购房者视角下的住宅价值影响因素分析购房者视角下的住宅价值影响因素分析一、引言房价是时下的热点，备受政府与居民的关心，但是两者切入这一问题的视角并不相同。作为政府其目的在于引导房地产市场稳定健康的发展，因此其关注点集中于宏观供给与需求层面。作为居民，关心房价的根本目的在于用有限的经济资源购买合适的物业，最大化的自身效用。客观的讲，宏观因素对房价影响错综复杂，其数据也难以获得，对一般性的居民购房行为缺乏实质性指导作用。本文则立足于普通居民的视角，将房产看作为一种包含多种因素并以此满足购房者需求的商品，并从多种角度加以分析。二、住宅影响因素归纳与分析打开电视机，为数众多的房地产广告虽然不断变换着形式，但以下信息始终不变的被包含在内：区位、建筑形式、容积率、绿化水平、交通可达性、配套设施齐全度、周边教育环境、物业管理水平等。因为这些是住宅的核心评价因素，每一点都被购房者所重视。（一）区位广义的区位不但包含房地产的交通便利程度、周边生活设施的配套齐全程度、还包括周边居住者的素质、风景是否良好、空气是否洁净、甚至风水等因素。而这里就指地理区位。如何判断一个住宅的区位条件有很多种方法，比较常见的是计算与市中心的直线距离，不过这个方法过于笼统且缺乏依据，且现代城市新老城区并立，市中心位置难以合理的确定。邵飞波、张鑫对于上海房产价格的因素研究中使用了环线分析的方法。也就是根据样本的在上海市区的环线位置为样本赋值再进行定量分析的方法。这种方法有其特殊性，用于分析上海、北京这样的大城市颇为合适，但用于分析比较小的城市则未必适用，这是因为：1.大城市一般有着呈环状的交通分布、环线上各点到市中心的距离几乎相等。而小城市的交通则主要是围绕干道呈十字型的分布。2.大城市的房地产价格往往呈环线状分布，每个环线区域内其地段因素比较相近，其居住者的经济、教育情况也较为相似，典型的例子就是北京、上海。而小城市房地产价格则呈版块状分布，不同版块其居住条件、居住者类型乃至于价格可能相差甚远。3.大城市的城市发展比较完备，由于其土地高度稀缺，因此所有可供开发的土地都做了充分的运用，城市的发展长期而言不存在明显的方向性。而小城市的发展则有着明显的方向性，不同城市为了经济发展的需要，对于交通干道、港口、核心大城市都存在一定方向上的倾斜。不过大城市与中小城市也有其共性的地方。根据房地产业界共识不管是大城市，还是中小城市一般经济条件相近的人趋于居住到等级相同的“居住板块” 。这里“居住板块”划分的依据是购房者的经济实力及实际地理位置，这是房地产市场营销中市场细分的常见方法，详见下表：板块等级购房者经济实力 实际地理位置首置版块没有任何住房，收入较低城市边缘低改版块没有或只拥有一套住房，收入一般城乡结合部改善版块至少拥有一处住房，收入较高 城市新区或老城区边缘高改版块拥有多处住房，收入很高市区风景区或中心区域居住板块每升一级，一般房屋均价都会有较高的提升。（二）建筑形式现代普通居民住宅（非别墅）一般以以下三种为主：多层、中高层、高层。根据中国民用建筑设计通则 （gb 503522005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。一般而言，在同一楼盘内，均价最高的为多层住宅、其次为中高层住宅、高层住宅最低。原因在于三者的公摊面积比（公摊面积占总建筑面积的比例，公摊面积在购房时计算房价，但实际上无法使用）不同，导致得房率不一，进而影响均价，如下表：建筑形式公摊面积比得房率均价多层住宅最低最高最高中高层住宅中等中等中等高层住宅最高最低最低（三）容积率容积率指一个楼盘的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住质量。理论上认为，同等条件下，容积率越高的住宅其均价越低，原因在于以下三点：1.容积率高的住宅，建筑拥挤度高，影响居住质量；2.容积率高的住宅，其可用于园林、绿化等美化生活的设施的空间有限，导致住宅吸引力下降；3.容积率高的住宅，其建筑形式也趋向于使用高层、致使得房率下降，进而影响均价。但实际上经常出现高容积率与高均价并存的局面，其原因主要是以下两点：（1）高容积率住宅主要出现在地价较为昂贵的地区，高成本导致高容积率，进而产生高均价(这是出于分摊高昂地价成本以及节约空间考虑而得到的结果)；（2）地价高昂的区域一般有其他区域所不具备的独特优势，这些优势的溢价效应抬高了均价，例如：交通便利、邻近城市核心区、周边各类生活配套设施齐全等。因此类似楼盘之间，低容积率的楼盘的均价更高；而差异较大的楼盘之间，容积率对均价的影响并不能简单得出。（四）绿化水平绿化对居民的意义不言而喻。小到美化城市、洁净空气，大到点缀生活、和谐自然都与绿化设施息息相关。理论上绿化程度越高，住宅的均价也会越高，但实际上经常出现例外，这涉及到绿化水平衡量指标的选取。常用的衡量指标有两种：1.绿地率：居住区用地范围内各类绿地的面积总和与居住区总用地面积的比率；2.绿化覆盖率：绿化植物的垂直投影面积与居住区总用地面积的比率。严格意义上说，绿地率才是衡量绿化程度的真正指标。但是由于绿地会挤占可用的地面空间，增加开发成本，使开发商陷入减小成本与增加住宅价值的两难困境，所以开发商往往偷换概念，用绿化覆盖率来衡量住宅的绿化程度，从而产生绿化水平变高的假象。这也是高密度住宅开发商更趋向于植树而不是设置草坪的原因，因为前者可以用较小的地面空间换取更大的绿化程度指标提高。因此判断绿化对住宅均价的影响应当使用绿地率作为衡量指标。（五）交通可达性广义的交通可达性不仅包含周边城市捷运（地铁、公交车）的分布，还包含道路状况，拥堵程度等。但实际上由于道路的相关信息难以量化，且道路拥堵有时段之分且和区域相关难以找到合理的描述方式，所以交通可达性的分析一般只使用周边捷运分布来描述。对于大城市而言，地铁对周边住宅均价的提高效应远高于公交车，这主要是由于：1.地铁可以回避路面的拥堵；2.地铁发车与到站时间固定、基本上没有晚点的可能；3.地铁的转车、转线十分便利。邵飞波、张鑫在讨论上海住宅的交通可达性时，使用了步行 10分钟内有无地铁站的这一指标，但该指标在讨论中小城市时并不适用，其原因如下：4.中小城市普遍没有地铁，或地铁线路单一；5.中小城市的地理空间跨度小，居民通勤时间普遍较大城市为少，所以一般不会步行 10 分钟前往一处公交站或地铁站；6.中小城市道路拥挤度不高，公交车、自行车、电动车占城市通勤量中的最大份额。因此用步行 5 分钟内有无公交站来描述中小城市的住宅交通可达性比较合理。（六）配套设施齐全度这里的配套设施指的是方便居民生活的城市服务系统，包括：医院、大型超市、银行、公园、购物中心五大类。1.医院 医院显然对住宅均价有着积极的影响。但是需要注意的是只有大型综合医院才能显著提高周边的房产价格、一般的小诊所、专科医院则不能；2.大型超市 大型超市可以显著地方便居民生活，因此也对住宅均价有积极作用。虽然小型居民超市、便利店可以起到一定的补充作用，但是在大型超市充足的货物量、货物种类以及一站购齐的优势面前，其对住宅价格的影响可以忽略；3.银行 银行也是居民生活不可缺少的部分。介于自动柜员机已经可以满足大部分存取需要，因此自动柜员机与银行网点对于住宅价格的影响差异不大；4.公园 就作用而言，公园是住宅区内休闲娱乐设施的补充。公园对中老年购房者的吸引力远比年轻购房者强。在自然环境恶劣的城市，公园对住宅价格的正面影响将更为显著。5.购物中心 购物中心不仅是购物的场所，更是娱乐餐饮业的聚集地，其对住宅价格的正面影响十分显著。一般远离购物中心的住宅都被视为缺乏商业配套的住宅，进而在房地产市场的竞争中被边缘化。（七）周边教育环境这里的教育设施仅指幼儿园、小学、中学以及大学（教育培训机构流动性大，良莠不齐，影响微乎其微） ，其对住宅的影响将分为两大类加以分析：1.幼儿园、小学、中学这三者对住宅价格的影响无疑是正面的。在独生子女极为普遍的城市，孩子教育是购房者极为重视的问题，因此“学区房”往往可以获得很高的溢价。需要指出的是，每个城市的重点小学、中学往往可以极大的提升周边住宅的价值，效果显著高于一般中小学；同时私立学校较公立学校正面影响更大。2.大学大学对住宅的影响较为特殊，既有正面影响又有负面影响。开放校区的大学，其内部设施可以服务到周边居民（操场、跑道、游泳馆等） 。但大学附近容易产生流动摊点，破坏周边的环境，从而对住宅价格起负面作用。因此不能笼统的得出结论。（八）物业管理水平住宅的物业管理水平也对住宅价格起着不小的影响。良好的设施维护、卫生清洁、安保措施都是不可或缺的，其对高价住宅的影响更为明显。衡量方式有两种：1.物业管理费水平；2.物业管理公司的品牌及美誉度。大城市品牌开发商云集，因此适用于第二种方式。中小城市物管市场由不知名的物业管理公司所占据，难以获得公司品牌以及美誉度的相关信息，相对而言使用第一种更为合理。三、本文的不足之处影响住宅价格的因素错综复杂，其中有些因素例如风水问题、居住习惯问题等带有极大的主观性，故未能纳入分析。部分客观因素例如科技住宅，其在市场中所占比例较小，影响方式不明，因此未能详加论述。此外本文分类所述的各项因素中部分存在一定相关性，在进行定量分析时需将相关成分加以剥离。参考文献：1邵飞波,张鑫.基于 hedonic 模型的上海住宅价格影响因素分析j.经济论坛,2007,23:9-13.2周彬,杜两省.“土地财政”与房地产价格上涨:理论分析和实证研究j.财贸经济,2010,8.3马从辉.从数字看房地产业未来的发展趋势j.管理世界(月刊),2007,6.4张涛,王学斌,陈磊.公共设施评价中的异质性信念与房产价格中国房产泡沫生成的可能解释j.经济学(季刊),2007,10(7),1.5宋芳秀,王一江,任廷页.利率、实际控制人类型和房地产业上市公司的投资行为j.管理世界(月刊),2010,4.6吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量j.经济研究,2010,6.7姜春海.中国房地产市场投机泡沫实证分析j.管理世界(月刊),2005,12.8韩剑鸣.房地产定价模型的研究j.宁波职业技术学院学报,2006,3.作者简介：张星辰（1985） ，男，江苏扬州人，扬州大学商学院产业经济学在读硕士研究生，研究方向：商品住宅定价。