房地产融资在两种金融体系下的不同特点房地产融资在两种金融体系下的不同特点以美国、德国、中国房地产融资为例以美国、德国、中国房地产融资为例货币银行学论文中国人民大学公共管理学院班级：08 级本科 土地资源管理 姓名： 刘 婧 学号： 2008200503 房地产融资在两种金融体系下的不同特点房地产融资在两种金融体系下的不同特点以美国、德国、中国房地产融资为例以美国、德国、中国房地产融资为例【摘要】从世界范围内来看，不同国家的金融体系大致可分为两类：银行导向型金融体系和市场导向型金融体系。我国目前并在未来很长一段时间内将是以间接融资为主的银行导向型金融体系。而房地产业作为资金密集型行业，房地产融资市场的发展很大程度上决定了房地产业的发展状况，房地产融资在两种金融体系下也将表现出不同的特点。本文主要论述了美国、德国、中国三个分处于两种不同金融体系下的国家房地产融资不同特点的对比，并在最后借鉴发达国家经验对我国房地产融资中的问题给出了相关政策建议。【关键词】金融体系 直接融资 间接融资 房地产融资 从世界范围内来看，不同国家的金融体系大致可分为两类：银行导向型金融体系和市场导向型金融体系。前一类以德国、法国和日本为代表。后一类则以美国和英国为代表。银行导向型的金融体系内的企业外部融资主要依赖于银行的贷款因此商业银行在此类国家中极为发达；而市场导向型的金融体系内的企业外部融资主要依赖于资本市场（股票市场和债券市场） 。我国目前是以间接融资为主的银行导向型金融体系，并且在未来的相当长时间内将继续以间接融资为主。而作为典型的高投入、高风险、高回报的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，房地产融资市场的发展很大程度上决定了房地产业的发展状况，房地产融资在两种金融体系下也将表现出不同的特点。一、金融体系概述一、金融体系概述1.11.1 金融体系概念金融体系概念在现实中，世界各国具有不同的金融体系，很难应用一个相对统一的模式进行概括。从直观上看，发达国家金融制度之间一个较为显著的区别体现在不同的国家中金融市场与金融中介的重要性上。这里有两个极端，一个是德国，几家大银行起支配作用，金融市场很不重要；另一个极端是美国，金融市场作用很大，而银行的集中程度很小。在这两个极端之间是其他一些国家，例如日本、法国传统上是银行为主的体制，但是近年来金融市场发展很快，而且作用越来越大；加拿大与英国的金融市场比德国发达，但是银行部门的集中程度高于美国。从一般性意义上看，金融体系是一个经济体中资金流动的基本框架，它是资金流动的工具（金融资产） 、市场参与者（中介机构）和交易方式（市场）等各金融要素构成的的综合体，同时，由于金融活动具有很强的外部性，在一定程度上可以是为准公共产品，因此，政府的管制框架也是金融体系中一个密不可分的组成部分。一个金融体系包括几个相互关联的组成部分：金融调控体系、金融企业体系（组织体系） 、金融监管体系、金融市场体系、金融环境体系五个方面。 现代金融体系主要有两种类型：一是以英美为代表的市场主导型金融体系，二是以法德日为代表的银行主导型金融体系。 比如，在美国，银行资产对 GDP 的比重为 53，只有德国的三分之一；相反，美国的股票市值对 GDP 的比重为 82，大约比德国高三倍。因此，美国英国的金融体制常常被称为“市场主导型” ，而德国、法国、日本则被称为是“银行主导型” 。 1.21.2 不同国家金融体系不同国家金融体系1.2.11.2.1 美国金融体系美国金融体系美国金融体系主要由三部分组成：联邦储备银行系统，商业银行系统和非银行金融机构。 美国联邦储备银行系统起中央银行作用。具有发行货币、代理国库及对私人银行进行管理监督职能，更为重要的是为美国政府制订和执行金融货币政策。联邦储备系统可以通过它所制订的政策直接影响货币的供应和信贷的增长，从而影响宏观经济的各个方面。美国商业银行在美国金融体系中占有重要位置，1980 年，美国共有商业银行 15082 家，总资产为 21147 亿美元，占金融界资产总额的 30%左右。商业银行以存款和贷款为主，70 年代以来各主要商业银行为扩大业务经营范围，增强生存能力，积极开展存贷款以外的业务。由于 1933 年制定的格拉斯斯蒂格尔法禁止商业银行从事投资业务，也不能经营证券发行和买卖，故许多商业银行都设立信托部，参与证券经营活动。美国金融体系中的非银行金融机构主要包括保险公司、投资银行、基金公司等。1818 年,美国产生了信托投资机构。到 1980 年底，美国信托财产总计达5712 亿美元。第二次世界大战后，非银行金融机构逐步形成独立的体系。例如证券业，美国有 7000 多家证券公司，18 家全国性的证券交易所。1.21.2 德国金融体系德国金融体系德国的金融体系由银行、保险、证券交易所及金融服务公司组成。德国有2500 家银行，5 万家银行分支机构，1000 家金融服务机构，属全功能银行体系。银行密度为每 1000 个居民拥有一个银行机构，金融业较为发达。德国的银行体系是由中央银行、全功能银行和专业银行组成的。其中，中央银行主要包括：欧盟中央银行、联邦银行（德国的中央银行） ；全能银行经营传统意义上的存贷款银行业务外，还可经营证券、保险等非银行金融业务，具体又分为信贷银行、储蓄银行和合作银行；专业银行则是办理特殊业务的银行，只能从事其营业许可证上规定的特定业务，主要包括：建设信贷银行、抵押银行、投资银行、投资公司、担保银行、不动产信贷银行、经济振兴信贷银行等。至于德国的非银行金融机构则主要包括保险公司、证券交易所以及金融服务公司。1.31.3 中国金融体系中国金融体系我国金融体系主要包括：1、中央银行。中国人民银行是我国的中央银行。在国务院领导下，制定和执行货币政策，防范和化解金融风险，维护金融稳定，提供金融服务，加强外汇管理，支持地方经济发展。2、金融监管机构。我国金融监管机构主要有：中国银行业监督管理委员会，主要承担由中国人民银行划转出来的银行业的监管职能等，统一监督管理银行业金融机构及信托投资公司等其他金融机构；中国证券监督管理委员会，依法对证券、期货业实施监督管理；中国保险监督管理委员会，负责全国商业保险市场的监督管理。按照我国现有法律和有关制度规定，中国人民银行保留部分金融监管职能。3、国家外汇管理局。国家外汇管理局为中国人民银行管理的国家局，是依法进行外汇管理的行政机构。4、国有重点金融机构监事会。监事会由国务院派出，对国务院负责，代表国家对国有重点金融机构的资产质量及国有资产的保值增值状况实施监督。5、政策性金融机构。政策性金融机构由政府发起并出资成立，为贯彻和配合政府特定的经济政策和意图而进行融资和信用活动的机构。我国的政策性金融机构包括三家政策性银行：国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。6、商业性金融机构。我国的商业性金融机构包括银行业金融机构、证券机构和保险机构三大类。银行业金融机构包括商业银行、信用合作机构和非银行金融机构；证券机构是指为证券市场参与者(如融资者、投资者)提供中介服务的机构，包括证券公司、证券交易所、证券登记结算公司、证券投资咨询公司、基金管理公司等；保险机构是指专门经营保险业务的机构，包括国有保险公司、股份制保险公司和在华从事保险业务的外资保险分公司及中外合资保险公司。 二、房地产融资特点分析二、房地产融资特点分析2.12.1 房地产融资概述房地产融资概述从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验” “成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主” ，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。2.22.2 市场主导型金融体系下房地产融资特点市场主导型金融体系下房地产融资特点2.2.12.2.1 美国房地产融资模式（证券化融资为主的美国模式）的主要特征美国房地产融资模式（证券化融资为主的美国模式）的主要特征美国作为当今世界市场经济发展成熟度最高的国家之一，其法制健全、市场规模庞大、竞争程度高，通过市场搜寻信息的成本较低，房地产融资更多依赖资本市场，是基于效率的理性选择。美国房地产融资体系依存的金融环境是以证券市场为主导的融资体系。证券市场主导的融资体系也称距离型融资体系，在这种体系当中，企业所需的外部资金主要从发达的证券市场筹得，银行业也提供大量的资金，但比例相对较低;资金供求双方的关系比较松散，资金供给者对企业的控制力较弱；企业融资结构的选择遵循“优序融资理论（packing order theory） ，即企业偏好内部融资，如需外部融资则偏好债务融资、商业银行、投资银行、评级公司等机构以自己提供的金融产品提供相应的监督。由此，总结出美国房地产证券化融资渠道的构成如下：1、房地产抵押贷款的证券化融资。住房抵押贷款证券化是房地产抵押贷款证券化的主要形式，最早发展于 20 世纪 70 年代的美国。美国发达的房地产一级抵押市场为抵押贷款证券化提供了基础，发达的房地产抵押贷款二级市场是实现抵押贷款证券化的关键。2、房地产投资权益的证券化融资。根据收入来源的不同，美国的房地产投资信托基金分为权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs 三种基本类型，并衍生出伞形 REITs（Umbrella Partnership REITs）和子 REITs（Down-REITs） 。在这种背景下，作为证券市场主导的融资体系典型代表的美国房地产业融资模式呈现以下特征：1、美国房地产市场的成熟，形成了公平、开放的住房信贷市场。美国实行的是消费者导向型市场经济模式，在资本市场上体现为金融机构参与的广泛性和美国私人金融机构占主导地位的美国房地产信贷市场这一特点。各种金融机构相互竞争，促进了信贷资金的良性循环和信贷业务的稳定发展。2、完善的市场体系，灵活的融资方式，以房地产市场为依托的房地产金融市场融资体系完善。发达的证券市场为房地产融资提供了形式多样的金融工具，也为房地产抵押贷款的二级市场的形成和发展提供了有力的支持。美国房地产抵押贷款市场统一的贷款评估程序和标准以及各种担保机构，大大提高了房地产融资证券的信用，为二级抵押市场的发展创造了条件，房地产抵押贷款二级市场十分活跃。住房储蓄、发放抵押债券等各种金融信用活动，增加了融资渠道，提高了市场效率。3、以住宅抵押贷款为主体的房地产金融市场，房地产抵押贷款证券化。美国的住宅抵押市场是世界上最发达的住宅金融市场，是支撑美国建筑业和解决住房问题的主要金融市场。同时，多种金融机构参与经营住宅抵押贷款业务，提供多种形式的融资工具。并且，美国有着十分完善的住宅抵押贷款保障体系。4、政府对房地产金融市场进行深人而有效的间接调控。美国政府对房地产金融市场的干预，主要是通过法律、法规手段调节，同时建立相应的金融机构以确保住房信贷市场的健康发展。2.32.3 银行主导型金融体系下房地产融