的雨水不含有害物质。 2. 生活垃圾: 生活垃圾纳入该地区的环卫垃圾消纳系统，别墅楼设垃圾筒，别墅区设垃圾楼。 3绿化：别墅项目把建设绿化放到重要位置，别墅区将留出足够的绿化用地，人均集中绿地面积应符合规划要求。 第七章 项目工程建设进度安排 一、建设安排 该别墅项目工程建设由北京豪宅房地产开发有限公司负责组织实施，建设进度安排如下: 1于1999年12月前完成项目工程的前期准备工作，主要包括：项目可行报告的编制及审批；完成项目工程设计方案、工程施工图和工程招标工作等。 22000年1月至2003年12月为工程施工期，即2000年1 月开工，2003年12月完成别墅区的全部建设。具体步骤为分期实施，全部工期为4年。 在该项目建设的同时，进行别墅区配套公建建设，以方便住户生活的需要。第八章市场分析北京作为首都, 是全国政治、文化和与国际进行交流的中心。随着我国对外开放步伐的加快, 北京的经济和城市住宅建设得到迅速发展。近年来，北京人的生活水平、居住条件、居住面积和居住环境都得到了很大的改善。改革开放以来，外国公司和商社纷纷涌入京城，设立办事处和多种形式的中外经济合作项目。由于在京的三资企业数目不断增加, 外籍高级职员在京长期居住的人数越来越多, 而且，海外侨胞、港澳同胞和海外留学归国人员可望在京落户的人数也越来越多，这对北京的公寓和高档别墅需求很大。近几年来，随着北京房地产业的快速发展，目前，北京已建设了一些别墅，但在别墅档次上和周边环境上都不大理想。尤其是设计合理、造型新颖别致、配套齐全、环境幽雅、交通方便的高级别墅、公寓住宅区尚难寻到。这就是一个潜在的市场需求。香榭里花园别墅住宅区位于顺义县潮白河旅游开发区马坡别墅区内，与北京乡村高尔夫球场仅一路之隔，同国家水上运动场和赛马场为邻。别墅区周围地理环境优越，娱乐设施完备，既远离城市的喧嚣和污染，又交通便利。这对于购买或租赁别墅和公寓的人们有很大的吸引力。第九章 投资估算与资金来源 一、投资成本及费用估算 项目工程建设的投资成本和费用估算根据该地区改造工程规划设计，参照国内类似工程的费用水平，并考虑一些其他影响因素，项目总投资估算为27400万元人民币。 1投资估算内容:建设内容: 香榭里花园别墅、公寓住宅区建设规模: 总建筑面积140300平方米， 其中: 别墅楼：98210平方米 公寓楼：42090平方米 配套设施10000平方米 2项目投资成本及费用估算 投 资项 目 投资金额(万元) 1土地费用 12895 2建设成本 （1）市政基础配套费（“六通一平”） 10198 （2）建筑安装工程费 19501 前期工程费结构工程 1403 结构工程 18098 （3）政府收费 2769 粘土砖费 招投标费 标底审查费 建设工程规划许可证执照费 监理费 （4）不可预见费和价差预备费 2722 （5）开办费用 200 （6）贷款利息 5000 总 计 53285万元 估算依据: 1土地费用 土地地价款(含土地出让金268元/平方米、土地补偿费90元/平方米、耕地占用税8元/平方米、地上物及青苗补偿费1000元/亩)。 2建设成本 （1）市政基础配套费（“六通一平”）: 按建设用地270元/平方米、市政代征地135元/平方米计算 （2）前期工程费: 按100元/建筑平方米计算（3）建筑安装工程费: 别墅按综合造价1650元/建筑平方米计算 公寓按综合造价1350元/建筑平方米计算 （4）政府收费: 招投标费，中标额的2.5， 标底审查费，概算造价的0.5， 建设工程规划许可证执照费，概算额的1， 监理费，概算造价的2.5。 （5）不可预见费和价差预备费(预留调价费): 按开发成本上述各项的内容的6%考虑，约为2722万元。（6）开办经营费：为项目开发建设单位人员工资、办公场地、办公用品、业务招待费用，约为200万元。以上是对项目规划范围526亩建设用地进行开发建设的整体投资成本和费用估算。二、一期工程 由于香榭里花园别墅、公寓住宅区项目总体开发规模大，建设投资较大，建设周期长，不便组织实施。为使香榭里花园项目能尽快起动，北京豪宅房地产开发有限公司成立后，准备采取分期开方式，对项目规划范围526亩建设用地进行发建设。一期计划对526亩内的100亩地块进行开发建设。一期开发建设的投资成本和费用估算如下： 1投资估算内容: 建设内容: 100亩（66700平方米）地块上的别墅、公寓楼建设规模: 总建筑面积26680平方米，其中，别墅面积17500平方米 公寓面积7500平方米 配套面积1680平方米 2项目投资成本及费用估算 投 资项 目 投资金额(万元) （1）土地费用 2931 （2）市政基础配套费（“六通一平”） 1801 （3）建筑安装工程费 4127 （4）不可预见费和价差预备费 503 （5）开办费用 80 （6）贷款利息 933 总 计 10375万元 三、资金筹措 项目工程建设投资全部由北京豪宅房地产开发有限公司筹措解决。该公司准备随工程建设进度，将其自有资金和筹措资金陆续投入。第十章 简单经济效益评价 根据北京市当前房地产市场的销售情况做出的本项目的简单效益分折。本项目一期工程可销售面积: 别墅面积17500平方米，公寓面积7500平方米；销售价格: 别墅8300元/平方米，公寓5000元/平方米。一、销售收入综合销售价格可销售面积=18275万元人民币（包括别墅和公寓）二、成本1.总投资：10375万元2.销售费用: 销售收入1.5%=274万元3.总成本: 10649万元三、税金1.营业税销售收入5%=914万元2.所得税销售利润33%=2215万元四、利润1.销售利润销售收入-总成本-营业税=6712万元2.净利润销售利润-所得税=4497万元五、投资回报率全投资收益率约为42.2%，投资回报期为3年。六、简单经济效益评价从简单经济分析上看,本项目在经济上是可行的。第十一章 结论与建议 香榭里花园项目是利用中外合资方式，在已征用的土地上进行开发建设别墅住宅及配套设施齐全、现代化的新型居住小区。该项目符合我国有关法律、法规和政策的规定，符合北京市城市总体规划，对于进一步改变该地区的城市面貌，改善北京的投资环境，发展北京经济有着极为重要的意义和作用。而且，根据以上所作的各项分析，该项目的建设将有着较好的经济效益。因此，我们认为，香榭里花园项目的建设是可行的。 我们建议有关部门能支持和批准该项目，以使香榭里花园项目能早日完成。附件1： 1. 北京市计划委员会“关于合资经营“北京龙港房地产开发有限公司”项目建议书的批复京计基字（1992）第955号； 2. 北京市政府各综合部门于1992年10月20日，签发的关于北京龙港房地产开发有限公司在北京市顺义县潮白河西合资开发建设高级别墅区的项目审批表； 3. 北京市计划委员会于1992年10月23日核发的“关于同意批复”（京计基字1992第1357号）； 4. 北京市人民政府于1993年4月12日签发的关于北京顺义大龙世界旅游开发公司、北京南光精细化工有限公司和香港向威发展有限公司合资开发建设龙涛阁别墅区的征地批复（京政地字199396号）； 5. 北京市城乡建设委员会于1997年4月10日签发的关于“顺义县城乡建设开发公司变名为北京顺义县大龙城乡建设开发总公司的批复”京建开1997142号； 6. 顺义县房地产开发办公室于1997年6月2日签发的关于“顺义县城乡建设开发公司变名为北京顺义大龙城乡建设开发总公司”的通知”； 7. 北京龙港房地产开发有限公司董事会于199年 月 日做出的关于将剩余未开发的地块（526亩）退还当地政府的决议； 8. 北京顺义大龙城乡建设开发总公司、深圳市奔望实业有限公司和香港浩锐企业有限公司于1999年6月6日达成的合作意向书； 9. 北京顺义大龙城乡建设开发总公司于1999年9月13日出具的关于该项目市政条件的证明。 10. 北京顺义大龙城乡建设开发总公司的营业执照复印件； 11. 深圳市奔望实业有限公司的营业执照复印件； 12. 香港浩锐企业有限公司的营业执照复印件； 13. 香港浩锐企业有限公司法定代表人身份证复印件； 14. 深圳市通发房地产发展公司有关将剩余未开发的地块（526亩）退还当地政府的复函。15