20102012 年中国房地产走势研究报告年中国房地产走势研究报告 世东红远世东红远 李世东李世东 李世东：李世东：2010-20122010-2012 年全球房地产走势研究报告年全球房地产走势研究报告序言序言 个人简介个人简介李世东通过不同市场的不同规律特征，研发和诸多市场规律模型。依据这些不李世东通过不同市场的不同规律特征，研发和诸多市场规律模型。依据这些不 同模型推导出来的结果与各自代表的实际市场走势对比来看，基本上印证了这同模型推导出来的结果与各自代表的实际市场走势对比来看，基本上印证了这 些模型推论。些模型推论。市场规律模型：市场规律模型：比如我研发了比如我研发了 300 年世界经济危机规律模型、年世界经济危机规律模型、3000 年中国经济危机爆发规律、年中国经济危机爆发规律、 3000 年中国特大地震爆发规律模型，中国千年水灾，旱灾模型，世界千年疫病年中国特大地震爆发规律模型，中国千年水灾，旱灾模型，世界千年疫病 爆发规律模型，楼市兴衰规律模型（香港爆发规律模型，楼市兴衰规律模型（香港 8 个地产周期个地产周期 美国美国 日本地产日本地产 西欧国西欧国 家地产走势大陆地产）家地产走势大陆地产）200 年世界物价规律模型、国际石油年世界物价规律模型、国际石油 、黄金价格走势模、黄金价格走势模 型、型、200 年世界钢铁、煤炭价格走势模型、股市涨跌规律模型（美国年世界钢铁、煤炭价格走势模型、股市涨跌规律模型（美国 100 年道年道 琼斯琼斯 日本日经指数日本日经指数 西欧各国家股市走势西欧各国家股市走势 香港恒指香港恒指 台湾股市大陆台湾股市大陆 18 年股市沉年股市沉 浮）中国股市浮）中国股市 230 个月份涨跌规律模型（包含大盘走势和个股走势）个月份涨跌规律模型（包含大盘走势和个股走势） 、各期货品、各期货品 种（有色金属、铜、铝、天胶、白糖、大豆等）年、月份走势规律模型、大宗种（有色金属、铜、铝、天胶、白糖、大豆等）年、月份走势规律模型、大宗 商品价格年、月份涨跌规律模型、外汇走势模型、股市公式商品价格年、月份涨跌规律模型、外汇走势模型、股市公式 FQ=PN (F 交投频交投频 率率 Q 资金量资金量 P 股价股价 N 流通股数流通股数) 比如世东红远早在比如世东红远早在 2008 年年 5 月就发文指出同年月就发文指出同年 9 月和月和 10 月是一个多灾多难的月是一个多灾多难的 多事之秋，无论经济多事之秋，无论经济 楼市楼市 还是股市层面，指出要解决必须使用大量的资金来还是股市层面，指出要解决必须使用大量的资金来 应对，农历应对，农历 10 月份对大陆股市还是比较有利的。而后华尔街金融风暴就是从月份对大陆股市还是比较有利的。而后华尔街金融风暴就是从 9 月份开始爆发的，实体经济突然下滑月份开始爆发的，实体经济突然下滑 石油石油 钢铁钢铁 原材料价格暴跌原材料价格暴跌 房地产商难房地产商难 熬，房市低迷，中国此时也出现了三聚氰胺事件，熬，房市低迷，中国此时也出现了三聚氰胺事件，11 月份股市好转上升。月份股市好转上升。08 年年 10 月份初又发文指出看好月份初又发文指出看好 09 年股市，市场将呈现小牛市，同时精选出多只年股市，市场将呈现小牛市，同时精选出多只 黄金个股。又指出电子产品行业低迷期的到来，此后市场表现也证明了这些断黄金个股。又指出电子产品行业低迷期的到来，此后市场表现也证明了这些断 言。另外相关的对未来每个月股市走势看法，也得到了市场走势验证。言。另外相关的对未来每个月股市走势看法，也得到了市场走势验证。09 年年 2 月份发文指出月份发文指出 2010 年是特大地震高发频发年份，中国将会有特大地震发生，事年是特大地震高发频发年份，中国将会有特大地震发生，事 实上前不久的青海地震爆发了，而之前的海地地震、智力特大地震也是在实上前不久的青海地震爆发了，而之前的海地地震、智力特大地震也是在 2010 年发生的。早在年发生的。早在 08 年年 5 月汶川地震不久，世东红远就不幸言中了临难总人数月汶川地震不久，世东红远就不幸言中了临难总人数 8 万多人。万多人。09 年年 2 月份，指出了农历六月份会有暴力冲突事件和东南部地区会洪月份，指出了农历六月份会有暴力冲突事件和东南部地区会洪 灾发生，以及流感，疫病的集中爆发。结果是灾发生，以及流感，疫病的集中爆发。结果是 7 月份中国南方特大水灾和台湾月份中国南方特大水灾和台湾 八八水灾的发生，新疆八八水灾的发生，新疆 7.5 暴力事件以及甲流感的大规模集中爆发。这些都可暴力事件以及甲流感的大规模集中爆发。这些都可 以在世东红远的相关的研究报告以在世东红远的相关的研究报告 博文和论坛上找到。世东红远博文和论坛上找到。世东红远 李世东李世东http:/blog.soufun.com/12668208/10056611/articledetail.htmhttp:/blog.soufun.com/12668208/10056611/articledetail.htm 李世东李世东 2010-20122010-2012 年房地产研究报告年房地产研究报告世东红远研发了全球房地产兴衰规律模型，印证了香港世东红远研发了全球房地产兴衰规律模型，印证了香港 19461946 年至今的七个地产年至今的七个地产 周期规律，美国周期规律，美国 19451945 年至今的七个房地产周期，年至今的七个房地产周期，日本日本 19562007 年间七个地年间七个地 产周期，产周期，徽州地区四百年地价走势规律周期。西方主要国家徽州地区四百年地价走势规律周期。西方主要国家 美美 英英 德德 法法 瑞士瑞士 瑞典西班牙瑞典西班牙 芬兰芬兰 荷兰等国历次涨跌趋势周期规律。中国，日本，韩国，泰国荷兰等国历次涨跌趋势周期规律。中国，日本，韩国，泰国 地产周期走势规律。地产周期走势规律。用这个模型就可以轻松解释诸如用这个模型就可以轻松解释诸如 1923 年至年至 1926 年期间为年期间为 什么美国佛罗里达地价出现惊人升幅和随后的什么美国佛罗里达地价出现惊人升幅和随后的 1927 年年1931 年衰退期。日本年衰退期。日本 80 年代末年代末 90 年代初为什么会出现巨大的房地产的泡沫以及随后的破灭。再如年代初为什么会出现巨大的房地产的泡沫以及随后的破灭。再如 1993 年中国海南等地房地产泡沫的形成和破灭。当然我们也就不难理解为什么年中国海南等地房地产泡沫的形成和破灭。当然我们也就不难理解为什么 2008 年为什么会是中国地产的拐点年了，而年为什么会是中国地产的拐点年了，而 2009 年为什么又会是一个快速回年为什么又会是一个快速回 升的年份。升的年份。报告内容报告内容 （一）主要从房地产内在涨跌规律模型研究：（一）主要从房地产内在涨跌规律模型研究：（1 1）通过纵向研究，从）通过纵向研究，从 500500 年间年间 徽州地价的变化，揭示价格的内在规律。（徽州地价的变化，揭示价格的内在规律。（2 2）通过横向研究，比较各国各地区）通过横向研究，比较各国各地区 的房地产市场周期，推导中国的房地产市场走势。的房地产市场周期，推导中国的房地产市场走势。 （二）从外在因素影响考虑：（二）从外在因素影响考虑：（1 1）宏观经济影响（）宏观经济影响（2 2）政策影响（如房贷政策，）政策影响（如房贷政策， 货币政策，财政政策，收入政策及产业政策等）（货币政策，财政政策，收入政策及产业政策等）（3 3）需求影响：购买力因素影）需求影响：购买力因素影 响（响（4 4）供给影响（开发投资，新开工建设情况，可售面积，可售套数，可售周）供给影响（开发投资，新开工建设情况，可售面积，可售套数，可售周 期等）（期等）（5 5）成本（如原材料价格变动）因素影响（）成本（如原材料价格变动）因素影响（6 6）其他外在因素影响（如）其他外在因素影响（如 突发事件，政治事件，灾害事件）突发事件，政治事件，灾害事件）目录目录（一）内在规律模型（一）内在规律模型 （1）纵向研究中国房地产规律）纵向研究中国房地产规律 1 有代表性的徽州田价有代表性的徽州田价 1.1 徽州徽州 14221722 年间地价变化图年间地价变化图-4 1.2 徽州田价徽州田价 1660-1780 年间年间 每十年均价每十年均价 1.2.1 徽州地区田价徽州地区田价 1660-1900 年图年图-5 1.3 安徽钦县安徽钦县 1735-1869 年间田皮售价变化年间田皮售价变化 -6 （2）横向研究：各国各地区房地产周期规律）横向研究：各国各地区房地产周期规律 2.1 大陆房产周期大陆房产周期 2.1.0 1979 年至今大陆房地产周期表年至今大陆房地产周期表-72.1.1 中国房价与中国房价与 GDP 同比变化图同比变化图 1998-2007 年年-8 2.1.2 1981-2009 年间房地产投资增速变化年间房地产投资增速变化2.1.3 20002009 年房地产开发指数年房地产开发指数-82.1.4 19952009 年国房景气指数图年国房景气指数图 -92.1.5 1995-2009 年城镇固定资产投资同比增速年城镇固定资产投资同比增速- 9 2.1.6 结论：大陆房地产规律：结论：大陆房地产规律：-10 2.2 香港地产周期：香港地产周期： 2.2.0 1946 年至今香港地产循环周期表年至今香港地产循环周期表- 11 2.2.1 1983-2005 年香港私人住宅房价与年香港私人住宅房价与 GDP 同比变化对比图同比变化对比图-11 2.2.2 1980-2009 年香港私人住宅价格指数图年香港私人住宅价格指数图 -11 2.2.3 1996 年年2009 年香港私人住宅成交套数年香港私人住宅成交套数-122.2.4 19942007 年香港房价涨幅变化年香港房价涨幅变化-132.2.5 结论：香港房价涨跌规律：结论：香港房价涨跌规律：-13 2.3.0 1945 年至今美国房地产循环周期表年至今美国房地产循环周期表-13 2.3.1 二战后二战后 1945-至今美国所经历的楼市周期表至今美国所经历的楼市周期表-14 2.3.2 美国美国 1973-2007 年楼市成交量和房价的变化图年