2016年3月（保密）立体车库PPP业务模式规划咨询 项目建议书Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”本沟通材料是上海慧朴企业管理有限公司（以下简称“慧朴管理”）在与XX建设集团有限公司（以下简称“XX”或“集团公司”）做了初步沟通后做出的。由于尚未针对XX拟介入的立体车库业务进行深入调研，本材料仅用以说明慧朴管理的框架性思路，作为咨询服务的一般性介绍。具体的实施方案可在双方就规划咨询思路与内容达成一致后，慧朴管理在进一步深入调研分析的基础上进行专门设计。2立体车库PPP业务模式规划咨询项目建议书说明Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”立体车库PPP业务模式规划咨询项目建议书目录31. 对立体车库PPP业务的理解2. 立体车库PPP业务专项规划 商业模式与产业协同 融投资估算与财务分析 组织结构与运营流程Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”发展PPP业务有利于培养XX的资本运作和融资能力，通过推行PPP业务，从工程建设承包商转变为 主动投资者加总承包商，以适应当前建筑市场的发包模式和需求变化，增强竞争力。PPP模式的运作将大大提升XX利用资源和资产优势带动商业地产业务和施工业务的经营能力，拓展 新利润渠道。在PPP项目模式下，可以向项目的前期和上下游发展，利润重心可以向产业链前端和后端转移。发 展PPP业务有利于建筑企业获取长期稳定现金流，以规避建筑市场波动的风险。PPP业务模式给XX带来的机遇4Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”借力PPP模式，低成本获取土地的一二级联动开发，带动房建和城镇化等核心业务的快速发展，增 加建安业务利润，建立一体化的综合服务能力，促进协同效益的发挥。利用多种投融资模式参与城镇化进程中的区域综合开发，换取特许经营、土地开发等资源，为整体 解决方案服务商的战略转型奠定基础。通过以建设商身份或联合组建项目 公司的方式在战略区域布局范围内进在战略区域布局范围内进 行行1-2个个PPP项目试点项目试点 以获得建设利润作为主要目标以获得建设利润作为主要目标，通 过PPP项目培养资本运作和融资能力， 逐步适应角色的转型 建立并完善PPP项目的资源保障体资源保障体 系和制度保障体系系和制度保障体系在巩固施工型PPP项目和联合型 PPP项目的同时，以投资人或项目主以投资人或项目主 办人的身份参与更多的办人的身份参与更多的PPP项目项目 提升专业水平，强化资源整合能力 和项目运营能力，打造PPP项目专业 团队 构建满足市场需求，在国内具有领在国内具有领 先水平先水平PPP项目运作模式做强做大PPP业务，使其占营业占营业 收入比重达到收入比重达到15%以上以上。在1-2个领 域做专、做精，将PPP业务作为企 业未来发展方向和内生动力 尝试向城市构建商城市构建商发展，为政府 提供成片土地的规划和一级开发、 基础设施建设与运营，并参与地产 开发系统解决方案在风险可控的前提下试水立体车库在风险可控的前提下试水立体车库 PPP项目项目突破突破PPP项目建设商狭义定位，真正项目建设商狭义定位，真正 实现投资人和项目主办人的角色转变实现投资人和项目主办人的角色转变将将PPP模式作为核心业务大力推进模式作为核心业务大力推进业务孵化阶段（业务孵化阶段（2016年）年）快速增长阶段（快速增长阶段（2017年）年）成熟稳定阶段（成熟稳定阶段（2018年年-）把握国家大力推进PPP模式的契机，XX已经着手布局PPP业务Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”对于机动车数量和泊车位合理比例，国际上有个标准，大致为1:1.2。为缓解停车难的问题，国内很 多汽车保有量上百万的城市政府出台了很多政策，鼓励社会资本参与到停车场的建设中。目前，全国机械式立体车库市场已基本形成了“一稳、二大、三快、四面”格局。“一稳”指一线城市的市场需求基本平稳，虽近两年需求略呈下降趋势，但总量依然较大。“二大”指二线城市尤其是省会城市需求大，占到国内市场50%以上，是市场的主要板块。“三快”指三线城市市场增长很快，近三年平均增速达到47.5%，而且各城市对机械式机械式 立体车库的需求已经比较成熟。“四面”指四线城市这个很大的市场群体，机械式停车库的普及推广速度很快，尽管各城市目 前还处于市场培育阶段，需求量尚不稳定，但需求面较大，比重已接近一线城市。急剧增加的汽车拥有量和日益奇缺的土地资源，催生了机械式 立体车库行业的发展6Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”2015年8月，国家发改委等七部委发文鼓励采用PPP模式进行停 车设施的开发建设7Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”该车库占地面积达3.5亩，建筑面积2700平方米，投资金额2000万元，可供248辆汽车同时停放。图：全国首家图：全国首家PPP模式公共立体车库在杨陵区落成模式公共立体车库在杨陵区落成2016年1月，全国首家PPP模式公共立体车库在杨陵区落成8Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”作为长期投资品，立体车库停车场甚至要比商业地产8-10年的回报周期更短。在中国香港和美国很 多商业或写字楼REITs（房地产投资信托）都有“停车场资产组合”，作为提供稳定回报的优质资 产。但立体车库PPP模式如何借助基础设施运营收回投资，是很大的考验。据测算，如果单纯依赖 停车费收入，单体投资上千万元的立体停车库项目，投资回报期在十多年甚至二十年以上。立体车库配建咖啡馆、商店、洗车场等与停车事业有关的商业业态，寻求多元化赢利点。在“互联 网+”时代，我们要将智慧城市与智能交通的诸多要素都集聚在立体车库当中，只有让立体车库成为 整个汽车服务业生态的重要“入口”，由此聚集用户，才能实现产业盈利。立体车库投资领域的PPP模式创新，用现代企业制度对基础设施 进行高效运营，从而真正盘活优质的基础设施“资产”9Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”立体车库PPP业务模式规划咨询项目建议书目录101. 对立体车库PPP业务的理解2. 立体车库PPP业务专项规划 商业模式与产业协同 融投资估算与财务分析 组织结构与运营流程3. 咨询项目组织策划及预算4. 慧朴管理咨询团队简介Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”立体车库PPP业务给XX带来的挑战国内立体车库PPP业务 发展的趋势如何？存在 什么机会和挑战？ XX可介入的业务领域有 哪些？ 基于现有资源发展PPP 业务的角色定位？ 立体车库PPP业务发展 战略如何与整体发展规 划相协调？ 立体车库PPP业务的持 续发展问题 发展规划发展规划发展立体车库PPP业务 的组织体系如何设计？ 如何对立体车库PPP项 目公司进行管控？ 项目运作模式如何构建？ 地方政府和相关合作方 的利益关系如何处理？ 项目风险如何防控？ 组织模式组织模式如何进行立体车库PPP 业务如何额融资？如何 进行投资管理？如何管 理资产？ 立体车库PPP业务相关 的建资源整合/方案设计 /投融资/运营管理/风险 控制等能力？ 能力体系能力体系立体车库PPP业务实施 计划如何制定？ 人力资源如何配置？ 如何对PPP业务立体车 库所需资源进行整合？ 平台如何搭建？ 不同阶段的管理要点和 里程碑是什么？ 运营计划运营计划11Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”培育“四项能力”资源整合能力、风险控制能力、融资管理能力、运营管理能力。打造“三个团队”市场营销团队、PPP项目运作团队、投融资团队。完善“二项保障”组织保障、机制保障。构建“一种模式”PPP项目全周期运作模式。通过“4321”计划，最终实现在PPP领域“国内知名、专业优秀”的业务定位。XX立体车库PPP业务的专项规划框架遵循以下四三二一规划资源资源 整合整合 能力能力风险风险 控制控制 能力能力融资融资 管理管理 能力能力运营运营 管理管理 能力能力组织保障组织保障立体车库立体车库PPP业务运作模式业务运作模式转变发展理念转变发展理念市场营销团队市场营销团队PPP项目运作团队项目运作团队投融资团队投融资团队PPP项目运作项目运作国 内 知 名 ， 专 业 优 秀国 内 知 名 ， 专 业 优 秀机制保障机制保障Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”重点注意在项目发布者（政府）决策信息的基础上通过自身投资分析，合理地选择PPP项目。在法律法规和特许经营协议签订中应在谈判中积极主动、为项目争取适当的优惠、合理的特许经营 范围和期限、适度的建设经营期所需要的特殊权限以及争议解决方式的合理约定等。通过给政府提供整体规划建议，获得长期稳定的增量市场PPP项目机会。大力拓展立体车库PPP业务，助推集团公司“城市构件商”发展 战略落地13应用应用PPP模式推进“城市构建商”定位模式推进“城市构建商”定位Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”立体车库PPP项目融资的特点：主要依赖项目自身未来现金流量及形成的资产，而不是依赖项目的投资人的资信及项目自身以 外的资产来融资。有限追索：贷款人不能追索到贷款人除项目资产、现金流量以及所承担的义务之外的任何形式 的资产。合理风险分担：确定各方参与者所能承受的最大风险及合作的可能性，利用一切优势条件，设 计出最有力的融资方案。立体车库PPP业务要点：搭建集团金融平台，以项目融资为主 ，强化融资能力要素要素项目融资项目融资公司融资公司融资融资基础项目收益/现金流量债务人的资产与信用追索程度有限追索或无追索（无）完全追索（抵押资产以外的其他资产偿还债务）风险分担所有参与者发起人/债权人/担保人资贷比例发起人出资比例比较低（30%），杠杆比例高发起人出资比例较高（30%-40%）会计处理资产负债表外融资，债务不出现在发起人的资 产负债表上，仅出现在项目公司债务是发起人债务的一部分，出现在其资产负 债表上PPP项目融资与公司融资的区别项目融资与公司融资的区别Best Operation Practices “Bringing World Class Execution”以XX为首的项目公司在概念化阶段主要收集数据，进行备选方案的经济和财务分析、评估，选择方 案并对其进行详细剖析后成文，以及融资谈判。融资计划实施阶段的主要工作包括：确定资金来源和初步计划；确定初步融资额和完善融资计划以 完成融资；融资管理、监控及与项目管理的协调。根据每个立体车库PPP业务的项目特点和具体情况，创新融资方式，寻找合适的融资组合对象与方 式，形成最优的融资策略。立体车库PPP业务要点：充分利用多种金融工具（信用证、投 资担保合同、利率掉期交易等）对冲风险地方政府项目公司（SPV）XX持股合同支持指项目公司的股东通过出售项目公司 股权，或者后期通过增发以获得资金。股权融资指项目公司通过借贷的方式获得资金。债权